中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，最新一期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)為：1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%，均與上月相比均保持不變。至此，LPR已經(jīng)連續(xù)半年“按兵不動(dòng)”，這讓期待下調(diào)存量房貸利率的廣大“還貸族”有些失望。

不過(guò)，在業(yè)內(nèi)人士普遍看來(lái)，新一期LPR保持不變是符合預(yù)期的。對(duì)此，民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬分析稱，自去年8月LPR實(shí)現(xiàn)非對(duì)稱下調(diào)以來(lái)繼續(xù)“按兵不動(dòng)”，主要與MLF等政策利率維持不變、市場(chǎng)利率快速上行使得銀行負(fù)債成本抬升、資負(fù)兩端疊加作用下凈息差進(jìn)一步承壓等因素有關(guān)，LPR報(bào)價(jià)沒(méi)有相應(yīng)下調(diào)基礎(chǔ)和空間。

東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青也指出，2月MLF操作利率不變，且近期銀行邊際資金成本有所上升，報(bào)價(jià)行壓縮LPR報(bào)價(jià)加點(diǎn)動(dòng)力不足;與此同時(shí)，各方也在密切關(guān)注樓市能否隨經(jīng)濟(jì)回升而企穩(wěn)回暖。

最新數(shù)據(jù)顯示，1月70個(gè)大中城市新房和二手房?jī)r(jià)格環(huán)比降幅均較上月有所收窄，部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度上升較快。

王青進(jìn)一步表示，去年11月13日監(jiān)管層推出金融支持房地產(chǎn)16和今年1月5日首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制出臺(tái)，這些政策對(duì)樓市走向的影響也需要進(jìn)一步觀察。

房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇尚需時(shí)日，但可以明確的是，在上述政策的推動(dòng)下，住房信貸環(huán)境仍在進(jìn)一步寬松。7月20日，貝殼研究院發(fā)布的重點(diǎn)城市主流房貸利率數(shù)據(jù)顯示，2月份符合首套利率動(dòng)態(tài)調(diào)整的38城市中，石家莊、哈爾濱、長(zhǎng)春、福州等17個(gè)城市首套房貸利率回調(diào)至4%以內(nèi)。其監(jiān)測(cè)的103個(gè)重點(diǎn)城市中共23個(gè)城市下調(diào)了首套房貸款利率。

貝殼研究院指出，受上述變化的影響，今年2月百城首套主流利率平均為4.04%，環(huán)比下降6BP，這是過(guò)去4個(gè)月基本平穩(wěn)后的再次明顯下行，絕對(duì)水平再創(chuàng)2019年以來(lái)新低。二套利率平均為4.91%，環(huán)比持平。2月首二套房貸利率同比分別回落143BP和84BP，首二套房貸利率價(jià)差進(jìn)一步擴(kuò)大至87BP。

分城市來(lái)看，二線城市首套利率環(huán)比降幅最大。具體而言，2月一線城市房貸利率最高，首套平均為4.60%，二套平均為5.13%，均與上月持平。二線首套利率平均為3.99%，較上月降低8BP;三四線城市首套利率平均為4.04%，環(huán)比回落4BP。二線和三四線城市二套利率分別為4.91%和4.90%，均與上月持平。

與此同時(shí)，銀行放貸速度也在加快。貝殼研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2月百城銀行平均放款周期為28天，較上月縮短3天。其中一線城市平均放款周期為36天，二線城市平均放款周期為29天，三四線城市平均放款周期均為28天。

貝殼研究院分析師分析稱，低利率、放款快的信貸環(huán)境有助降低購(gòu)房成本、加快購(gòu)房流程，為樓市修復(fù)增加助益。

誠(chéng)然，持續(xù)下行的房貸利率為等待“上車(chē)”的購(gòu)房者創(chuàng)造了條件，而早已背負(fù)房貸，特別是“高位站崗”的“供房族”還在期盼存量房貸也能跟隨調(diào)降。但在銀行下調(diào)存量房貸利率動(dòng)力不足的情況下，“供房族”對(duì)五年期以上LPR的調(diào)整寄予厚望。

好消息是，當(dāng)前業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，五年期以上LPR仍有進(jìn)一步下調(diào)的空間。溫彬表示，盡管短期降準(zhǔn)降息的必要性不高，但在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇初期，寬松政策不會(huì)輕易退出，若后續(xù)金融數(shù)據(jù)“企業(yè)強(qiáng)居民弱”、“政府強(qiáng)私人弱”的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題仍未改善，房地產(chǎn)修復(fù)未看到明顯拐點(diǎn)，不排除MLF降息等寬貨幣工具在今年兩會(huì)之后再次發(fā)力的可能性。

溫彬進(jìn)一步表示，為避免傳統(tǒng)的貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制失效，后續(xù)降準(zhǔn)、降息的時(shí)機(jī)需更好把握，全年降準(zhǔn)有0.5個(gè)百分點(diǎn)的空間，5年期以上LPR或繼續(xù)小幅調(diào)降10bp左右，定向政策(包括定向降息)預(yù)計(jì)是2023年的主基調(diào)。

對(duì)此，王青表示贊同。他認(rèn)為，上半年政策利率(MLF利率)下調(diào)的概率不大，但針對(duì)房地產(chǎn)的定向降息有可能落地。“這將帶動(dòng)新發(fā)放居民房貸利率更大幅度下調(diào)，進(jìn)而助力樓市在年中前后出現(xiàn)趨勢(shì)性回暖勢(shì)頭。”但他判斷，上半年5年期以上LPR報(bào)價(jià)仍有可能下調(diào)0.1至0.15個(gè)百分點(diǎn)。

不過(guò)，在溫彬看來(lái)，在調(diào)降5年期以上LPR促樓市回暖之外，更重要的是通過(guò)合理舉措下調(diào)存量高成本的按揭貸款利率，以減緩提前還貸潮，降低住房消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)，穩(wěn)定居民資產(chǎn)負(fù)債表，促進(jìn)消費(fèi)恢復(fù)和地產(chǎn)平穩(wěn)運(yùn)行。