最新一期出版的《求是》太重磅了，它登載的《當(dāng)前經(jīng)濟(jì)工作的幾個(gè)重大問(wèn)題》，是領(lǐng)導(dǎo)人2022年12月15日在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上的重要講話。

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除了2023年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向，講話中還提到要化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)——

1、房地產(chǎn)業(yè)引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)；

2、金融風(fēng)險(xiǎn)；

3、地方ZF債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

這三個(gè)問(wèn)題，確實(shí)是大問(wèn)題。

01 不會(huì)重蹈覆轍

直接看正文，講話提到房地產(chǎn)的篇幅很大，而且全面。

房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)中的重要地位是毋庸置疑的，所以高層強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)的重大影響，“確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展”。

當(dāng)然，“房住不炒”的總基調(diào)依舊不變，而在此基礎(chǔ)上，地方要做到因城施策，擴(kuò)大有效需求，支持剛性和改善性住房需求。

比較值得關(guān)注的，是最后一句話——

“抓緊研究中長(zhǎng)期治本之策，消除多年來(lái)‘高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)’發(fā)展模式弊端，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡。”

這句話說(shuō)得相當(dāng)委婉，又很直白。

大伙兒都知道中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展歷史，每次遭遇風(fēng)險(xiǎn)，官方緊急救市，銀行就會(huì)大放水，然后房?jī)r(jià)上漲，老百姓涌入樓市瘋狂買房，帶動(dòng)樓市上升。

這樣的做法，的確能暫時(shí)將房地產(chǎn)從危機(jī)中拯救出來(lái)，但是治標(biāo)不治本，這也導(dǎo)致房地產(chǎn)危機(jī)每隔幾年就會(huì)卷土重來(lái)。

高層肯定也意識(shí)到了這個(gè)問(wèn)題，但房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)這么多年的發(fā)展，底盤太大了，沒(méi)人敢輕舉妄動(dòng)。2022年那一波救市政策，地方幾乎把過(guò)去的一切措施都動(dòng)用了，公積金、棚改、房貸利率、首付比例、限購(gòu)限貸等政策的寬松，都沒(méi)能拉回?fù)u搖欲墜的樓市。

在這一輪輪的救市政策中，無(wú)論是官方還是老百姓，心里恐怕都有了一桿秤——

樓市可能真的到頂了。

這次高層幾乎是明著表態(tài)了，房地產(chǎn)肯定要救，而且要確保它的平穩(wěn)發(fā)展，不能讓房地產(chǎn)形成系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，危害整體經(jīng)濟(jì)。

但在救房地產(chǎn)之外，更重要的是“研究中長(zhǎng)期治本之策”，不會(huì)再搞老一套了。

這次，應(yīng)該是最關(guān)鍵的一次。

02 誰(shuí)家孩子誰(shuí)抱

除了房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，金融風(fēng)險(xiǎn)和地方ZF債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也同樣不能忽視。

所謂金融風(fēng)險(xiǎn)，可以理解為把錢借給了不該借的人，這些人一旦出現(xiàn)問(wèn)題，還不起錢了，就成了風(fēng)險(xiǎn)。

金融風(fēng)險(xiǎn)涵蓋的范圍太廣，高層的表態(tài)主要是“壓實(shí)各方責(zé)任，及時(shí)加以處置”。

比較值得關(guān)注的，是地方ZF債務(wù)。

在地方ZF債務(wù)這一塊，領(lǐng)導(dǎo)人說(shuō)得非常直白，“要壓實(shí)省級(jí)政府防范化解隱形債務(wù)主體責(zé)任”“堅(jiān)決遏制增量、化解存量”“禁止各種變相舉債行為”。

誰(shuí)家孩子誰(shuí)抱，別惦記中央買單。

最高層的表態(tài)，也跟近年瘋狂上漲的地方債務(wù)有關(guān)。

地方發(fā)展需要海量資金，如果當(dāng)?shù)刎?cái)政收入不夠，就只能向社會(huì)借錢，發(fā)行地方債。地方債一般都有限額，不能隨便借，于是很多地方ZF就利用當(dāng)?shù)氐某峭豆鞠蛏鐣?huì)借錢，發(fā)行城投債，彌補(bǔ)缺口。

在房地產(chǎn)陷入頹勢(shì)后，地方的土地財(cái)政收入大幅削減，城投債更是泛濫。

然而，借錢要還，尤其是地方ZF拿自己信用擔(dān)保的債務(wù)，一旦出現(xiàn)逾期，將會(huì)影響整個(gè)地區(qū)在后續(xù)的融資。隨著經(jīng)濟(jì)下行，這些債務(wù)已經(jīng)成為沉重的包裹。

這么多省市的債務(wù)，要是全都推到中央，哪里管得過(guò)來(lái)？所以從去年年底到現(xiàn)在，官方一直在強(qiáng)調(diào)中央不救地方債。

這兩天，內(nèi)地31個(gè)省份在2022年的債務(wù)情況也陸續(xù)公布了。可以看出，有些地方是真敢借錢啊——

債務(wù)低于1萬(wàn)億的，有14個(gè)省市，分別是黑龍江、吉林、山西、陜西、海南、青海、甘肅、內(nèi)蒙、寧夏、新疆、西藏、廣西、上海、天津；

債務(wù)在1萬(wàn)億到2萬(wàn)億之間的，有13個(gè)，分別是四川、河北、湖南、河南、湖北、安徽、貴州、云南、福建、遼寧、江西、北京、重慶；

債務(wù)超過(guò)2萬(wàn)億的，有4個(gè)，廣東、山東、江蘇、浙江。

當(dāng)然，債務(wù)多的，并不意味負(fù)擔(dān)重，例如廣東、江蘇、山東、浙江，其債務(wù)率（ZF債務(wù)余額/GDP）并不高。

需要留意的，是部分債務(wù)與財(cái)力不匹配的省市，例如貴州、云南、吉林、天津、遼寧、重慶、福建、青海等省市，借的錢很多，但GDP跟不上，那就不只是尷尬了。

2023年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，主要看兩個(gè)方面，一個(gè)內(nèi)需，一個(gè)外貿(mào)。

外貿(mào)方面，很多省市已經(jīng)有所行動(dòng)，飛去海外搶訂單的地方團(tuán)著實(shí)不少。而在內(nèi)需方面，估計(jì)還得看房地產(chǎn)發(fā)力。

畢竟，什么消費(fèi)都趕不上買房花的錢。

最近，廣西南寧傳出還貸年齡可以延長(zhǎng)至80歲，引發(fā)了多地效仿，各城市的還貸年齡不斷加碼，北京這邊的銀行已經(jīng)喊出“貸款年齡可以延長(zhǎng)到95歲”的驚人指標(biāo)。

作為“房貸年齡發(fā)源地”，南寧自然也不甘示弱，有的開(kāi)發(fā)商甚至喊出了“最老能到100歲”的口號(hào)。

因?yàn)閿?shù)字太過(guò)震撼，很快就有當(dāng)?shù)劂y行出來(lái)辟謠了——“不，我們沒(méi)有！”

從這幾天的還貸年齡加碼，大家也能看出各地賣房的那份決心。還貸年齡越來(lái)越大，一定要將你壓榨到生命的最后一刻。

有一天，當(dāng)你老了，躺在病床上，一定要叫來(lái)孫子，讓他別忘了還貸：

“孫子，爺爺有一祖?zhèn)骼腺J要傳給你，不要忘了！”

03 結(jié)語(yǔ)

最近，很多一二線城市的樓市都在復(fù)蘇。

北京經(jīng)歷了去年的低谷，房?jī)r(jià)擠去了不少水分，這段時(shí)間成交的房子，多半都是價(jià)位較低的那一批，算是釋放了一波剛需。

但你要說(shuō)樓市出現(xiàn)“小陽(yáng)春”，那還不至于，畢竟現(xiàn)在是春節(jié)后，之前積壓的不少需求都得到了集中釋放。

要想判斷樓市是否回暖，還得再觀察幾個(gè)月。

去年那一波樓市松綁，基本上已經(jīng)把能松的都松了，剩下還沒(méi)松的，估計(jì)是真松不了了。所以，在未來(lái)一段時(shí)間里，站長(zhǎng)估計(jì)樓市很難出現(xiàn)轟動(dòng)性的救市政策，大多都是新瓶裝舊酒，玩的老一套。

不過(guò)，如果你在未來(lái)一段時(shí)間想要買房，倒是可以緊盯信貸松緊和貸款利率。

畢竟現(xiàn)在能動(dòng)的，也就剩信貸了！