近日，天津公布了2023年的財政預算草案。

對今年的土地出讓金，定下明確目標：

945.5億。

【資料圖】

相比去年，翻了3倍！

這對今年天津樓市，會有什么影響？

哪些區(qū)域的土地，將成為重頭戲？

樓市，永遠有一張關(guān)鍵底牌——土地。

《天津市2022年預算執(zhí)行情況和2023年預算草案》中披露：

今年，天津國有土地使用權(quán)出讓收入預算為945.5億。

去年土地出讓收入為378.9億。

也就是說，今年要完成去年將近3倍的量。

翻3倍？乍一聽，未免有些“難以企及”。

事實上，這并非不能完成。

天津1300多萬人，每年新房交易量1200萬方。

土地出讓金，每年在800-1000億，這都是正常均值。

即便2020年，又是突發(fā)疫情，又是樓市降溫，天津也出讓了861億。

去年的379億，創(chuàng)下15年新低，是極其不正常的“極值”。

很多房企自身難保，有心無力，暫別土拍。

今年撥云見日，融資通道打開、樓市回暖。

暴雷房企出清，優(yōu)質(zhì)房企回歸戰(zhàn)場，補充彈藥。

天津從去年四批土拍開始，市場化房企已經(jīng)進場拿地了，比如中海、龍湖。

所以，今年的土地市場，一定大幅好于去年，回歸均值。

交易，需要錢與貨對位，才能一拍即合。

現(xiàn)在房企有錢了，關(guān)鍵是有沒有好地。

《天津市2022年預算執(zhí)行情況和2023年預算草案》中顯示：

今年，市級土地出讓收入預算為487.5億。

占整體預算52%，超過一半了。

（市級土地出讓收入指外環(huán)線以內(nèi)核心區(qū)的土地出讓收入）

去年，市級土地出讓收入為151.2億，占整體40%。

今年核心區(qū)要大力度賣地，提高供應占比。

天津城投，已經(jīng)先遞出“投名狀”。

最近推介的土地中，絕大多數(shù)來自核心區(qū)，大約300萬方。

問題來了，這些地能不能賣的出去？

賣好地，才能好賣地。

什么叫“好地”？新房成交量高的地，買房人共識強的地。

天津樓市飄著五個大字：回歸核心區(qū)。

去年市區(qū)成交占比從10%提高到12%，最高沖到過14%。

環(huán)城、遠郊，成交占比都下降了。

大風大浪時，才能沙里淘金，核心區(qū)房價堅挺抗跌。

所以，核心區(qū)屬于“有供應就有成交”。

它的容量，取決于供應量。

城投推介的很多地塊，符合市場需求，是“好地”，出讓概率非常高。

房企拿地不再有賭的成分，哪里好賣拿哪里。

比如海河柳林津南、東麗的地塊，恰好承接市區(qū)外溢。

河西一片二手房成交量破紀錄，背后是大量的置換需求。

不愿意去津南環(huán)外的人，不得已往東麗走。

而海河柳林津南地塊，正好承接河西外溢。

現(xiàn)在河東外溢，除津濱大道外，幾乎無處可選。

海河柳林東麗地塊，也能承接一波兒需求。

水西板塊繼續(xù)“吃南開”。

南開改善門檻越來越高，源源不斷的需求會溢到水西。

河東富民路地塊，引進市五所重點校。

紅橋今年要發(fā)力了，用教育撬動土地。

重點放在西站核心商務區(qū)，先啟動一期。

同義莊地塊，引入天津?qū)嶒炐W。

運輸六廠地塊，引入天津一中（初中+高中）。

西站也屬于高鐵板塊，只是這么多年沒有住宅，被北漂兒忽略了。

如果出現(xiàn)300萬左右，還帶重點學區(qū)，城市界面又是全新的，一定會跑出量。

另一方面，紅橋“中端供應斷檔”。

中海云麓公館，屬于高端，賣的是南開、和平外溢。

九和府、中交春風景里，賣的是市區(qū)門檻。

只有中端，比如仁恒星源世紀、碧桂園云鼎、萬達水西臺，賣的是紅橋地緣改善。

后兩個，要么施工慢，要么沒房了。

以至于最近市場回暖，仁恒星源世紀單價漲了1000-2000元。

只要紅橋補充300-400萬的中端供應，不愁成交量。

有供應就有成交。

今年的土地出讓，會繼續(xù)推高核心區(qū)的成交占比。

市區(qū)成交占比，將從12%奔向15%。

拋開沒出讓的土地不說，核心區(qū)已有不少新盤候場。

龍湖青云闕、格調(diào)郁江道地塊、格調(diào)大沽北路地塊、中海峰境梅江、中海時光之境、建投譽山院、鵬飛南開學院、金地水西印、城投水西地塊……

關(guān)注度一個比一個高。

最關(guān)鍵的，今年出讓的核心區(qū)土地，屬于“按需定產(chǎn)”，是有效供應。

去年的托底，是計劃經(jīng)濟，強扭的瓜不甜；

今年賣的地，是市場經(jīng)濟，久旱逢甘霖。

房企節(jié)奏會飆起來，上半年賣地，下半年就能入市。

有人會說，“天津樓市庫存量太高……”

這就屬于被表象迷惑了。

高庫存以環(huán)城遠郊為主，核心區(qū)的有效庫存量并不高。

又有人說，“還有大把的二手房可以選……”

天津二手房掛牌量確實高，但市內(nèi)六區(qū)10年以內(nèi)房齡、90平米以上、帶電梯的，只有2400多套房子，沒有一個是新產(chǎn)品。

所以，現(xiàn)在改善人群強烈感覺到“無房可買”。

人多房少，市區(qū)新房開始漲價。

中海天空之鏡已經(jīng)干到5萬、仁恒星源世紀高層3萬、天保上成觀景4萬、上實仰山3萬7……

市區(qū)改善存量已經(jīng)“報警”，房企完全可以進場拿地。

改善人群現(xiàn)在覺得沒的可買，下半年就能有更多選擇。

但是，這只屬于改善。

剛需的供應，不會大幅增長。

環(huán)城賣地少，也會利好市區(qū)。

因為新房供應少，買房人會選擇次新房。

那么賣掉二手房的業(yè)主，會回流市區(qū)改善。

時局生變。

今年的市區(qū)樓市，溫度會很高。

供應大增，成交量大漲。

眼下，市區(qū)已經(jīng)成為引爆樓市的導火索。

一旦市場快速復蘇，觀望需求會瞬間被激發(fā)，集中入市。

但房源不可能一夜之間暴增。

如果想買交房早的房子，現(xiàn)在必須快速進場。