2023-02-17 12:06:45 來源 : 香帥的金融江湖
最近“提前還房貸難，難于上青天”的新聞又上了熱搜——
【資料圖】
什么“一月申請?zhí)崆斑€貸要等到四月才允許還，排隊三個月”，什么“提前還貸要全額賠付違約金”……基本上，現(xiàn)在銀行就是一個字策略——“拖”，12月拖到1月，1月拖到2月，能拖多久算多久。
實在不能拖了，就說“具體時間無法保證”，然后用“接下來LPR可能大幅下調，現(xiàn)在還款不劃算”來反勸想要提前還貸的客戶。
花旗集團分析師Judy Zhang估計中國房主2022年預付了價值4.68萬億元人民幣（6860億美元）的抵押貸款。
以前只聽說借錢難，向銀行借錢更難，怎么現(xiàn)在還錢也這么難了？這還錢的號碼牌，什么時候才能排到我？
想弄清楚為什么還錢難，首先要知道：銀行，為什么不愿意讓你提前還房貸？
01
銀行為啥不讓你提前還房貸？
在中國，房貸是質量最高的銀行貸款。為啥？因為房貸：違約率低，資產(chǎn)質量好，利率高。
現(xiàn)有貸款類型中，我們可以分成：個人貸和企業(yè)貸。
先來看企業(yè)貸，企業(yè)貸一般可以分為給國企/央企的貸款，和給民營企業(yè)的貸款。根據(jù)中國人民銀行發(fā)布的《中國區(qū)域金融運行報告（2022）》顯示，2021年，全國企業(yè)貸款加權平均利率為4.61%。
大的國企和央企，貸款利率不用說，是低于這個平均水平的。一般來說會低大約1個百分點（比如，一些國企公司債利率在3.6%左右，還有更低的）。
穩(wěn)妥能還的貸款利率低點也就算了，但還有不少給國企的錢，也是“借出去的錢，潑出去的水”，能不能拿回來，也是個迷。
給民營企業(yè)的貸款，利率倒是可能比較高，但風險也高。
2016年前，貸給房企是最佳選擇，利率高，還款有保障，妥妥是下金蛋的母雞。但是，從2016年開始的“房住不炒”到2021年央行的各種紅線，把居民和企業(yè)貸款的路子都給堵死，疊加上疫情，2022年的房地產(chǎn)凄風慘雨，直到現(xiàn)在也回不過神——就算企業(yè)敢麻起膽子借，銀行放起款來怕是也會膽戰(zhàn)心驚。
除了房企之外，大一點的企業(yè)還有互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)、車企等，但互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)正在降本增效，車企的競爭又很激烈，破產(chǎn)風險較高。
中小型的民營企業(yè)普遍面臨著資本金積累不足的問題，抵押物不夠，抵御風險能力較差，現(xiàn)在這種高度不確定性的環(huán)境下，銀行貸款面臨的風險會更高。
再來看看個人貸，種類就多了，房貸、車貸、消費貸、經(jīng)營貸……但是后面幾種和房貸相比，規(guī)模都太小，利潤也不夠。個人房貸在銀行貸款總額的占比，大都在30%以上，個別銀行甚至超過50%。
所以看來看去，貸給誰最劃算？房貸！
首先，房貸是To C的，也就是直接面向客戶。在這個過程中，銀行是有強大的議價能力的。
說個心酸的笑話——楊白勞向黃世仁借一百萬和借一個億，有什么區(qū)別？
你可能會說，只是金額不同，沒什么區(qū)別啊。
但你想一下，楊白勞借一百萬的時候，黃世仁是大爺啊，哪里敢不還錢。但這要是借了一個億，你說誰是大爺？當然是楊白勞了。
前一陣網(wǎng)上有個“欠錢的大爺不缺藥”的新聞，說的是一個老板欠了銀行好幾億，他陽了以后，銀行就派人送了抗原檢測試劑、連花清瘟、布洛芬過去。
這不是笑話，是真事——銀行哪兒敢讓老板們生病，萬一不還錢了，對銀行來說損失可太大了。
但房貸不一樣。一是首付高，基礎資產(chǎn)質量就高；二是房產(chǎn)被抵押在銀行，一旦還不上貸，房產(chǎn)馬上被收走，銀行承擔的風險很小。而且過去幾年，房貸一直居高不下，最近這些要提前還貸的客戶，利率大多數(shù)是5%以上，甚至是6%以上的房貸——
違約率低，資產(chǎn)質量好，利率高——房貸就是一塊“高質量的肥肉”，客戶提前還貸就跟割肉一樣，疼得很。更何況，現(xiàn)在這種低迷的融資環(huán)境中，收回來的錢也很難找到房貸這樣“穩(wěn)妥的幸?！?，對銀行的營收肯定不利，所以肯定要想辦法阻止這種情況發(fā)生。
而且，現(xiàn)在的經(jīng)濟情況下，銀行放貸其實是更難的。銀行想把錢貸給有錢人，而手里有閑錢能投資的人又選擇提前還房貸了，銀行都快愁死了，這錢，咋樣才能貸出去呢？
以前大家都會選擇錢生錢，買點股票、基金，實在覺得風險高還能買點理財，但現(xiàn)在，連理財都能虧本，感覺已經(jīng)無路可逃，所以，大部分人選擇提前還貸來減少利息支出，也就相當于在變相賺錢了。
說完了銀行，我們再來說說自己。
銀行不讓我們還，是從它的利益出發(fā)，那從我們自身出發(fā)：到底要不要提前還房貸呢？
02
到底要不要提前還房貸呢？
在今年的《香帥中國財富報告》中，我們明確提出，提前還貸合不合算，其實就一條標準：看自己預期的投資收益率能不能超過自己的房貸。
比較一下房貸利率和自己預期的投資回報率，要是前者大于后者，提前還貸確實是劃算的。
2023年，提前還房貸是否合算？
做這個判斷需要從兩方面考慮：
第一，房貸利率有沒有大幅下行的可能性？
第二，未來是不是有收益超過5%的穩(wěn)妥的投資機會？
我們先來看看房貸利率有沒有大幅下降的空間，比如從5%降到4%甚至更低？
今年發(fā)布財富報告的時候，房貸利率下降的新聞還沒有出，那個時候我們就理性的預期，2023年的實際房貸利率有大幅下降的可能性。一旦房貸利率下降，就會讓提前還貸的動力和合理性下降。
預期終究變成了現(xiàn)實。
2023年年初，人民銀行、銀保監(jiān)會宣布建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調整機制，包括鄭州、天津、廈門、福州、珠海、長春、沈陽等多城下調了首套房貸利率。
以鄭州為例，鄭州一些銀行的首套房按揭貸款年利率已經(jīng)調整為3.8%。房貸利率已經(jīng)進入“3”時代。
房貸利率大幅下行已經(jīng)成為確定性事件，那就要看未來是否有較高收益的穩(wěn)妥投資機會了。
目前從全球來說，“穩(wěn)妥投資機會”確實比較稀缺。2023年，地緣政治和大國政策上仍然有很大不確定性，這不是純經(jīng)濟分析可以覆蓋的，絕對“穩(wěn)妥”可能比較困難，這可能要因不同家庭的投資能力而定。
當然，能提前還貸，其實也意味著手里有較大的一筆資金。在目前這種經(jīng)濟情形下，現(xiàn)在保持流動性其實非常重要，我的建議是，不要把手里的流動性消耗殆盡，即使這筆錢留在手里并不見得有收益，但都可能是“次優(yōu)選擇”。
那是不是意味著，只要算明白這筆經(jīng)濟賬，就能確定要不要提前還貸呢？
其實，也不一定。
生活不僅要考慮追求經(jīng)濟利益，還要追求底線和安全。在有些情形下，提前還貸不一定只是一筆經(jīng)濟賬。比如一些目前收入和房貸雙高的家庭，未來的可持續(xù)現(xiàn)金流存在一定不確定性，為了盡量避免這種不確定性造成的不良后果，就會產(chǎn)生提前還貸的需求。更主要的是，可能斷供的精神壓力，也有可能造成焦慮和不安，影響我們的心情、工作和重要決策。
所以，提前還貸，不應該是純經(jīng)濟效益的考慮，更是一種“底線思維”。
關于如何判斷提前還房貸是否劃算的具體計算過程，我們公號之前發(fā)布過一篇感興趣的小伙伴可以點擊標題跳轉閱讀。
（主筆 / 嫚玲 責編 / 香帥 江雁）
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