今天，蘇州2023年首批次集中土拍于上午10點(diǎn)正式開拍。

(相關(guān)資料圖)

下午13:30，本場土拍6宗宅地的成交總價(jià)格全部確定，總出讓面積20.8萬㎡，成交總價(jià)為83.9億元，最高成交樓面單價(jià)為35650元/㎡，最低成交樓面單價(jià)為6500元/㎡。

本場土拍成交結(jié)果如下：

園區(qū)湖西原三星地塊競價(jià)65輪后，進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，共31家房企將集中搖號(hào)， 成交總價(jià)364268萬元，成交樓面價(jià)35650元/㎡，溢價(jià)率15%。

園區(qū)青劍湖悅云庭北地塊經(jīng)過2輪報(bào)價(jià)，被建發(fā)房產(chǎn)競得，成交總價(jià)為76854 萬元，成交樓面價(jià)為20131元/㎡，溢價(jià)率0.65%。

園區(qū)婁葑星翠瀾庭北地塊經(jīng)過1輪報(bào)價(jià)，被招商蛇口競得，成交總價(jià)為91910 萬元，成交樓面價(jià)為20000元/㎡，溢價(jià)率0%。

吳中太湖新城龍翔路東側(cè)地塊經(jīng)過1輪報(bào)價(jià)，被中建三局競得，成交總價(jià)為153678萬元，成交樓面價(jià)為17500元/㎡，溢價(jià)率0%。

吳中太湖新城龍翔路西側(cè)地塊經(jīng)過1輪報(bào)價(jià)，被中建三局競得，成交總價(jià)為139368萬元，成交樓面價(jià)為17500元/㎡，溢價(jià)率0%。

吳中光福地塊經(jīng)過1輪報(bào)價(jià)，被山西萬信競得，成交總價(jià)為12929萬元，成交樓面價(jià)為6500元/㎡，溢價(jià)率0%。

地塊成交詳情如下：

本次土拍亮點(diǎn)如下：

1.房企投資信心逐步恢復(fù)、土地市場熱度回升

相較于去年的幾次集中土拍，2023年的首場土拍熱度有所回升。

6宗地塊在開拍前均有報(bào)價(jià)，且園區(qū)湖西三星地塊未開先火，共吸引了30多家房企報(bào)名，其中包括一些已在園區(qū)核心拿地的房企，以及部分久違的民營房企。開拍之時(shí)，更是經(jīng)歷了65輪激烈的拉鋸戰(zhàn)，沖破最高限價(jià)，并觸頂搖號(hào)，共31家房企參與搖號(hào)。

2.民企投資正在復(fù)蘇

相較于去年五批次土拍，今年報(bào)名房企中民企的數(shù)量有所增加。

去年園區(qū)三宗核心地塊的報(bào)名民企僅有金新城、斜港置業(yè)等，而今年，金地、大華等部分去年在集中供地沒有拿地的民企，出于補(bǔ)倉需求皆積極參與到競拍中。

這也意味著在經(jīng)過一年的深度調(diào)整，在中央高層多重金融端政策利好下，民企甚至是出險(xiǎn)房企正逐步走出現(xiàn)金流危機(jī)，投資開始復(fù)蘇。

3. 去年參拍的主力央國企持續(xù)出手

從拿地房企來看，招商蛇口、建發(fā)房產(chǎn)、中建三局等，均是資金實(shí)力較強(qiáng)的央國企，并且在去年集中土拍中都積極出手，且部分房企成功布局，可見其對(duì)蘇州市場的深度看好。

本次土拍熱度回升原因：

作為江蘇集中供地城市兔年的首次土拍，蘇州本次土拍廣受關(guān)注，熱度較之前有望回升，原因在于：

1.銷售端預(yù)期上升，房企的投資信心也逐步恢復(fù)

自春節(jié)假期之后，蘇州樓市就呈現(xiàn)超預(yù)期的回暖，新房售樓處人氣火爆，來訪量與簽約量不斷增加，二手房帶看量和掛牌量激增，簽約中心排隊(duì)簽約，主流銀行房貸量增加，房貸速度加快。

蘇州樓市回暖跡象比較明顯，銷售端預(yù)期向好，帶動(dòng)了房企的投資信心回升。

2.出讓的6宗地塊整體素質(zhì)較為優(yōu)質(zhì)

蘇州首批次供地中“好地不少”，園區(qū)一下子拿出三宗核心及次核心地塊，吳中拿出了太湖新城兩宗優(yōu)質(zhì)地塊，其中園區(qū)湖西、青劍湖板塊更是斷供多年迎來首次供地。

首輪集中土拍在優(yōu)質(zhì)地塊頻出的助推之下，蘇州的土地市場迎來一波“小陽春”。

本次土拍過程解讀

園區(qū)園區(qū)湖西原三星地塊

截止至今天十點(diǎn)正式開拍前，湖西蘇園土掛（2023）01號(hào)地塊已報(bào)價(jià)40輪，經(jīng)過65輪激烈的競價(jià)后，該地塊超過最高限價(jià)進(jìn)入了搖號(hào)環(huán)節(jié)，共有31家房企參與現(xiàn)場搖號(hào)。

成交總價(jià)為364268萬元，成交樓面價(jià)為35650元/㎡，溢價(jià)率為15%，搖號(hào)時(shí)間、地點(diǎn)將在網(wǎng)上出讓系統(tǒng)另行公示。

該地塊未開先火、毫無意外地進(jìn)入了搖號(hào)環(huán)節(jié)，樓面單價(jià)刷新園區(qū)天花板，湖西地塊打響了蘇州土拍市場開門紅的第一槍！

園區(qū)青劍湖悅云庭北地塊

園區(qū)青劍湖悅云庭北地塊開拍前已有一輪報(bào)價(jià)，樓面單價(jià)為20000元/㎡。

經(jīng)過了2輪競價(jià)后，該地塊被建發(fā)競得，成交總價(jià)為76854萬元，成交樓面價(jià)為20131元/㎡，溢價(jià)率為0.65%。

該地塊成交樓面價(jià)相較中海閱湖灣、悅云庭、天閱湖濱雅苑較低。

園區(qū)婁葑星翠瀾庭北地塊

園區(qū)婁葑星翠瀾庭北地塊開拍前已有一輪報(bào)價(jià)，樓面單價(jià)為20000元/㎡。

經(jīng)過了1輪競價(jià)后，該地塊被招商蛇口競得，成交總價(jià)為91910 萬元，成交樓面價(jià)為20000元/㎡，溢價(jià)率為0%。

吳中太湖新城龍翔路東地塊

吳中太湖新城龍翔路東側(cè)、霆威街北側(cè)1號(hào)地塊開拍前已有一輪報(bào)價(jià)，樓面單價(jià)為17500元/㎡。

經(jīng)過了1輪競價(jià)后，該地塊被中建三局競得，成交總價(jià)為153678 萬元，成交樓面價(jià)為17500元/㎡，溢價(jià)率為0%。

吳中太湖新城龍翔路西地塊

吳中太湖新城景周街南側(cè)、龍翔路西側(cè)2號(hào)地

塊開拍前已有 一輪報(bào)價(jià)，樓面單價(jià)為 175 0 0元/㎡。

經(jīng)過了1輪競價(jià)后，該地塊被中建三局競得，成交總價(jià)為139368萬元，成交樓面價(jià)為17500元/㎡，溢價(jià)率為0%。

吳中光福地塊

吳中區(qū)光福鎮(zhèn)蘇福路北側(cè)、福錦路西側(cè)地塊

目前 已 有一輪報(bào)價(jià)，樓面單價(jià)為 65 0 0元/㎡。

經(jīng)過了1輪競價(jià)后，該地塊被山西萬信房地產(chǎn)競得，成交總價(jià)為12929萬元，成交樓面價(jià)為6500元/㎡，溢價(jià)率為0%。

以下為地塊詳情：

本次土拍地塊詳情

園區(qū)湖西原三星地塊

斷供近2年后，園區(qū)湖西板塊終于再次迎來供地。蘇園土掛（2023）01號(hào)地塊在規(guī)劃調(diào)整之初就備受市場關(guān)注。

地塊位于工業(yè)園區(qū)中新大道南、星港街西，是原本的三星電子廠所在地。經(jīng)實(shí)探發(fā)現(xiàn)，地塊目前內(nèi)部較為平整，為凈地狀態(tài)。

地塊體量適中，占地面積約5.68萬㎡，容積率1.8，起拍樓面價(jià)31000元/㎡，最高限價(jià)樓面價(jià)35650元/㎡。

根據(jù)規(guī)劃，地塊限高80米，要求不低于6層，裝修標(biāo)準(zhǔn)不低于3000元/㎡且不高于6000元/㎡。

同時(shí)160平以下房源占總數(shù)的20%，未來可能會(huì)打造高層或小高層產(chǎn)品。

湖西板塊作為園區(qū)較早開發(fā)和較為成熟板塊之一，城市配套完善。

交通上，地塊緊鄰軌交3號(hào)線與6號(hào)線（在建）換乘站——李公堤西站，周邊還有已經(jīng)通車的軌交1號(hào)線、5號(hào)線與在建的7號(hào)線。通過金雞湖隧道到園區(qū)湖東也僅需3分鐘車程，交通十分便利。

商業(yè)上，周邊有水坊路鄰里中心、李公堤等，通過3號(hào)線1站即可直達(dá)蘇州中心等湖西CBD商圈。

教育上，除了西南側(cè)緊鄰的金雞湖學(xué)校，周邊還有星海小學(xué)和星海實(shí)驗(yàn)中學(xué)等優(yōu)質(zhì)教育資源。

湖西板塊斷供已久，目前地塊周邊二手房掛牌均價(jià)基本在5.3萬-13萬元/㎡。

地塊旁邊的晉合水巷鄰里二手房掛牌均價(jià)已經(jīng)高達(dá)11.1萬元/㎡。倘若這宗宅地未來新房售價(jià)賣到5萬元/㎡以上，那么依舊和周邊二手房存在一定的倒掛。

近年來園區(qū)湖東、奧體各大紅盤接連創(chuàng)造了“千人搖號(hào)”、“首開即罄”的景象，霸占了蘇州樓市“熱搜”，而“老牌流量”湖西板塊一直沒有強(qiáng)烈的發(fā)聲。

去年年末，板塊內(nèi)70年產(chǎn)權(quán)公寓萬科左岸中心開盤，均價(jià)達(dá)4.62萬元/㎡，首開即罄。待原三星地塊入市，湖西板塊新房價(jià)格或?qū)⒈恢匦露x，市場表現(xiàn)值得期待。

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青劍湖悅云庭北地塊

青劍湖板塊上次拍地還是2021年初，目前板塊內(nèi)部基本處于斷供狀態(tài)。本次悅云庭北地塊的出讓，補(bǔ)倉板塊的新房市場。

蘇地2023-WG-4號(hào)地塊位于科智路西、夷浜路北，占地面積2.54萬㎡，容積率1.5，起拍樓面價(jià)為20000元/㎡。

地塊此前調(diào)整過規(guī)劃，分為東西兩塊住宅用地，并增加了支路。本次出讓為東側(cè)地塊。

根據(jù)規(guī)劃，地塊裝標(biāo)不低于2000元/平，不高于4000元/平，160平以下房源占總數(shù)的20%。并且要求限高60米，不低于6層，封閉陽臺(tái)，綠色二星，未來或?qū)⒋蛟斓兔苎蠓慨a(chǎn)品。

地塊所處區(qū)域內(nèi)有青劍湖、陽澄湖等優(yōu)越的生態(tài)資源，同時(shí)周邊配套也較為成熟。

商業(yè)方面，地塊2公里范圍內(nèi)有星湖龍湖天街、比斯特購物村、陽澄湖鄰里中心等商業(yè)，能夠滿足日常生活購物需求；

教育方面，地塊東側(cè)就是星澄學(xué)校，周邊還有園區(qū)第三實(shí)驗(yàn)小學(xué)、南京航空航天大學(xué)蘇州附屬中學(xué)等；

交通方面，地塊緊挨中環(huán)北線，出行也較為便利。不過，地塊北部樓棟未來或許會(huì)因此存在噪音影響。

由于產(chǎn)品、房齡等差異，目前青劍湖板塊的二手房價(jià)格梯度較大，地塊周邊二手小區(qū)掛牌均價(jià)約3.5萬元/㎡，而板塊內(nèi)房齡較新的次新房如龍湖熙上、中海上園灣等項(xiàng)目成交均價(jià)則達(dá)到了5.3-5.8萬元/㎡。

斷供1年有余，板塊積壓了眾多的改善需求。

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婁葑星翠瀾庭北地塊

婁葑板塊本次出讓的蘇地2023-WG-5號(hào)地塊位于工業(yè)園區(qū)宏業(yè)路西、群力路北。

地塊整體體量不大，占地面積約2.55萬㎡，容積率1.8。

與地塊一路之隔是建屋朗詩7號(hào)項(xiàng)目，由朗詩操盤，擬建8棟14-17F的小高層住宅，預(yù)計(jì)今年入市。

該地塊起拍樓面價(jià)為20000元/㎡，裝標(biāo)不低于2000元/平，不高于4000元/平，160平以下房源占總數(shù)的20%，意味著有人才房。

地塊處于婁葑南部居住片區(qū)，生活氛圍較為濃厚。

地塊北面就是文萃小學(xué)，未來就學(xué)方便；

東側(cè)約400m就是在建中的軌交7號(hào)線東興路西站，周邊還有獨(dú)墅湖大道等交通干道，出行也較為便捷。西側(cè)為常臺(tái)高速，靠近的樓棟未來或有噪音影響；

商業(yè)方面略有欠缺，地塊南面的商業(yè)綜合體正在規(guī)劃中。

作為園區(qū)核心外溢區(qū)域，板塊近年來不斷推進(jìn)婁葑南部片區(qū)發(fā)展，打造獨(dú)墅湖西岸新城。未來，婁葑板塊的城市界面或有大幅提升，板塊資源配套或?qū)⒅饾u兌現(xiàn)落地。

目前，地塊周邊暫無新房在售。此前板塊內(nèi)新希望芳華雅苑、和風(fēng)熙華雅苑備案均價(jià)都是3.25萬元/㎡，周邊二手房掛牌均價(jià)在2.3-4.1萬元/㎡。

隨著本宗地塊與建屋朗詩項(xiàng)目的入市，或帶動(dòng)板塊產(chǎn)品力的迭代提升，加上限價(jià)的放松，今年婁葑板塊的均價(jià)或?qū)?huì)突破3.25萬元/㎡。

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吳中太湖新城

龍翔路東、西地塊

作為吳中“王牌”的太湖新城板塊，本次出讓的2宗地塊為雙子地塊，位于龍翔路東西兩側(cè)。

蘇地2023-WG-1號(hào)地位于吳中太湖新城龍翔路東側(cè)、霆威街北側(cè)，占地面積約4.39萬㎡，容積率2，起拍樓面價(jià)為17500元/㎡。

蘇地2023-WG-2號(hào)地位于吳中太湖新城景周街南側(cè)、龍翔路西側(cè)，占地面積約3.98萬㎡，容積率2，起拍樓面價(jià)為17500元/㎡。

這2宗地塊于2022年5月底的蘇州二批次集中掛地中曾有掛出，后被撤牌。如今重新掛出，對(duì)比前次參數(shù)來看，起拍樓面價(jià)沒有變動(dòng)。

根據(jù)規(guī)劃要求，裝修成本不低于3000元/㎡。相較前一次掛牌，裝修標(biāo)準(zhǔn)上調(diào)了1000元/㎡。

不同于其他新城板塊，吳中太湖新城前期投入了大量時(shí)間用來建設(shè)和兌現(xiàn)板塊配套，如今板塊資源配套和城市界面都能滿足大部分改善客群的需求。

龍翔路東、西地塊毗鄰天鵝港，南面離湖僅隔了一宗體育用地，可享受太湖景觀資源。周邊配套齊全，距軌交4號(hào)線木里站約1公里，蘇州灣隧道在建中，未來交通便利度將再上一個(gè)層級(jí)。

教育方面，華中師大蘇州實(shí)驗(yàn)中學(xué)、蘇州北美國際高級(jí)中學(xué)等學(xué)校具有優(yōu)秀口碑。

商業(yè)方面，全國首家360劇場已竣工、蘇州灣·橙天里也在同步招商中，還有歌林小鎮(zhèn)、悠方商業(yè)、永旺夢樂城等繁華商業(yè)。

醫(yī)療方面，周邊有蘇州市立醫(yī)院總部、蘇州太湖新城醫(yī)院、復(fù)旦大學(xué)附屬兒童醫(yī)院等優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源。

板塊內(nèi)的在售新房主力為中建太澤之星、大家東望兩個(gè)項(xiàng)目，目前成交價(jià)格在3.2-3.4萬元/㎡。

同時(shí)今年也將會(huì)是太湖新城板塊的供應(yīng)大年，有4個(gè)純新盤待入市。

仁恒天鴻偉業(yè)60號(hào)地塊規(guī)劃6棟小高層+11棟高層，將打造160-230㎡戶型的大平層，預(yù)計(jì)下半年入市。

天鴻偉業(yè)62號(hào)地塊、蘇州軌交55號(hào)地塊、恒邦置業(yè)23號(hào)地塊則暫無最新規(guī)劃。

若是算上龍翔路東、西地塊，則吳中太湖新城板塊今年預(yù)計(jì)入市與在售項(xiàng)目將多達(dá)10個(gè)，樓盤競爭將會(huì)十分激烈。

最近，樓市透露出一絲暖意，這份暖意也投射到了地市。

2023年伊始，土地市場的關(guān)鍵詞可以歸納為一個(gè)詞：修復(fù)。

我們可以看出幾個(gè)積極信號(hào)：

1. 房企投資信心正在復(fù)蘇，這對(duì)市場來說是一劑及時(shí)的強(qiáng)心針。

2. 土拍熱度回升，市場信心被提振，市場仍舊穩(wěn)字當(dāng)頭，溢價(jià)率控制在15%以內(nèi)。

3. 供應(yīng)端增加優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)，釋放滿滿誠意。

銷售端預(yù)期向好，金融政策支持恢復(fù)民企生機(jī)，疊加優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)的刺激，房企開始重返土拍市場，銷售帶動(dòng)投資回暖的良性循環(huán)正在不斷被修復(fù)。

2月23日上午10：00，新區(qū)獅山核心4塊地和吳江地塊將開拍，是否再掀一輪搶地?zé)岢?，我們拭目以待?/p>

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