作者：子非魚

01

(資料圖)

蘇州重現(xiàn)地王

時隔兩年，地王重出江湖了，這一次在蘇州。而上一次地王還是在2021上半年的西安與重慶。

按照掛拍計劃，蘇州首輪供地11宗地，2月16日已經(jīng)完成了6宗競拍，剩下的5宗將于2月23日競拍。

2月16日推出的6宗土地，全部賣出。從蘇州這次土地拍賣情況來看，可以總結(jié)出三個特點：

第一，地王重現(xiàn)。

位于工業(yè)園區(qū)中新大道南、星港街西，金雞湖學(xué)校就在地塊西側(cè)的蘇園土掛（2023）01號，遭遇了65輪競價，最終達到最高限價，觸發(fā)了搖號。最終被華潤置地獲得。

這塊地，最終成交總價36.4268億元，成交樓面價35650元/平方米，刷新蘇州工業(yè)園區(qū)地價紀錄，溢價率為15%。

這塊地之所以遭瘋搶，主要是因為片區(qū)位置好，價值高，利潤更是相當豐厚。目前地塊周邊二手房掛牌均價基本在5.3萬-13萬元/平方米。比如地塊旁邊的晉合水巷鄰里，二手房掛牌均價已經(jīng)高達11.1萬元/平方米，倒掛趨勢十分明顯。

而片區(qū)內(nèi)的地塊由于限價，即便以3.565萬元的地王價拿地，將來即便賣到6.5萬/平方米以上的價格，也會遭遇瘋搶。

最關(guān)鍵的是，湖西板塊新房斷供已經(jīng)很久了。這樣的地塊，注定了遭瘋搶的結(jié)局。

第二，冷熱不均，國資房企依舊是托底主力。

6塊地，總成交額83.9億元，其中1宗觸頂搖號、1宗溢價、4宗底價。除了工業(yè)園區(qū)1號地塊遭瘋搶，并創(chuàng)造了新地王外。其余5宗地塊，皆很冷。除了廈門建發(fā)拿下的工業(yè)園區(qū)婁江創(chuàng)新城板塊有0.65%的溢價外，另外四塊都是0溢價。

而且，此次包括地王在內(nèi)的6宗地，有5宗是國資房企奪得，只有山西萬信房地產(chǎn)1家民企有斬獲。

第三，民企參與率有所上升。

相較于去年五批次土拍，今年報名房企中民企的數(shù)量有所增加。去年園區(qū)三宗核心地塊的報名民企僅有金新城、斜港置業(yè)等，而今年，大華等部分去年在集中供地沒有拿地的民企，出于補倉需求皆積極參與到競拍中。

不過，正如上面所說，民企參與率雖然有所上升，但大多仍是看客，只有1家民企最終拿地。

02

蘇州樓市在玩火

從蘇州首輪集中供地的首場表現(xiàn)來看，第一個和第三個是積極信號，第二個則根本上反映了當下熱點城市的樓市回暖格局，分化仍是主流。

正如本號在之前多篇文章中強調(diào)的，這輪樓市復(fù)蘇，注定是少數(shù)熱點城市核心板塊的復(fù)蘇，和大多數(shù)城市都沒有關(guān)系。目前大多數(shù)城市的躁動，純屬為了蹭熱度和流量。

蘇州自然是少數(shù)復(fù)蘇的熱點城市之一。

在前幾天本號所寫的《官宣漲價！蘇州樓市，帶節(jié)奏了》（點擊此處可查看）已經(jīng)強調(diào)，蘇州樓市已經(jīng)走在了回暖的路上。理由有三：

第一，二手房成交量連續(xù)兩個月在榮枯線之上。

蘇州過去三個月的二手房成交量只有1月份略低于榮枯線，去年11月和12月成交量均在8000套榮枯線以上。

坊間有個不成文的規(guī)定，一個城市的二手房成交量若能連續(xù)三個月在榮枯線以上，意味著上漲勢頭已經(jīng)形成。

此外，蘇州1月份新房成交量3972套成交量較去年春節(jié)月上漲了134.1%，在熱點城市中，漲幅位居第三。

第二，蘇州樓市基本已經(jīng)調(diào)整到位。

蘇州樓市不同于南方大多數(shù)熱點城市，后者大多都是從去年開始調(diào)整房價，早一點的不過是前年，比如深圳等。而蘇州早在2019年房價就已經(jīng)見頂向下。

當時是受制于2019上半年落下的兩個調(diào)控大招，蘇州房價于2019年7月份見頂向下。2019年至2021年，蘇州房價在溫和下跌。

進入2022年，在民眾收入縮水、工作前景不明、不確定性充斥之下，蘇州房價則開啟了狂跌模式。

根據(jù)蘇州樓市的梳理，蘇州6大區(qū)23個板塊今年進入了全線調(diào)整模式，其中跌幅最大的板塊是吳江區(qū)的汾湖，同比下跌了75.3%。蘇州房價天花板的園區(qū)，跌幅最大的板塊也超過了三分之一。

能達到如此調(diào)整力度的城市，在熱點城市中并不多。對于蘇州這樣一座GDP超兩萬億，人口超千萬，工業(yè)實力位居前三的最牛地級市來說，經(jīng)歷了如此大力度的調(diào)整，基本已經(jīng)調(diào)整到位，沒有調(diào)整到位的片區(qū)，在如今的氛圍中，也很難再下調(diào)。

現(xiàn)如今，地王重現(xiàn)蘇州工業(yè)園區(qū)。必然會加速推暖蘇州樓市，但同時也會給蘇州樓市帶來壓力。

要知道，蘇州樓市2019年7月見頂轉(zhuǎn)向，就是因為2019上半年出現(xiàn)了多塊地王而遭遇了兩次重磅調(diào)控，最終扭轉(zhuǎn)了蘇州房價趨勢。

如今蘇州再次誕生地王，會不會有同樣的待遇？

答案無法知曉，但從管理層釋放的信號來看，無論是去年發(fā)布的《擴大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2022－2035年）》，還是去年以來召開的幾次重要會議，”房住不炒“作為總基調(diào)。

去年至今的各種救市措施，只是想讓房地產(chǎn)回到健康發(fā)展的路子上來，而不是再次激發(fā)樓市。

經(jīng)濟日報最近已經(jīng)喊話，防止房價過快上漲，謹防投機炒作卷土重來。

這就意味著，如果蘇州核心板塊敢躁動過快，遲早會吃槍打出頭鳥的虧，吃不了兜著走。

03

樓市短期走勢

從各方反饋的數(shù)據(jù)，以及大多數(shù)城市仍在救市的現(xiàn)狀來看，目前市場雖然在回暖之中，但行業(yè)的基本面沒有太大改善。

比如深圳龍崗最近有開發(fā)商推出了贈送60萬首付活動（最小戶型面積總價在300左右，理論上首付90萬，開發(fā)商直接贈送60萬，購房者自己僅需30萬左右就可上車），該項目去年就推出了0首付活動但很快被喊停，去年賣到今年，去庫存壓力太大，才有贈送60萬首付的舉動。

再比如南京有開發(fā)商推出了報價協(xié)議，其他熱點城市雖然有開發(fā)商收回折扣，但大多仍是在打折銷售。

2023年盡管會比2022年要好，但小陽春注定只屬于核心城市的核心板塊。

一方面，房價雖然經(jīng)歷了去年的普調(diào)，但熱點城市的房價仍高不可攀，大多數(shù)購買力都無法支撐房價繼續(xù)大波動。

另一方面，人口已經(jīng)見頂，中心城市的人口增量正在減速換擋，再加上城市化進入了低速階段，需求正在轉(zhuǎn)弱。

這兩個大背景，注定了很多城市都只是在渲染，沒有持久的韌性。

有人說貨幣仍在超發(fā)，而且大基建的轟鳴聲已到來，普通民眾大多都在擔(dān)憂中國樓市會否遭遇2008年和2015年同樣的境況。

但從央行發(fā)布的金融數(shù)據(jù)來看，超發(fā)的貨幣仍在空轉(zhuǎn)。央行數(shù)據(jù)顯示，1月份廣義貨幣（M2）同比增長升至12.6%，而社融存量增速降至9.4%，M2增速-社融存量增速擴大到3.2%。這說明，廣開貨幣閘門，但融資需求跟不上，很多資金在銀行內(nèi)部空轉(zhuǎn)。

唯一還在加快融資的地方，是國企和城投，國企加快融資推動大基金，城投加快融資繼續(xù)去兜底地方賣地。

企業(yè)和個人貸款仍在底部，而且提前還款和存款的人越來越多。

至于房地產(chǎn)，1月份中長期貸款增加2231億元，同比少增了5196億元，反映房地產(chǎn)投資依然萎靡。

這種巨大的反差說明，需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱仍是當下樓市的根本性煩惱。

在這種背景下，2023年熱點城市核心板塊的房價能夠扭轉(zhuǎn)下跌趨勢進入緩慢上漲通道已屬不易，大漲和普漲那是癡人說夢。

蘇州土地的冷熱不均已經(jīng)是最好的說明。當下，分化不僅在城市與城市之間，城市內(nèi)部同樣會遭遇較為顯著的分化。