｜康樂(lè)村、鷺江村@細(xì)鵬 攝

相信這兩天大家也看到關(guān)于石溪舊改要換合作企業(yè)，加快推進(jìn)的消息。

不少粉絲也非常關(guān)心，海珠的其他舊改呢？

(資料圖片僅供參考)

別急，我來(lái)爆獨(dú)家猛料了。

今年海珠要加快推進(jìn)城中村更新改造，并且對(duì)各個(gè)項(xiàng)目都下達(dá)了明確的KPI指標(biāo)，如下圖↓

一共涉及10個(gè)，如瀝滘、石溪、赤沙、三滘、東風(fēng)、龍?zhí)兜鹊?，?nèi)容還是很重磅的。

|來(lái)源：海珠區(qū)快速推進(jìn)城中村改造行動(dòng)實(shí)施方案

今天，我們就繼續(xù)來(lái)聊一聊，這些具體的項(xiàng)目。

01

盡管今年海珠那么多舊村都有任務(wù)節(jié)點(diǎn)，但事分輕重緩急嘛。

所以今年海珠重點(diǎn)推進(jìn)的舊村仍然聚集于瀝滘、新市頭，畢竟這個(gè)兩個(gè)項(xiàng)目屬于進(jìn)度較快，目前已批且在建的。

在建設(shè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)上，官方預(yù)計(jì)瀝滘2028年建設(shè)完畢，預(yù)計(jì)新市頭2025年建設(shè)完畢。

大家覺(jué)得是不是在畫餅？

|來(lái)源：廣州2023年市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目

先來(lái)看瀝滘，其區(qū)位優(yōu)越，北鄰海珠湖，南至珠江后航道，東達(dá)華南快速路，是廣州新城市中軸南端的最為重要濱水區(qū)。

其改造用地151公頃，規(guī)劃人口10萬(wàn)人，這也是目前，廣州中心城區(qū)體量最大的項(xiàng)目。

最重要的是，他可以與石溪連片改造，能量巨大。

瀝滘在今年要完成的任務(wù)有三個(gè)。

其一，在今年9月底前陸續(xù)完成目改造地塊供地手續(xù)，取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證等。

其二，加快復(fù)建安置房建設(shè)，在今年前完成3#-1地塊地下室工作，3#-2地塊完成基坑開(kāi)挖，啟動(dòng)21#、22#地塊基坑開(kāi)挖，27#地塊主體封頂。

其實(shí)瀝滘的舊改不算慢吞吞，其于去年也是捷報(bào)頻傳，安置房方面3#啟動(dòng)開(kāi)工儀式，25地塊也封頂了，按照其KPI節(jié)點(diǎn)來(lái)看，今年27#也將迎來(lái)封頂。

值得一提的是，該項(xiàng)目的融資地塊即珠光海珠新城目前在售90-140㎡三至四房，售價(jià)約7-8萬(wàn)/平。

| 瀝滘改造效果圖（實(shí)際以政府批復(fù)為準(zhǔn)

至于新市頭為什么沒(méi)有在今年加快推進(jìn)的任務(wù)里，主要是因?yàn)樵摯迮f改也算順利，在2020年就已經(jīng)100%完成房屋拆卸，如今就是等待融資項(xiàng)目推出。

據(jù)悉其項(xiàng)目已命名為方圓·濱江壹號(hào)，吹風(fēng)價(jià)高達(dá)10萬(wàn)+，預(yù)計(jì)今年會(huì)入市。

|廣州塔旁，新市頭舊改 @細(xì)鵬 攝

今年重點(diǎn)推進(jìn)項(xiàng)目還有石溪舊改，主要就是督促違約房企在2月底前采取有效措施解決資金鏈斷裂、違約等問(wèn)題。

不過(guò)說(shuō)實(shí)話，有辦法也早有辦法了，不是督促了就能行的，所以接下來(lái)石溪舊改的合作企業(yè)大概率要換人。

希望是國(guó)企接手，然后石溪也準(zhǔn)備力爭(zhēng)今年6月前完成實(shí)施方案編制。

相信今年石溪換了合作企業(yè)以及實(shí)施方案順利審批后，明年項(xiàng)目可以火力全開(kāi)。

|石溪舊改 @細(xì)鵬 攝

當(dāng)然，除了這三條重點(diǎn)推進(jìn)的舊村外，接下來(lái)推進(jìn)希望最大的是琶洲南赤沙。

而赤沙的合作企業(yè)富力，也是頻傳違約消息，因此今年zf會(huì)加強(qiáng)對(duì)加強(qiáng)富力履約行為的監(jiān)督，督促他們?cè)?月前就要采取有效措施解決流動(dòng)性緊張問(wèn)題。

不知道去年富力與央企、AMC合作之后，今年能否解決“沒(méi)錢”的問(wèn)題。

除了合作房企的問(wèn)題外，此前赤沙推進(jìn)一直不順利也緣于其片策方案的“卡脖子”。

今年赤沙也是立下KPI，要力爭(zhēng)8月底前組織完成赤沙村城中村改造實(shí)施方案編制，在12月底前啟動(dòng)房屋拆卸工作。

其實(shí)也難怪赤沙要“關(guān)關(guān)難過(guò)關(guān)關(guān)過(guò)”，畢竟赤沙所在是如今海珠最如日中天的琶洲片區(qū)。

項(xiàng)目所在的琶洲南片區(qū)，未來(lái)將延展琶洲會(huì)展、互聯(lián)網(wǎng)集聚區(qū)功能，并且提供生態(tài)居住、文化休閑服務(wù)，重要性不言而喻。

｜赤沙規(guī)劃效果圖

02

上述幾個(gè)村，算是海珠近期有明確動(dòng)作的項(xiàng)目，那么還有部分完成招商卻仍卡在片策方案的舊村，要何去何從呢？

比如鳳和村（康樂(lè)、鷺江村）、五鳳村、紅衛(wèi)村、聯(lián)星村等。

其中最最最受關(guān)注的，非鳳和村（康樂(lè)、鷺江村）莫屬。

這個(gè)項(xiàng)目將在今年8月前完成片策方案及更新單元規(guī)劃方案征求意見(jiàn)稿，9月前完成意見(jiàn)稿向各部分征詢，然后推進(jìn)報(bào)批工作。

值得一提的是，在這兩天的廣州的開(kāi)工大會(huì)上提到，會(huì)在今年完成康鷺的綜合治理，啟動(dòng)拆遷和安置區(qū)建設(shè)。

看來(lái)康鷺的舊改，的確在跑馬加速了。

而其他如五鳳、紅衛(wèi)、三滘、東風(fēng)、龍?zhí)兜却?，也將在今年完成片策方案編制?/p>

當(dāng)然了，編制歸編制，什么時(shí)候報(bào)批，什么時(shí)候獲批都不好說(shuō)。

唯一有要求報(bào)批節(jié)點(diǎn)的兩個(gè)村是五鳳和紅衛(wèi)村，會(huì)在明年年中前完成片策方案的意見(jiàn)征詢工作，并提交區(qū)城領(lǐng)會(huì)審議。

聊了這么多，其實(shí)就是想告訴大家，在開(kāi)年的廣州高質(zhì)量發(fā)展大會(huì)上，說(shuō)要強(qiáng)力推進(jìn)中心城區(qū)城中村改造，不是在畫餅。

就像這兩天，廣州又開(kāi)了個(gè)會(huì)，要各區(qū)簽訂2023年廣州市城市更新工作責(zé)任書，責(zé)任到人的壓力，可想而知。

而且今年整個(gè)廣州舊村改造的預(yù)計(jì)完成固定資產(chǎn)投資983億元，不花完這筆錢就不算完的架勢(shì)，舊改想不加快推進(jìn)都不行。

你看吧，很多之前停滯的舊改，今年都要?jiǎng)悠饋?lái)了。

03

不過(guò)你回過(guò)頭來(lái)看海珠的加快舊改的布局，便會(huì)發(fā)現(xiàn)，無(wú)論是瀝滘、石溪或者紅衛(wèi)村、康樂(lè)、鷺江、五鳳，東風(fēng)、三滘等舊改。

都是圍繞海珠“一區(qū)、一谷、一圈”三大功能區(qū)徐徐展開(kāi)，打造經(jīng)濟(jì)發(fā)展新引擎和新的增長(zhǎng)極。

|海珠區(qū)“一區(qū)一谷一圈”發(fā)展布局

而舊改的意義，不但是對(duì)區(qū)域面貌的翻新，更是產(chǎn)業(yè)的騰籠換鳥(niǎo)，而這一系列改造下來(lái)，最終也會(huì)影響區(qū)域價(jià)值的躍升。

另一方面，舊改也會(huì)催生購(gòu)買力和需求。

這些失去自住房但拿到大筆拆遷款的居民，雖然會(huì)等待回遷，但購(gòu)買自住房也傾向在原地置換。

直觀點(diǎn)說(shuō)，接下來(lái)海珠房?jī)r(jià)的預(yù)期，不就有了嗎？

其一：要知道，去年海珠的房?jī)r(jià)，就已經(jīng)突破9萬(wàn)/平大關(guān)，拉開(kāi)了天河近2萬(wàn)/平的距離。

其實(shí)，海珠有著稀缺的江景，既有老城的配套和煙火氣，是未來(lái)除天河之外，最有期待和想象力的核心主城區(qū)。

隨著舊改的推進(jìn)，海珠除了擁有濱江東，琶洲，還會(huì)有珠江后航后航道三大豪宅區(qū)。

其二：這個(gè)區(qū)域要說(shuō)產(chǎn)業(yè)，有互聯(lián)網(wǎng)和人工智能這樣的高規(guī)格定位，還有成為超級(jí)獨(dú)角獸希音供應(yīng)體系的快時(shí)尚消費(fèi)；

論地段，這里是廣州新中軸經(jīng)過(guò)的南片區(qū)，上一次新中軸與珠江交匯是在珠江新城，這一次則是在珠江后航道。

存在老廣提升居住品質(zhì)的稀缺，而相對(duì)較高的城市規(guī)劃，可以打造新的城市景觀濱江帶，提勝?gòu)V州門面形象。

這必然是海珠的價(jià)值高點(diǎn)，更別說(shuō)地鐵軌道，醫(yī)療和教育資源的配置了。

其三：從供應(yīng)端來(lái)看，這兩年，海珠每次土拍都會(huì)刷新片區(qū)價(jià)值，廣州樓面價(jià) TOP10中，海珠獨(dú)占5個(gè)。

換句話說(shuō)，單從土地供應(yīng)端來(lái)看，海珠房?jī)r(jià)其實(shí)已經(jīng)站穩(wěn)了8-9萬(wàn)+，這也是去年行業(yè)最艱難的時(shí)刻，海珠土地市場(chǎng)都沒(méi)有流拍過(guò)的原因。

其四：海珠二手置換需求很旺盛，住慣海珠的人，其實(shí)并不愿意往外走，內(nèi)生市場(chǎng)很旺盛。

而新興的互聯(lián)網(wǎng)和人工智能產(chǎn)業(yè)，包括網(wǎng)紅商業(yè)，網(wǎng)紅打卡點(diǎn)，也讓新廣愿意來(lái)海珠。

說(shuō)了這么多，其實(shí)就是想說(shuō)，海珠一二手價(jià)值夠硬。如中海觀澔府，也聲稱要漲價(jià)了，目前售價(jià)7.4-8.3萬(wàn)/㎡。

而海珠今年可能入市的產(chǎn)品有琶洲南TOD二期、洛溪橋地塊、保利客村地塊、濱江路地塊等，各個(gè)都是沖著改善、豪宅來(lái)的。

再疊加海珠今年在舊改猛發(fā)力催生的購(gòu)買力與需求等因素，你猜海珠今年的房?jī)r(jià)，會(huì)不會(huì)繼續(xù)干翻天河呢？

我很看好，你呢？