作者：子非魚

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(相關(guān)資料圖)

證監(jiān)會出臺樓市大招

樓市，終于還是走出了這一步，終于還是向資本低頭了。

2月20日深夜，證監(jiān)會發(fā)布“證監(jiān)會啟動不動產(chǎn)私募投資基金試點 支持不動產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，正式啟動不動產(chǎn)私募投資基金試點。

來源：證監(jiān)會官網(wǎng)

著名經(jīng)濟評論員劉曉博對此給出的定論是，“你不買房，別人買的時代來了”。

本號認為，資本進入樓市的大門，敞開了。

這個大招之所以對樓市構(gòu)成大利好，是因為試點該基金的目的在于，引入資本注入樓市，來改變當(dāng)下樓市萎靡的基本面。

有人說現(xiàn)在樓市不是一片火熱、一片欣欣向榮嗎？這個本號早就說過，很多城市都只是渲染，很多城市都沒有持續(xù)力，樓市的整體基本面并沒有明顯改善。證監(jiān)會出此大招，也足以說明當(dāng)下的樓市，仍需要扶一把。

回到證監(jiān)會發(fā)布的這個大招上來，試點不動產(chǎn)私募投資基金試點到底是什么意思？會對樓市產(chǎn)生多大利好？

簡單理解，就是為有錢人開辟了一條投資房地產(chǎn)的通道。

在房地產(chǎn)稅醞釀已久的背景下，富裕階層現(xiàn)在對于投資，一方面受限購約束，沒法多買。另一方面，也是謹小慎微，害怕一朝房地產(chǎn)稅出臺，會遭遇累進制的房地產(chǎn)稅率，到時候多買的房子會成為自身的負累。

現(xiàn)在，這些人群可以直接買入不動產(chǎn)私募投資基金，間接投資房產(chǎn)。

因為按照證監(jiān)會的規(guī)定，“不動產(chǎn)私募投資基金”可以投資存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房的，至于商業(yè)性用房、基礎(chǔ)設(shè)施等就更可以了。

一言以蔽之，這個基金就是奔著買房的目的而來。你說威力大不大？

02

資本開始撬動樓市

事實上，昨晚證監(jiān)會宣布啟動“不動產(chǎn)私募投資基金試點”之前，資本市場上已經(jīng)有一些私募機構(gòu)陸續(xù)設(shè)立投向商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施的私募基金并在基金業(yè)協(xié)會備案，這些被統(tǒng)稱為“私募股權(quán)房地產(chǎn)基金”。

在此之前，我們都知道，官方對待樓市的態(tài)度是，不允許機構(gòu)炒房，在過去的大調(diào)控周期中，很多城市都禁止法人和團體買房。

直到去年6月份，合肥再次允許法人、非法人組織購買市區(qū)范圍內(nèi)的新建商品住房和二手住房。拉開了允許機構(gòu)買房的序幕。

介紹這些只為說明，在昨晚之前，盡管資本市場有不少“私募股權(quán)房地產(chǎn)基金”，但受到了諸多投資限制，沒有形成一股大力量，對樓市的正面支撐作用非常有限。

根據(jù)中基協(xié)官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至2022年末，存續(xù)私募股權(quán)房地產(chǎn)基金838只，存續(xù)規(guī)模4043億元，存續(xù)私募股權(quán)基礎(chǔ)設(shè)施基金1424只，存續(xù)規(guī)模1.21萬億元，主要投向商業(yè)地產(chǎn)、交通基礎(chǔ)設(shè)施、物流倉儲、市政工程開發(fā)與建設(shè)等。

“私募股權(quán)房地產(chǎn)基金”規(guī)模才4043億元，而官方數(shù)據(jù)顯示，到去年年末，整個私募基金的整體規(guī)模是20萬億，只是個零頭。

從他們的投資方向來看，顯然被限制投資商品房。

而證監(jiān)會現(xiàn)在推出的“不動產(chǎn)私募投資基金”，可以投資存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房、商業(yè)經(jīng)營用房、基礎(chǔ)設(shè)施項目。

來源：證監(jiān)會官網(wǎng)

也就是說，新設(shè)立的不動產(chǎn)私募投資基金除了新房不能買外，其他類型的合法房產(chǎn)都可以買入。

這和允許法人和非法人組織買房，異曲同工。而且，更官方，更專業(yè)，畢竟是專業(yè)的人干專業(yè)的事情。

在資產(chǎn)荒的時代里，顯然這個基金對富裕人群有相當(dāng)?shù)奈?，最終會吸引一大批資金注入樓市，形成一股強大的力量。

當(dāng)下的富人，房產(chǎn)仍是他們心心念念的投資標的。我們的股市，向來都是八虧一平一賺，很多富裕人群也投資股市，但只是投入點小錢玩玩而已。

至于其他諸如基金、銀行理財產(chǎn)品，在去年債基暴雷局面下，也讓很多人望而卻步。

富裕階層對房子仍情有獨鐘，去年北上廣深豪宅大賣，就是直接證據(jù)。

如何將富裕人群手中的錢引入普通商品房市場，形成一股強大的托底力量和復(fù)蘇力量，是管理層想要解決的事情。

因為從央行公布的一月份金融數(shù)據(jù)來看，1月末，中國的住戶存款達到了創(chuàng)紀錄的128萬億，僅在1月份，就新增了6.2萬億的住戶存款。與此同時，1月份與房貸相關(guān)的中長期貸款增加2231億元，同比少增了5196億元，反映房地產(chǎn)投資依然萎靡。

也即是說，大家仍在縮表存錢，而不是擴表買房。

只要將128萬億存款規(guī)模中的20分之一，或者說只需將今年1月份增加的6.2萬億存款通過“不動產(chǎn)私募基金”注入樓市，就是一股資本洪流，就足以推動新一輪全面牛市。

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防范樓市過熱成當(dāng)務(wù)之急

為了穩(wěn)定健康發(fā)展樓市，各部門也是煞費苦心。

正如本號所強調(diào)的，“不動產(chǎn)私募基金”對于樓市來說，是一個核彈級別的利好。

如果不加以約束，必定會掀起新一輪大牛市。到時候中心城市本就高不可攀的房價會陷入望塵莫及的尷尬境地。

所以，我相信，證監(jiān)會在宣布啟動“不動產(chǎn)私募基金試點”后，會出臺細則來對資本加以約束，加強監(jiān)管。

證監(jiān)會在文件的標題上就明確指出，目的是為了推動房地產(chǎn)健康發(fā)展。何為健康發(fā)展，穩(wěn)定，不大起大落才是健康發(fā)展。穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場能夠拉動上下游產(chǎn)業(yè)鏈復(fù)蘇，能夠推動中國經(jīng)濟、就業(yè)、投資、消費復(fù)蘇。

如果不約束，資本掀起的新牛市，會加劇中國貧富差距，會激發(fā)社會矛盾，讓生育率變得更低，讓養(yǎng)老壓力變得更大。

所以，盡管穩(wěn)定發(fā)展樓市很重要，但方方面面都要權(quán)衡。政府只是希望房地產(chǎn)穩(wěn)定健康，而不是再次躁動。

所以，后續(xù)必然會有約束細節(jié)發(fā)布。大家不用過度擔(dān)心大牛市會到來。

對于中國樓市的整體判斷，本號還是堅持之前的觀點：

2023年盡管會比2022年要好，但小陽春注定只屬于一線與少部分強二線城市的核心板塊。很多二線城市，比如武漢、重慶、鄭州、南昌、福州等城市，不一定能走出泥淖。至于其他三四線城市，調(diào)整仍會繼續(xù)。