摘要：3月會(huì)議后，新開始，還會(huì)有更多支持房地產(chǎn)的政策出臺(tái)（歡迎關(guān)注杠桿游戲）

撰文|張銀銀&編輯|欣欣然

(資料圖片僅供參考)

最近看到太多關(guān)于賣房子、房貸的奇葩操作和驚人話語。

前幾天，有新聞?wù)f，廣西南寧部分銀行率先將借款人“年齡+期限”從原來的不超過70周歲放寬至不超過80周歲；

隨后，杭州、寧波、北京、成都等地陸續(xù)跟進(jìn)。媒體報(bào)道說，北京有部分銀行將借款人可貸“年齡+期限”放寬至80-85周歲，且多家銀行承認(rèn)均可以辦理“接力貸”， 用父母購房資格購房，由父母作為主借人、子女作為共同借款人一起承擔(dān)還貸責(zé)任。

網(wǎng)傳圖片，真假待考，杠桿游戲特此提醒

這些都不算什么，2023年2月15日晚間，一張房產(chǎn)公司制作的海報(bào)引發(fā)市場熱議。該海報(bào)宣稱南寧合作銀行住房按揭貸款年齡加貸款期限放寬，最長可貸至100歲，要求子女作為共同借款人。

也有媒體采訪后說，相關(guān)公司否認(rèn)這是他們的海報(bào)，部分銀行也表示不實(shí)。不管真假，這家公司、及其樓盤獲得了關(guān)注。

除了一個(gè)比一個(gè)夸張的房貸年齡，近期各地房產(chǎn)圈還流行一些行情好的話，比如：

“疫情三年，漲回來只用了一周?！?/p>

不少上海房產(chǎn)中介這幾天都在社交平臺(tái)瘋傳這句話，真的假的不重要，吸引人看房子、賣房子最重要。

除了房企、中介聯(lián)手“烘托氣氛”，近期還有2件樓市有關(guān)的政策和數(shù)據(jù)值得關(guān)注。請看杠桿游戲今天的分析。

1、貸到100歲？千方百計(jì)刺激購房，各地為了賣房怎么都行

近期各地最長房貸年齡屢創(chuàng)新高，網(wǎng)友也是沒閑著：

貸貸相傳、子孫貸、長壽貸、傳宗接貸、鵝城……

段子背后其實(shí)也反映出當(dāng)下的部分心態(tài)。很多居民不想輕易加杠桿了，對買房投資興趣不大，甚至其改善需求因?yàn)槭杖搿⒕蜆I(yè)等因素都有所推遲。

因此，不少人對一些房企、銀行為了賣房子怎么都行的做法有些嘲諷情緒。

其實(shí)大家都明白，這些政策是在擴(kuò)大購買群體和贈(zèng)送房票。

老年人買房干嘛，真還貸款到80歲、100歲，還不是給子女、家人買房子。

本質(zhì)上，這就是千方百計(jì)刺激購房。

你說這類措施有沒有用呢？我想多多少少還是有，不同地方情況也不同。

從央行數(shù)據(jù)中我們看到，2022年，房地產(chǎn)貸款占新增貸款的比例降至4.9%的歷史新低，2023年1月份，住戶新增人民幣貸款2572億元，同比少增5858億元。其中，中長期貸款2231億元，同比少增5193億元。

我們知道2021年下半年迄今，各種樓市刺激政策非常多，2022年更是多，2022年12月開始刺激可謂瘋狂，但是需求端好像依舊不是很買單。

當(dāng)然，有1月春節(jié)的因素。比較遺憾的是，春節(jié)返鄉(xiāng)購房潮2023年不明顯。

比如前段時(shí)間武漢住建局的數(shù)據(jù)顯示，2023年春節(jié)以來，武漢樓市成交依然處于下降態(tài)勢。

整個(gè)1月，武漢市新建商品住房網(wǎng)簽成交6303套，銷售面積74.5萬平米，成交量環(huán)比下降62%，同比下降48%。

當(dāng)然，不能完全這樣看，2023年的春節(jié)較早。

圖表來源|克而瑞（特此感謝）

2023年1月31日的克而瑞公布百強(qiáng)房企銷售榜單顯示：

1）盡管疫情管控全面松綁、春節(jié)迎來返鄉(xiāng)高峰，但假期期間房企推盤積極性不高，樓市略顯平淡。單月百強(qiáng)房企銷售同比下降31.7%，同比降幅較12月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)；

銷售面積同比下降36.4%，同比降幅較12月擴(kuò)大1.5個(gè)百分點(diǎn)。

2）強(qiáng)信用企業(yè)優(yōu)勢延續(xù)。重點(diǎn)監(jiān)測的30家房企中，華發(fā)、濱江、建發(fā)、華潤置地、招商蛇口、保利發(fā)展、龍湖集團(tuán)單月銷售額同比為正，分別同比增長19.3%、16.5%、10.3%、5%、4.6%、4.2%、0.9%。杠桿游戲要說，這算是好消息。

總體而言，中指研究院數(shù)據(jù)監(jiān)測，1月全國100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為16174元/平米，環(huán)比下跌0.02%，連續(xù)下跌7個(gè)月。

分城市來看，一線城市新建住宅價(jià)格環(huán)比由跌轉(zhuǎn)漲，微升0.01%。其中，上海、北京環(huán)比分別上漲0.04%和0.01%。

二線城市環(huán)比跌幅收窄，成都、杭州等房價(jià)環(huán)比漲幅居百城前列。

三四線代表城市中，除少數(shù)城市略有修復(fù)外，多數(shù)城市市場仍難掩頹勢。

監(jiān)測項(xiàng)目平均到訪量有所提升，但購房者觀望情緒重，實(shí)際成交較少。

二手住宅方面，1月，百城二手住宅價(jià)格繼續(xù)調(diào)整，但部分城市業(yè)主預(yù)期回升，環(huán)比跌幅有所收窄。

與此同時(shí)，提前還貸從2022年后半段熱到現(xiàn)在?？梢哉f是再掀熱潮，年輕人變聰明了？

現(xiàn)在很多銀行怕購房者提前還房貸，手機(jī)/網(wǎng)上提前還貸的模塊，直接下線，線下讓你排隊(duì)……

這說明很多人對自己未來的預(yù)期，依舊不太樂觀。

正是因此，各地繼續(xù)加強(qiáng)刺激力度，上文提到的千奇百怪，也就見怪不怪。

2、樓市重磅數(shù)據(jù)發(fā)布：一定的修復(fù)開始

2023年2月16日，國統(tǒng)局發(fā)布了1月70個(gè)大中城市住宅價(jià)格變動(dòng)情況。

數(shù)據(jù)顯示：

1）一線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比轉(zhuǎn)漲，二三線城市環(huán)比降勢趨緩。1月，70個(gè)大中城市中商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)增加。

70城新房房價(jià)環(huán)比變化情況，數(shù)據(jù)來源|國統(tǒng)局，制圖|《中國證券報(bào)》

70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市分別有36個(gè)和13個(gè)，比上月分別增加21個(gè)和6個(gè)。

1月，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為上漲0.2%；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月下降0.5%轉(zhuǎn)為上漲0.4%。

二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月下降0.3%轉(zhuǎn)為上漲0.1%；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。

三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.1%，降幅比上月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.4%，降幅與上月相同。

70城二手房房價(jià)環(huán)比變化情況，數(shù)據(jù)來源|國統(tǒng)局，制圖|《中國證券報(bào)》

2）一線城市商品住宅銷售價(jià)格同比上漲、二三線城市同比下降。1月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲城市有15個(gè)，比上月減少1個(gè)；二手住宅銷售價(jià)格同比上漲城市有6個(gè)，個(gè)數(shù)與上月相同。

1月，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲2.1%，漲幅比上月回落0.4個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷售價(jià)格同比上漲0.9%，漲幅比上月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。

二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比下降1.1%，降幅與上月相同；二手住宅銷售價(jià)格同比下降3.3%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別下降3.8%和4.7%，降幅比上月均收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。

如上數(shù)據(jù)顯示，很多地方開始止跌，應(yīng)該說不容易。杠桿游戲贊同很多人的看法，隨著各地政策效果顯現(xiàn)，市場信心有望逐步恢復(fù)，未來房地產(chǎn)的銷售可能開始好轉(zhuǎn)。最起碼，一定的修復(fù)開始了。

3、協(xié)力醞釀小陽春，更要有中長期考慮

首先，必須提一場會(huì)議。

2023年2月10日召開的央行2023年金融市場工作會(huì)議。

宏觀上提出，要及時(shí)分析研判經(jīng)濟(jì)金融運(yùn)行苗頭性趨勢性變化，有力支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展，積極防控金融市場重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)……

具體到房地產(chǎn)：

1）切實(shí)落實(shí)“兩個(gè)毫不動(dòng)搖”，拓展民營企業(yè)債券融資支持工具（“第二支箭”）支持范圍，推動(dòng)金融機(jī)構(gòu)增加民營企業(yè)信貸投放。

這部分顯然是包括民營地產(chǎn)公司的。

2）動(dòng)態(tài)監(jiān)測分析房地產(chǎn)市場邊際變化，因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策，落實(shí)好金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的16條政策措施，積極做好保交樓金融服務(wù)，加大住房租賃金融支持，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

注意，杠桿游戲記得以前說的是調(diào)控因城施策，現(xiàn)在是支持房地產(chǎn)信貸因城施策了。

總體也就是首付比例、利率、貸款年限（上文寫的）等，要因城施策了。

其次，從上至下、各地刺激繼續(xù)發(fā)力中，如上文所寫。

具體而言，房貸利率、貸款額度、年限、貸款資格、限貸限購等方面，都會(huì)大力支持。所謂剛性、改善幾乎不用說，實(shí)際3套一些地方也在變相支持了。

具體實(shí)踐中，變相的3套在一些地方也理解為改善。

什么首套利率4%左右不少了，說不定哪天二套也可以。

當(dāng)然問題來了，存量貸款利率很多6%左右，總要解決倒掛問題。

再次，大家關(guān)心的部分存量房貸利率較高問題，我覺得大降、普降不可能，但是部分階段性下調(diào)應(yīng)該有希望，而且在醞釀中。

部分存量房貸利率偏高，與新增房貸之間的利差偏大，導(dǎo)致提前還貸問題，應(yīng)該重視。

如果解決好這個(gè)問題，也有利于部分居民其他方面消費(fèi)增加，利于經(jīng)濟(jì)增長。

同時(shí)，能階段性降低部分存量房貸利率，部分居民也才更愿意買房。

金融管理部門可以引導(dǎo)商業(yè)銀行長遠(yuǎn)考慮，計(jì)算提前還貸潮和適當(dāng)降低利率孰輕孰重。

比如可以設(shè)置一個(gè)階梯，多少利率的打多少折扣。越貴的折扣越多。

有條件的地方和購房者，應(yīng)該引導(dǎo)和指導(dǎo)購房者商業(yè)銀行貸款轉(zhuǎn)公積金貸。

最后，我相信3月會(huì)議后，新開始，還會(huì)有更多支持房地產(chǎn)的政策出臺(tái)。

小結(jié)一下：如今，多數(shù)人應(yīng)該都明白，我們救的不是房地產(chǎn)本身，而是經(jīng)濟(jì)和就業(yè)。

如果越來越多人遲遲不買房、觀察半天，經(jīng)濟(jì)和地方、房企，包括金融機(jī)構(gòu)可就受不了。

經(jīng)濟(jì)一季度需要開門紅，房地產(chǎn)修復(fù)一些是需要的。

我無法判斷小陽春能否迅速實(shí)現(xiàn)，但是一季度一定程度的修復(fù)，至少是可以的。

這也是穩(wěn)增長迫切需要的。

防控政策的調(diào)整、連續(xù)不斷的樓市刺激、經(jīng)濟(jì)就業(yè)的反彈，有理由相信，如果外部環(huán)境可控，地產(chǎn)企穩(wěn)可期。

于后期而言，地產(chǎn)可以松動(dòng)的政策其實(shí)還有不少。

當(dāng)然，人為制造一場虛幻的地產(chǎn)繁榮是沒有意義，甚至非常壞的事情。決策層非常清楚。

歸根結(jié)底，杠桿游戲認(rèn)為：抓實(shí)體經(jīng)濟(jì)做大經(jīng)濟(jì)，搞好分配公平促進(jìn)消費(fèi)，營造好外部環(huán)境、國際關(guān)系——三者結(jié)合起來，我國經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)是能實(shí)現(xiàn)的。

于此，地產(chǎn)也將迎來長期較為穩(wěn)定、平緩回落。

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