風(fēng)口財經(jīng)記者 張亭旺

(資料圖)

今年的房貸利率，還有下降可能。

2月20日，央行發(fā)布最新LPR報價，連續(xù)6個月保持不變。不過，有專家表示，后期5年期以上LPR報價仍有一定下調(diào)空間。

2022年以來，新發(fā)個人房貸利率持續(xù)下行，為等待“上車”的購房者創(chuàng)造了條件；不過，這對于早已背負房貸的“供房族”卻并不那么美好。據(jù)計算，現(xiàn)在與2021年相比，同樣的100萬商業(yè)貸款，利息總支出憑空少了50萬。

目前，關(guān)于存量房貸利率較高的討論愈發(fā)熱烈，也導(dǎo)致了提前還貸等諸多問題。那么，存量房貸利率有多大可能下調(diào)？又存在哪些難點呢？

>>1<<5年期以上LPR仍有下調(diào)可能

貸款市場報價利率（LPR）連續(xù)6個月保持不變。

2月20日，央行發(fā)布最新LPR報價：1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%。以上LPR在下一次發(fā)布LPR之前有效。

圖片來源：央行

需要注意的是，房貸利率多為5年期LPR+基點完成；同時，據(jù)此前央行發(fā)布，首套房貸款利率下限為不低于相應(yīng)期限LPR減20個基點。

這也就意味著，首套房商業(yè)利率最低4.1%。

青島即是如此，目前青島首套房貸利率（LPR-20BP），為4.1%；二套房貸利率（LPR+60BP），為4.9%。

不過，隨著2023年1月5日央行、銀保監(jiān)會宣布建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制：新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可以階段性放寬房貸款利率下限，多地開始繼續(xù)下調(diào)房貸利率。

如，江蘇無錫個人住房貸款利率下限由LPR-20BP，調(diào)整為LPR-50BP，照此，無錫首套房貸利率執(zhí)行3.8%起；福建廈門首套房貸款利率從原來的LPR-20基點調(diào)整到LPR-50基點，也是3.8%。2月20日，揚州宣布由現(xiàn)行的LPR-20BP調(diào)整為LPR-50BP，將由之前的“最低4.1%”下調(diào)至“最低3.8%”。

圖片來源：揚州發(fā)布

更有甚者，還有部分三、四線城市，個別銀行首套房貸利率已開始按3.7%執(zhí)行。

2月1日，南寧市階段性調(diào)整首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限，按照現(xiàn)行LPR，南寧市首套住房商貸利率下限將下調(diào)為3.7%。同處這一水平的還有珠海、株洲等。

目前，已有30城首套房貸利率已迎來 "3" 時代，此后，還有更多符合條件的城市有望跟進調(diào)整。

另外，對于LPR，今年還有下降空間。

中國民生銀行首席經(jīng)濟學(xué)家溫彬表示，全年降準有0.5個百分點的空間，5年期以上LPR或繼續(xù)小幅調(diào)降10bp左右，定向政策（包括定向降息）預(yù)計是2023年的主基調(diào)。

東方金誠首席宏觀分析師王青也表示，從利率互換報買價走勢來看，市場對5年期以上LPR報價有10個基點（0.1個百分點）的下調(diào)預(yù)期。

誠然，歷史房貸利率的下限正在不斷受到挑戰(zhàn)，持續(xù)降低的利率能夠減輕利息負擔(dān)，為等待“上車”的購房者創(chuàng)造了條件。

但是，對那些早已背負房貸，特別是在房貸利率高點買房的存量房貸客戶，眼前的“紅利”他們卻無福享受。

由于央行幾次下調(diào)利率，目前存量房貸的利率要高于新增房貸，為了節(jié)省利息支出，不少人開始提前還貸……

>>2<<巨大利差讓“供房族”難以接受

這里有必要先說一下，為什么有人會在房貸利率高點買房。

在過去很長一段時間，我國對住房貸款利率實行優(yōu)惠利率，在貸款基準利率基礎(chǔ)上打折（如2017年以前，有的可以打7折），房貸利率顯著低于貸款基準利率。

2017年后，為加強房地產(chǎn)市場調(diào)控，遏制房價過快上漲，房貸利率開始高于貸款基準利率（2020年開始房貸定價基準轉(zhuǎn)為貸款市場報價利率，即LPR）。

2017年至2018年，新發(fā)放房貸利率由貸款基準利率85折至9折，大幅上行至5.5%左右；2019年至2021年，房貸利率在5.3%至5.6%區(qū)間內(nèi)高位運行。2021年下半年開始，部分地區(qū)房貸利率甚至躍升至6.0%以上，最高超過6.5%。

舉個簡單的例子。假設(shè)A在2021年購買了首套房，商業(yè)貸款100萬，貸款利率為6.0%，貸款年限30年，等額本息還貸。

那么，彼時A需要支付利息約116萬，每月還貸5995元。而如果A現(xiàn)在買房，按照3.7%利率計算，只需要支付利息約66萬元，每月還貸4602元。

同樣的100萬貸款，每個月的月供憑空少了1393元，而利息總支出憑空少了50萬。

圖片來源：風(fēng)口財經(jīng)整理

這差距太大了，基本沒有哪個工薪層能無視。尤其是一個月憑空少了一千多月供，還全是利息，這對很多人來說都是不可接受的差距。

當(dāng)然，關(guān)于這塊，有小伙伴可能想問：現(xiàn)在主流的房貸利率定價方式是LPR浮動利率，那么在每年重新定價時，房貸利率不是會隨著LPR下調(diào)而下調(diào)么?

這話沒錯，浮動利率定價方式=LPR(貸款市場報價利率)+基點，但問題是“基點”在合同期限內(nèi)是固定不變的，且在市場較熱的時候還可能被銀行定的比較高。

雖然2022年LPR下降三次，其中5年期以上LPR下降35個基點，但部分存量房貸利率偏高的情況仍然存在。

存量房貸利率與新增房貸之間的較大的利差，讓存量房貸客戶面臨 " 高位站崗 " 的處境，在一定程度上導(dǎo)致了“提前還貸潮”的出現(xiàn)，同時，存量房貸利率下調(diào)的呼聲漸響。

>>3<<存量房貸利率有可能下調(diào)嗎？

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄表示：“當(dāng)前各地的存量房貸款利率通常是基于LPR通過加點來進行調(diào)整的，銀行主動調(diào)整存量房利率的加點的可能性還是比較低的?！?/p>

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜同樣表示：“當(dāng)前，存量住房貸款面臨銀行維持收入與購房者希望減少支出之間的矛盾，銀行缺乏足夠動力降低存量房貸利率?！?/p>

據(jù)中信證券測算，目前存量按揭貸款利率較LPR加點幅度高出約40bps。如果25%-50%的存量按揭貸款利率下調(diào)40bps，商業(yè)銀行年利息收入或?qū)p少388億元-776億元，對應(yīng)息差下滑1.6-3.2bps。下調(diào)存量房貸利率會進一步壓低銀行利潤空間。

陳霄認為，有三點原因：一是銀行缺乏下調(diào)存量房貸款的動力，如果下調(diào)后，會對銀行的盈利產(chǎn)生較大的影響，這對銀行的穩(wěn)定經(jīng)營是不利的。二是當(dāng)前各地銀行加點不同，有些甚至在LPR基礎(chǔ)上加點100BP，這給存量房貸款利率如何下調(diào)帶來難題。三是不同時間購房人可能其存量房貸款利率是有差異性的，這樣一旦調(diào)整也會產(chǎn)生一系列社會問題難以達成統(tǒng)一。

圖片來源：視覺中國

“我認為不會出臺專門針對存量房貸利率的政策，解決提前還貸問題最有效的方式就是調(diào)降5年期LPR。”億翰智庫研究總監(jiān)于小雨表示，目前看，多數(shù)存量貸款利率已經(jīng)有調(diào)整了，這些房貸利率也是和LPR掛鉤的，只要5年期LPR下降幅度較大，提前還貸的問題可能就迎刃而解了。

不過，易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示：“一般來說，存量貸款本身也有下調(diào)的可能，但是無論如何下調(diào)，最低的存量貸款利率也應(yīng)該是超過4.3%的?！?/p>

具體措施上，嚴躍進認為，可以建議具體銀行針對一些過高利率，如超過5%的利率進行點對點的溝通和協(xié)調(diào)，類似暫時推遲1年利率支出或其他協(xié)調(diào)方式，以進一步減少存量貸款方面各類提前還款的壓力。

此外，在購房者大量提前還貸的情況下，陳文靜指出，不同地區(qū)根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況靈活調(diào)整存量房貸利率，逐步縮窄存量房貸與新增房貸之間的利差，或有利于緩和提前還貸現(xiàn)象。

陳霄認為，要推進存量房貸利率調(diào)整，首先，央行需要重新調(diào)整動態(tài)利率調(diào)整規(guī)則，引導(dǎo)存量房貸款利率有序下調(diào)。相關(guān)部門也可以加強對銀行工作的指導(dǎo)，引導(dǎo)商業(yè)銀行合理加點，有條件的銀行可以示范性的進行存量房貸利率打折優(yōu)惠活動，逐步減輕購房者的壓力，助力緩解當(dāng)前居民集中提前還貸等現(xiàn)象。