（2023年2月21日）2022年帶給房企的壓力與考驗(yàn)是空前的?！皵喙╋L(fēng)波”、“債務(wù)危機(jī)”、“政策救市”等成為全年行業(yè)的熱詞。此刻，對(duì)于房企而言依舊是“十字路口”，11月的金融政策能否落地，資本能否健康回流，依舊是未知數(shù)。無(wú)疑，政策在引導(dǎo)居民購(gòu)買行為趨于理性的同時(shí)，也限制了房企發(fā)展的步伐。

逆境或是檢驗(yàn)房企實(shí)力的最佳載體，在此背景下，如何成為行業(yè)翹楚，獲得資本市場(chǎng)的青睞，更加依賴于房企對(duì)于趨勢(shì)的把握。

【資料圖】

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，房企面臨的困境是高速發(fā)展降速后的“并發(fā)癥”，首當(dāng)其沖的是銷售端的明顯縮量。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公開數(shù)據(jù)顯示，1-12月份商品房銷售面積121250萬(wàn)平方米，同比下降23.3%；商品房銷售額118648億元，下降26.6%。而從各月份表現(xiàn)來(lái)看，除6月交易量較高外，即便是9、10月這樣的傳統(tǒng)旺季，樓市依舊較往年降幅明顯。

樓市的低迷將迅速傳導(dǎo)至土地市場(chǎng)，兩者的關(guān)系更像是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的“互補(bǔ)商品”。

2022年，整體土地成交規(guī)模顯著下降，多數(shù)城市供地計(jì)劃完成率偏低。從目前已完成集中供地城市的成交金額來(lái)看， 22城累計(jì)攬金1.77萬(wàn)億元，相較于2021全年的2.66萬(wàn)億元下降超30%，少成交了近9000億元。

資本是逐利的，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)行業(yè)的敞口增大時(shí)，流動(dòng)性危機(jī)的到來(lái)也只是時(shí)間問題。

2022年全年，出險(xiǎn)房企的數(shù)量與日俱增，“展期”、“重整”、“違約”等詞匯不斷涌出。觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，包括融創(chuàng)中國(guó)、綠地集團(tuán)、恒大地產(chǎn)在內(nèi)，已有42家房企觸及債務(wù)違約條款。其中，美元債違約占主導(dǎo)地位，這同樣導(dǎo)致了2022年5月以后的美元債市場(chǎng)基本宣告“暫停”。投資者在期盼房地產(chǎn)“三支箭”加速落地，以及更多的“救場(chǎng)”金融政策。2023年境內(nèi)地產(chǎn)債到期償還量超過3500億元，共計(jì)400余只，中資美元地產(chǎn)債到期金額為520億美元，共計(jì)200余只。

然而，“蛋糕是有限的”，政策總體會(huì)更多偏向未有債務(wù)違約、資金雄厚的房企，涉及到的出險(xiǎn)房企仍占少數(shù)。所以對(duì)于大部分房企來(lái)說，流動(dòng)性承壓依然是企業(yè)的現(xiàn)實(shí)問題，“自救”依舊是唯一的方案。

“三支箭”效果初顯，股權(quán)融資重啟。

去年11月，“金融16條”正式出臺(tái)，涉及房地產(chǎn)開發(fā)貸、個(gè)人貸款、存量融資展期金融等16條措施。自該政策出臺(tái)后，信貸、債券、股權(quán)“三支箭”更是開始加速落地。截至目前，銀行授信房企金額接近5萬(wàn)億元，另有8家房企儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行總金額超過1200億元；此外，披露股權(quán)融資意向的上市房企至少超過了30家。

不過出于謹(jǐn)慎考慮，房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境徹底回暖是項(xiàng)系統(tǒng)性且漫長(zhǎng)的工程，資本市場(chǎng)對(duì)于房企的“偏愛”很難恢復(fù)到過往水平。部分房企的債券融資仍需要國(guó)家層面給予信用擔(dān)保，市場(chǎng)信心完全恢復(fù)尚需時(shí)日。

2023年，觀點(diǎn)指數(shù)將通過營(yíng)運(yùn)、財(cái)務(wù)、管理、商業(yè)模式、品牌五大維度綜合評(píng)價(jià)上市房企在過去一年的表現(xiàn)，并于3月22日舉辦的“2023觀點(diǎn)年度論壇”上隆重揭曉。

上市企業(yè)30強(qiáng)(地產(chǎn)G30)，以綜合全面的維度、客觀公正的方式記錄、表彰在2022年表現(xiàn)卓越的上市企業(yè)，旨在表彰那些位于行業(yè)頂尖位置的房地產(chǎn)上市企業(yè)。

值得注意的是，地產(chǎn)G30研究成果在卓越企業(yè)表現(xiàn)的基礎(chǔ)上，推出了更加具有針對(duì)性的財(cái)務(wù)信息考量。“2023上市房企盈利回饋能力卓越表現(xiàn)”聚焦于企業(yè)的利潤(rùn)管理能力，從成本和收益角度出發(fā)，評(píng)選出優(yōu)質(zhì)的財(cái)務(wù)管理企業(yè)；“2023上市房企再融資能力卓越表現(xiàn)”將不拘泥于傳統(tǒng)的流動(dòng)性考察，通過各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)，綜合衡量已上市房企全年的再融資實(shí)力；“2023上市房企信用卓越表現(xiàn)”，總結(jié)在艱難環(huán)境中信用表現(xiàn)卓越、杰出與非凡的上市房地產(chǎn)企業(yè)。

在關(guān)注企業(yè)的經(jīng)營(yíng)之外，地產(chǎn)G30同樣關(guān)注企業(yè)的其他實(shí)力。我們通過調(diào)查與申報(bào)等方式，不僅審慎考量企業(yè)是否有豐富的管理經(jīng)驗(yàn)與規(guī)范體系，同時(shí)也衡量企業(yè)是否在產(chǎn)品規(guī)劃、營(yíng)銷推廣、商業(yè)運(yùn)作模式、資本運(yùn)作方式等方面都具有領(lǐng)先的創(chuàng)新能力和成熟經(jīng)驗(yàn)，也包括對(duì)企業(yè)品牌認(rèn)知度、社會(huì)責(zé)任等維度的考量。