“房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營貸，年利率最低可達(dá)3.65%”“轉(zhuǎn)貸后可以節(jié)省幾十萬元”……近期，“轉(zhuǎn)貸降息”暗流涌動(dòng)，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在互聯(lián)網(wǎng)平臺上，活躍著不少貸款中介，宣稱可以通過將高利率房貸置換成低利率貸款，幫助購房者節(jié)省總利息和月供。銀保監(jiān)會近期再次就房貸提前還款難及違規(guī)使用經(jīng)營貸置換房貸等問題召開專題會議，銀保監(jiān)會強(qiáng)調(diào)，將繼續(xù)加大對違規(guī)使用經(jīng)營用途貸款、消費(fèi)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的監(jiān)管。

(資料圖片僅供參考)

關(guān)注1 中介宣稱100萬元“轉(zhuǎn)貸” 節(jié)省利息逾26萬元

在互聯(lián)網(wǎng)平臺上，記者搜索發(fā)現(xiàn)，有中介宣稱有房就能貸，額度高達(dá)千萬元，可以處理瑕疵借款人的背景問題，具有等額月供、先息后本、隨借隨還等還款方式。在宣傳網(wǎng)頁上，中介以貸款100萬元，貸款年限20年對比。如果原來按揭貸或房貸的年利率為5.88%，置換為抵押貸后，年利率僅為3.85%，月供可減少1114.2元，總利息節(jié)省26.75萬元。

記者聯(lián)系上了一家擔(dān)保公司的客戶經(jīng)理，在交談中，對方稱可用消費(fèi)貸轉(zhuǎn)換房貸，最低可以做到10年期年利率4.25%。記者進(jìn)一步詢問后，該客戶經(jīng)理透露，想獲得更低的利率需要借款人注冊營業(yè)執(zhí)照操作，并講述了操作的流程。

對于名下沒有公司的借款人，該客戶經(jīng)理表示，需要借款人先注冊營業(yè)執(zhí)照，資料齊全后提交申請結(jié)清房貸，在此過程中，擔(dān)保公司會安排墊資贖樓，等銀行涂銷后再將房產(chǎn)重新抵押給新的銀行申請經(jīng)營貸，最后等待新銀行放款。通過這種途徑“轉(zhuǎn)貸”，年利率最低可達(dá)3.65%。

有相關(guān)按揭客戶經(jīng)理提醒，目前由于深圳銀保監(jiān)會在查通過房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營貸降息的情況，因此為“保險(xiǎn)起見”，在轉(zhuǎn)貸操作上“不能太明顯”，并建議記者盡量避免貸與按揭款相同的錢款，多貸一些額度，避免被追查。該客戶經(jīng)理表示，轉(zhuǎn)貸操作不難，可以做到年利率3.3%~3.8%左右。

關(guān)注2 放款先扣3% 200萬元收取6萬元酬金

在收費(fèi)方面，該客戶經(jīng)理稱，該公司可以為客戶提供墊資贖樓+貸款“一條龍”服務(wù)，并將在銀行成功放款后按照放款金額收取一定比例的酬金，以放款200萬元為例，該公司收取款項(xiàng)的3%（6萬元）作為酬金，轉(zhuǎn)消費(fèi)貸和經(jīng)營貸業(yè)務(wù)同價(jià)。如果名下沒有公司的顧客需要注冊營業(yè)執(zhí)照，那么注冊服務(wù)將交由合作的代辦公司辦理，加收4000元注冊費(fèi)。

“消費(fèi)貸利息貴，大部分是等額本息，而且100萬元封頂。”提及房貸轉(zhuǎn)消費(fèi)貸，該客戶經(jīng)理稱，不建議記者轉(zhuǎn)消費(fèi)貸，“按揭都是轉(zhuǎn)經(jīng)營貸，沒有人轉(zhuǎn)消費(fèi)貸的?！痹摽蛻艚?jīng)理說。

辦理“轉(zhuǎn)貸”是否對借款人有征信方面的風(fēng)險(xiǎn)？銀行是否會核查借款人名下公司實(shí)際營業(yè)情況？該客戶經(jīng)理表示，銀行貸款一般申請前期需要查經(jīng)營場地和過往交易，這部分擔(dān)保公司會處理，后續(xù)只需要借款人按時(shí)還款即可，銀行只會看借款人是否按時(shí)還款，一般不會再查經(jīng)營方面的信息。

在記者進(jìn)一步詢問后，該客戶經(jīng)理表示，按揭轉(zhuǎn)經(jīng)營貸確實(shí)有風(fēng)險(xiǎn)，但請記者不用擔(dān)心，并表示他身邊的很多同學(xué)朋友都這么做，可以帶上資料線下交流具體風(fēng)險(xiǎn)和應(yīng)對方案。

提醒 違規(guī)使用經(jīng)營貸資金面臨多重風(fēng)險(xiǎn)

近期，銀保監(jiān)會再次就房貸提前還款難及違規(guī)使用經(jīng)營貸置換房貸等問題召開專題會議。據(jù)悉，銀保監(jiān)會還將會同相關(guān)部門，繼續(xù)指導(dǎo)商業(yè)銀行依據(jù)合同約定做好房地產(chǎn)金融服務(wù)，暢通線上辦理渠道，加快審批處理效率。同時(shí)，將繼續(xù)加大對違規(guī)使用經(jīng)營用途貸款、消費(fèi)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的監(jiān)管。廣大消費(fèi)者若有提前還貸或者其他金融業(yè)務(wù)需求，請向銀行等正規(guī)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行咨詢了解相關(guān)情況，避免被不法中介機(jī)構(gòu)誤導(dǎo)，保障自身合法權(quán)益。

光大銀行金融市場部宏觀調(diào)研員周茂華提醒，國內(nèi)監(jiān)管部門一直嚴(yán)禁對經(jīng)營貸等信用貸資金流入樓市，這種轉(zhuǎn)貸業(yè)務(wù)實(shí)際是違規(guī)使用經(jīng)營貸資金。不僅如此，辦理“轉(zhuǎn)貸”業(yè)務(wù)的過程中，購房者的個(gè)人信息面臨泄露的風(fēng)險(xiǎn)，還會導(dǎo)致這部分購房者短期內(nèi)面臨較大現(xiàn)金流和利息費(fèi)用支出壓力等。

當(dāng)前，經(jīng)營貸換房貸的現(xiàn)象屢禁不止。周茂華認(rèn)為，其原因主要在于房貸利率與經(jīng)營貸利率存在套利空間，貸后資金監(jiān)測管理難度大，部分銀行內(nèi)部考核激勵(lì)機(jī)制不夠合理及業(yè)務(wù)員綜合合規(guī)意識有待加強(qiáng)等?！皣鴥?nèi)需要強(qiáng)化市場監(jiān)管，防范潛在風(fēng)險(xiǎn)；銀行需要履職盡責(zé)，加強(qiáng)消費(fèi)者教育，優(yōu)化貸前、貸中和貸后管理，讓經(jīng)營貸回歸本源；消費(fèi)者需要對個(gè)人信息安全，現(xiàn)金流安全保持足夠警惕?！敝苊A建議。（記者 王楚涵 實(shí)習(xí)記者 溫文慧）

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