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2月24日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見（征求意見稿）》（下稱《意見》），對(duì)金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的17條措施公開征求意見?！兑庖姟分赋?，要支持住房租賃供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，重點(diǎn)支持自持物業(yè)的專業(yè)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)發(fā)展，建立健全住房租賃金融支持體系，加強(qiáng)住房租賃信貸支持力度，拓寬住房租賃市場(chǎng)多元化投融資渠道等。

過去兩年由于多種風(fēng)險(xiǎn)因素疊加，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)面臨前所未有的挑戰(zhàn)，進(jìn)入深度調(diào)整周期。在此背景下，有關(guān)部門持續(xù)出臺(tái)相關(guān)利好政策穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期：供給側(cè)方面，央行、銀保監(jiān)會(huì)等機(jī)構(gòu)針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)提出的“三道紅線”有了一定放松，同時(shí)支持重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)通過貸款、發(fā)展等進(jìn)行融資；需求側(cè)方面，各城市相繼推出提高貸款額度、降低首付門檻、放松限購等政策，比如沈陽二套房最低首付比例由50%降低至40%，無錫個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由5年調(diào)整為2年，非戶籍購房從2年社保要求縮短至6個(gè)月等。

此次《意見》出臺(tái)構(gòu)成了國家穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的重要一環(huán)，對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)無疑又是一個(gè)利好消息?！兑庖姟窂墓┙o側(cè)入手，將金融支持范圍由原先的保障性租賃住房擴(kuò)大至整個(gè)住房租賃市場(chǎng)，建立對(duì)住房租賃企業(yè)的金融支持體系，有望進(jìn)一步激活住房租賃市場(chǎng)潛力，推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)更加健康規(guī)范發(fā)展。

《意見》中的17條措施有利于降低住房租賃企業(yè)的融資成本和自有成本，從而增加租房供給，特別是對(duì)一線城市來說，租房貴、租房難的現(xiàn)象有望得到緩解。另一方面，政策從出臺(tái)到傳導(dǎo)至市場(chǎng)端仍有一定距離，政策預(yù)期效果要得到顯現(xiàn)，需要依賴更多條件的達(dá)成。

首先，特大城市租金居高不下，本質(zhì)是由土地市場(chǎng)供給不足導(dǎo)致的。一線城市吸引了大量人口流入，但城市建設(shè)用地的供給審批一直較為嚴(yán)格，甚至一些城市開始提出減量發(fā)展，將人口和土地的減量目標(biāo)寫入規(guī)劃之中。但客觀而言目前一線城市仍有總量巨大的流動(dòng)人口，租房市場(chǎng)供需的差距必然通過租金價(jià)格得到反映。

其次，城市的總體租金水平，從長期來看由供需關(guān)系決定，從短期看，則取決于租房人群的收入和就業(yè)機(jī)會(huì)。此次《意見》再次強(qiáng)調(diào)，金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展主要圍繞大城市新市民、青年人的群體住房問題，而這些人群的收入和就業(yè)情況同宏觀環(huán)境密切相關(guān)。在一個(gè)經(jīng)濟(jì)下行壓力增大、就業(yè)萎縮的城市，租房市場(chǎng)的需求也會(huì)相應(yīng)地有所衰退。

第三，目前城市的許多關(guān)鍵性公共服務(wù)的提供仍與房屋產(chǎn)權(quán)掛鉤，如學(xué)區(qū)房、落戶等，租售不同權(quán)導(dǎo)致了中國住房擁有率處于世界較高水平。中國人民銀行有關(guān)課題組發(fā)表的《2019中國城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債情況調(diào)查》顯示，我國城鎮(zhèn)居民家庭的住房擁有率為96%，戶均擁有住房1.5套。而根據(jù)全球經(jīng)濟(jì)指標(biāo)網(wǎng)的數(shù)據(jù)，發(fā)達(dá)國家的住房自有率大部分在60%左右，如美國總體的住房擁有率為63.7%。按家庭收入從低到高排序，美國收入最低20%家庭的住房擁有率僅為32.9%，而我國收入最低20%家庭的住房擁有率也為89.1%。對(duì)于國人而言，“買房”是優(yōu)先級(jí)排在“租房”前面的剛需，如果在城市尋求較長期定居，租房需求大多將轉(zhuǎn)化為買房需求。

《意見》的出臺(tái)，顯示了國家有關(guān)部門支持住房租賃企業(yè)的決心，但要想進(jìn)一步有效激活租房市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，需要多措并舉，形成政策合力。比如，調(diào)整土地審批制度，依據(jù)常住人口分布增加土地供給；創(chuàng)造更多就業(yè)機(jī)會(huì)，提高新市民收入和就業(yè)預(yù)期；漸進(jìn)式推進(jìn)租售同權(quán)，提高城市包容度等，從而持續(xù)提升租房人群在城市的居住質(zhì)量和生活信心。（財(cái)經(jīng)網(wǎng)）