2023年開年，房貸降息風(fēng)潮愈演愈烈。全國超30城利率邁入3字頭重回2004年水平。自1月6日央行放大招，宣布房價(jià)三連跌城市可下調(diào)房貸利率，單單這一項(xiàng)政策，就有超30城可以享受優(yōu)惠。

毋庸置疑，2023年恢復(fù)經(jīng)濟(jì)是首要任務(wù)，而這個(gè)重任自然落在房地產(chǎn)頭上。于是今年的第一炮是鄭州將房貸利率降到3.8%。那么，今年這個(gè)房貸利率還會(huì)下降嗎？有沒有可能降低到3.5%呢？

【資料圖】

一、現(xiàn)象：我們的房貸利率已經(jīng)過多次下降，來到了“歷史低位”

我簡單說下吧，經(jīng)濟(jì)修復(fù)的可持續(xù)性將在于提振市場信心、穩(wěn)定預(yù)期，而不是一味通過降息進(jìn)行刺激。

從2022年至今我們的房貸利率已經(jīng)過多次下降，而且是來到了“歷史低位”。再從近幾年的LPR報(bào)價(jià)數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)：

2022年1月至10月，5年期LPR已下降3次：1月下降5基點(diǎn)，5月下降15基點(diǎn)，8月下降15基點(diǎn)，共下調(diào)了35基點(diǎn)。另外，2022年5月，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)文，首套房貸定向下降20基點(diǎn)。也就是說，近一年來，首套房貸利率已經(jīng)下調(diào)55個(gè)基點(diǎn)，降息力度已超過去兩三年。

時(shí)間來到2023年，央行“可自行下調(diào)房貸利率”政策一出，部分扛不住的三四線城市紛紛響應(yīng)，年后則有像廈門、鄭州這類一二線城市跟進(jìn)。

大灣區(qū)城市珠海，3月初將首套房貸利率降至3.7%，相當(dāng)于LPR減60個(gè)基調(diào)，距離此前下調(diào)至3.9%利率僅過去半個(gè)月時(shí)間。要知道早前全國范圍內(nèi)的首套房貸利率還是在4.1%的水平，部分城市可以去到3.9%，沒想到年后的3.8%維持沒多久，就再創(chuàng)新低。

再有像肇慶、湛江、云浮、惠州、韶關(guān)和江門等市則階段性取消首套房貸款利率下限，這些城市的利率也是3字頭。

不得不說為了刺激買房，都拼了。對于首套房的購房者而言，2023年政策都是趨于友好。正如住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹所說：對于購買第一套住房的要大力支持。

二、分析：未來仍不排除后續(xù)5年期以上LPR非對稱下調(diào)的可能性

自從2022年8月LPR下調(diào)4.3%后，如今已經(jīng)連續(xù)6個(gè)月按兵不動(dòng)了。雖然整體LPR不變，但針對樓市下行的城市，央行推出的政策是，各城市可以自行動(dòng)態(tài)調(diào)整房貸利率，并取消了下限。

如果接下來樓市還是不見起色，各城市房貸利率還會(huì)有下調(diào)空間。既然已經(jīng)允許各城市自行動(dòng)態(tài)調(diào)整房貸利率，考慮到有效降低購房負(fù)擔(dān)、貸款成本以提升居民購房需求的政策取向，仍不排除后續(xù)5年期以上LPR非對稱下調(diào)的可能性，但一路再繼續(xù)狂飆是不可能的。

那么，為什么還會(huì)有繼續(xù)降息的空間呢？房地產(chǎn)去庫存壓力大。就2022年來說，是房地產(chǎn)過去十年最為艱難的一年。大地產(chǎn)公司相繼爆雷，留下一地雞毛。準(zhǔn)確說，不是雞毛，是爛尾樓。

爛尾，不是地產(chǎn)公司想要的。因?yàn)榉孔淤u不出去，沒有錢給建筑公司。建筑公司沒收到工程款，不能支付農(nóng)民工工資及建材費(fèi)用，只能停工。雖然某些部門介入，但只能解決少數(shù)爛尾項(xiàng)目，不能解決根本問題。

要解決根本問題，只能靠賣房，但賣房也是個(gè)大難題。如果留心觀察，會(huì)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在很多法拍房，大有形成產(chǎn)業(yè)之勢。最關(guān)鍵的是，在過去十多年如火如荼的”買房運(yùn)動(dòng)“當(dāng)中，很多非剛需提前上了車，相當(dāng)一部分是在房價(jià)高位上的。

想把房子賣出去，直接降價(jià)有些難度，因?yàn)闀?huì)此起一些人的不滿，一些買了房子且認(rèn)為房子只漲不跌的人的不滿。

降息則是比較溫和的做法。畢竟長達(dá)二三十年的時(shí)間里，利息的支出是可能超過本金的。某種程度而言，降利息與降價(jià)沒有區(qū)別。

三、預(yù)測:2023年房貸利率可能會(huì)降低到3.5%嗎？

在我看來，可能性是有，但是我覺得很低。因?yàn)楝F(xiàn)在3.9%已經(jīng)算是比過去幾年買房的群體有巨大的優(yōu)勢，但是也沒能讓地產(chǎn)頹勢徹底逆轉(zhuǎn)。那么，我就直接來說說，如果利率降到3.5%會(huì)發(fā)生什么吧，如果真的降到3.5%：

1、提前還貸的人會(huì)比現(xiàn)在更多；2、賣房的人會(huì)比現(xiàn)在更多。

我們假設(shè)張三是LPR(4.3%)+150BP=5.8%，李四是LPR(4.3%)-80BP=3.5%，這會(huì)發(fā)生什么恐怖故事呢？

假設(shè)兩人各自貸款200萬元人民幣，張三和李四的月供分別是11735元與8980元，一個(gè)月直接差了2755元。

如果我們再來看張三和李四各自累計(jì)要支付的利息的話，張三累計(jì)支付222萬，李四累計(jì)支付123萬。

如果你是張三，隨著房貸利率的持續(xù)降低，你和李四永遠(yuǎn)存在2.3%的利率差，你會(huì)怎么做？無非是三種：

1、有一定存款，拿去提前還貸，還得越多，5.8%產(chǎn)生的"顯得我很呆"效應(yīng)越小。2、有一定實(shí)力，比如多房家庭，直接把有貸款利率上浮的房子賣了，安穩(wěn)拿現(xiàn)金。3、條件有限，先把房子賣了，擇機(jī)再買享受3.5%利率，一般不推薦過戶給親戚，雖然看似省事，實(shí)則后患無窮。

那么這就會(huì)讓銀行的居民中長期貸款，也是銀行最優(yōu)質(zhì)的業(yè)務(wù)受損，提前還貸的人排成長龍，也包括投訴的人。

而且，這還會(huì)讓二手房市場的掛牌量無限激增，供遠(yuǎn)大于求會(huì)發(fā)生什么刺激的事情我就不再贅述，你覺得二手房出現(xiàn)供大于求，無限逼近踩踏的現(xiàn)象時(shí)，新房還能賣的出去嗎？

所以，房貸利率越是降，越是會(huì)催生以上幾類群體，反而因?yàn)檫@種催生帶來的蝴蝶效應(yīng)，讓房子并沒有那么好賣了。

最后的話：本年度不會(huì)，但未來一定會(huì)降到3.5％甚至更低，這是趨勢！

總之，2023年的刺激經(jīng)濟(jì)迫在眉睫，經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要消費(fèi)來帶動(dòng)。就普羅大眾而言，緊要的事情是房貸，而不是消費(fèi)，但是通過降息減少房貸支出，從而釋放消費(fèi)潛力，讓經(jīng)濟(jì)進(jìn)入一個(gè)正循環(huán)，這是必然的。

而且，隨著經(jīng)濟(jì)高度發(fā)展，我們房貸利率終將降低到與歐美一樣的水平，但那時(shí)候往往也是房地產(chǎn)市場回歸理性的時(shí)候。但2023年，降息概率已大大減少，尤其是3月美聯(lián)儲(chǔ)基于強(qiáng)勁經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，可能要持續(xù)猛烈加息，這給我們留下空間就更小了。