世界時訊：商業(yè)地產(chǎn)進入“剩者為王”時代新資本會進入嗎？

2023-02-17 16:05:23 來源 : 中國經(jīng)濟時報

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【資料圖】

■中國經(jīng)濟時報記者周雪松

病毒退退退，人潮涌涌涌。

自疫情政策調(diào)整以來，特別是元旦、春節(jié)期間，消費場所處處人潮涌動。中國經(jīng)濟時報·中時財經(jīng)記者探訪多個商場也發(fā)現(xiàn)，昔日的煙火氣又回來了，有些店鋪還需要排隊。

跨入2023年，商家普遍信心滿滿，準備大展宏圖。商業(yè)地產(chǎn)的“排頭兵”大連萬達集團也將在今年再次沖刺上市。

想逛就逛，想吃就吃，想玩就玩。經(jīng)歷疫情大考之后，一些地方出現(xiàn)報復(fù)性消費。不過專家告訴記者，目前消費分化明顯：偏年輕的人，悅己主義者敢消費；有中年危機感的人消費更加理性，傾向于儲蓄。

消費復(fù)蘇雖然呈現(xiàn)積極向上的態(tài)勢，但需求不足的矛盾仍需要解決。這也是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商們需要關(guān)注的問題?；蛟S，商業(yè)地產(chǎn)和住宅一樣，未來幾年會迎來大洗牌。誰能笑到最后？

“第四支箭”開始落地顯效

兔年開局，各地客流大增，消費復(fù)蘇的跡象明顯。被疫情困了三年，消費者終于獲得了“消費自由”，“陽康”出街，也帶動了一波消費熱潮。餐飲堂食熱一浪接著一浪，各大購物中心人潮回歸，給商業(yè)地產(chǎn)帶來了新的商機。

與此同時，有關(guān)部門對房地產(chǎn)等困難行業(yè)、企業(yè)不斷加大政策支持力度。2022年“三箭齊發(fā)”滿足房企合理融資需求，并恢復(fù)了上市房企和涉房上市公司再融資。

據(jù)不完全統(tǒng)計，僅信貸支持方面，優(yōu)質(zhì)房企至少獲得了近5萬億元信貸資金支持，這可不是一筆小數(shù)目。在多項利好政策刺激下，地產(chǎn)板塊掀起過多次漲停潮。

近來包括華夏幸福、世茂股份等“出險”房企在內(nèi)的多家房企都啟動了再融資。從最近金茂、越秀和萬達等發(fā)行境外債券來看，支持房企融資的“第四支箭”政策，已落地并開始顯效。

最新消息稱，萬達再赴香港上市取得了進展。“萬達商管上市的工作一直在推進中，我們一直期待著。”萬達有關(guān)負責人近日對中國經(jīng)濟時報·中時財經(jīng)記者表示。

在2月6日舉行的萬達商管美元債發(fā)行路演會上，萬達商管管理層稱，“預(yù)計將在2023年二季度完成香港IPO上市?！?/p>

有業(yè)內(nèi)人士在接受中國經(jīng)濟時報·中時財經(jīng)記者采訪時分析，如果萬達商管順利上市，市值可能達到2000億元甚至3000億元以上，王健林的身價可能會水漲船高。

隨著萬達再次沖刺上市，憑借商業(yè)地產(chǎn)起家的王健林最近又走進了大眾視線。兔年春節(jié)，萬達廣場7天入賬126億元，老王賺得盆滿缽滿。

老王還向外撒了不少錢。除了成為世界杯最大贊助商之外，他還當起了“白武士”。2022年萬達先后接管鑫苑、建業(yè)集團等商業(yè)項目，還接手合肥爛尾項目萬泓中心和5家奧克斯廣場。

最新的胡潤百富榜顯示，2022年王健林家族憑借1000億元的身家排名第32位，位列內(nèi)地房地產(chǎn)富豪榜之首。

萬達商管數(shù)據(jù)顯示，2022年，萬達商管總收入553.1億元，完成其年計劃的99.6%，同比增長7.4%，其中租金收入508.5億元；商鋪出租率98.7%，租金收繳率100%。

2022年全年，萬達商管開業(yè)萬達廣場項目55個，完成年計劃的100%；累計開業(yè)項目473個，管理商業(yè)面積6556萬平方米，其中租賃面積同比增長11%至4445萬平方米。在疫情反復(fù)的2022年，這份成績單來之不易。

北京師范大學政府管理研究院副院長、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟研究中心主任宋向清在接受中國經(jīng)濟時報·中時財經(jīng)記者采訪時認為，房企融資鏈條有望進一步暢通，新的資本將進入房地產(chǎn)市場。

境外債發(fā)行再度迎來曙光

和“前三支箭”信貸、債券、股權(quán)融資不同，第四支箭“劍鋒”向外，瞄準優(yōu)質(zhì)房企臨期的境外債。

根據(jù)中指研究院監(jiān)測，最近，境外債在連續(xù)5個月斷發(fā)后，再度迎來曙光。1月份，越秀、金茂率先在澳門金交所成功發(fā)行債券。

據(jù)媒體報道，萬達商管近日也發(fā)行一筆3年期以美元計價的高級無抵押債券，發(fā)行規(guī)模為3億美元，息票率為11.00%，收益率為12.375%，資金用于為現(xiàn)有債務(wù)再融資，交割日為2月13日。這是萬達一個月內(nèi)兩次發(fā)行類似美元債。

從利率來看，萬達這次發(fā)債成本較高。對此，萬達相關(guān)負責人對中國經(jīng)濟時報·中時財經(jīng)記者回應(yīng)稱，能成功發(fā)行美元債是一個積極信號。

多位業(yè)內(nèi)人士在接受中國經(jīng)濟時報·中時財經(jīng)記者采訪時認為，在房地產(chǎn)圈，萬達現(xiàn)在的資金鏈狀況算是比較好的。但同時，萬達最近借的美元債券利率過高。

1月13日，萬達集團旗下的萬達地產(chǎn)發(fā)行了4億美元的2年期美元債券，年利率也是11%，收益率在12.375%。另外，早前消息顯示，萬達集團正在以境內(nèi)資產(chǎn)作為支持，與中國工商銀行洽談一筆境外貸款融資事宜，用以償還3.5億美元到期的美元債，不過相關(guān)細節(jié)可能仍會變動。

一位券商界人士告訴記者，目前來看，根據(jù)中債中資美元債到期收益率曲線（BB+）數(shù)據(jù)，3年期收益率為7%點多，遠低于萬達12%左右的利率。這可能跟房地產(chǎn)行業(yè)不太好、美聯(lián)儲加息以及由此帶來的境外美元債融資成本比較高有關(guān)。

其實，萬達境外美元債并不是最高的。2018年12月，當代置業(yè)曾發(fā)行一筆1.5億美元的優(yōu)先票據(jù)，利率高達15.5%，該利率創(chuàng)下國內(nèi)發(fā)債利率之最。

中證鵬元國際評級企業(yè)評級董事郭瑩在接受中國經(jīng)濟時報·中時財經(jīng)記者采訪時表示，2020年海外地產(chǎn)高收益?zhèn)l(fā)行票面利率在6%-8%之間。自2021年下半年以來，整個地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了違約潮。此外，2022年隨著美聯(lián)儲大幅加息，高收益?zhèn)娜谫Y成本自去年年初以來都在上升。

聯(lián)合資信的數(shù)據(jù)披露，2022年中資美元債市場新發(fā)債券908只，發(fā)行規(guī)模達1024.65億美元，同比暴跌44.8%，并創(chuàng)2017年以來的紀錄新低。

郭瑩認為，萬達海外債的成功發(fā)行，標志著海外地產(chǎn)債市場的重啟。萬達計劃在2月份第二次發(fā)行約5億美元債，并獲得超額認購。這反映了市場對中國高息債市場的興趣在迅速恢復(fù)。

誰能笑到最后？

現(xiàn)在，房地產(chǎn)的游戲規(guī)則已經(jīng)變了。過去上市房企一手通過資本市場融資，一手通過房地產(chǎn)市場囤地囤房，這種賺錢方式已進行不下去了。

在商業(yè)地產(chǎn)乃至整個大商業(yè)領(lǐng)域，寶龍、國美、蘇寧們已經(jīng)陷入困局，行業(yè)進入“剩”者為王的時代。

從土地市場來看，房企拿地銳減，有的甚至有錢也不拿地、少拿地，主要擔憂房子蓋出來難賣出去。

其實，王健林早就預(yù)料到了有這一天?！胺康禺a(chǎn)遲早有萎縮的一天，看全世界房地產(chǎn)的歷史，都是發(fā)展了四五十年就開始萎縮。香港過去1000多家房地產(chǎn)公司，現(xiàn)在只有10家左右，每年開發(fā)量很少。為什么？這個市場還有，但市場規(guī)模急劇萎縮?！?/p>

早在2013年，王健林就表示，中國房地產(chǎn)市場還有15年左右的日子比較好過。專家也認為，當城市化率達到70%，就意味著房地產(chǎn)擴張基本結(jié)束了。

如今，商業(yè)地產(chǎn)也面臨著同樣的情形。SOHO中國董事長潘石屹五年前分析指出，近年來，中國商業(yè)地產(chǎn)已現(xiàn)過剩。他曾考察過五六個城市，發(fā)現(xiàn)那些地方的商場嚴重過剩，很多不賺錢的商鋪都被退租和騰空了。

中金公司在2022年的一份研報中發(fā)出風險提示，“購物中心保持較快開業(yè)導致前端經(jīng)營指標惡化。測算未來2-3年，全國購物中心合理增量年均可能不足400座。第三方數(shù)據(jù)顯示，2022年全國計劃開業(yè)商場數(shù)量仍在600-700座以上?！?/p>

根據(jù)中金研報，我國有超過8000家購物中心，已覆蓋近三分之二的人口。未來10年我國購物中心仍有超過3000座的合理增量空間，2030年合理存量可超1.1萬座。

然而，目前還沒有購物中心覆蓋的區(qū)域，未來發(fā)展購物中心的潛力仍十分有限，未來10年超過90%的增量仍將集中于已有購物中心覆蓋的區(qū)域，并由人口流入和商業(yè)網(wǎng)絡(luò)的進一步增密來支持。

上述研報指出，未來2-3年可能處于居民消費需求筑底修復(fù)，同時購物中心供給較多的階段，購物中心處于邊際上產(chǎn)品供過于求的狀態(tài)，零售額同店增長可能處于降速周期，同業(yè)競爭壓力加大。

這也不難理解，為何近年來王健林帶領(lǐng)萬達堅持去地產(chǎn)化、走輕資產(chǎn)路線的原因。萬達在老王的帶領(lǐng)下，近年來演繹了赴港上市、退市、進軍A股，再次赴港上市等資本大戲。

有人說，老王是在下一盤大棋。

“10多年來，我一直認為萬達是一家好企業(yè)。”戴德梁行北京公司副總經(jīng)理胡峰對中國經(jīng)濟時報·中時財經(jīng)記者表示。

有業(yè)內(nèi)人士對記者表示，“萬達作為一家民營商業(yè)地產(chǎn)公司，在國內(nèi)的同類企業(yè)中，從操盤、商業(yè)模式等來看，應(yīng)該都屬于一流?！?/p>

對于王健林來說，如果能夠融到足夠的資金，會繼續(xù)保持行業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢。

在業(yè)內(nèi)人士看來，商業(yè)地產(chǎn)和住宅一樣，未來幾年也會迎來一次大洗牌，就看誰能笑到最后。