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樓市半月談 本報(bào)記者 夏金彪

近期，北京、上海、深圳、杭州、成都等部分熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)交易回暖。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1月份中國(guó)70城新房?jī)r(jià)格出現(xiàn)一年來(lái)的首次環(huán)比止跌。貝殼研究院數(shù)據(jù)也顯示，2月上半月，中國(guó)50個(gè)重點(diǎn)城市二手房日均成交量較1月上半月增長(zhǎng)超70%。

房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖得益于去年以來(lái)中央和地方房地產(chǎn)政策的持續(xù)發(fā)力，合理購(gòu)房需求得到釋放。從供給端來(lái)看，在滿足房地產(chǎn)行業(yè)合理融資需求，改善企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債狀況的政策要求下，信貸、債券、股權(quán)融資“三箭齊發(fā)”，房企流動(dòng)性緊張問(wèn)題正在得到緩解，大大增強(qiáng)了房企和購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的信心；從需求端來(lái)看，各地大力支持剛性和改善性購(gòu)房需求，多地首套房貸利率降至4%以下，減少了購(gòu)房成本。

不過(guò)，房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然暖意初現(xiàn)，但還未迎來(lái)全面企穩(wěn)。市場(chǎng)回暖僅出現(xiàn)在部分一線和熱點(diǎn)二線城市，而沈陽(yáng)、大連、長(zhǎng)春等二線城市還處于探底階段，三四線城市總體房?jī)r(jià)依然處于下行階段。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)因城施策還須加碼，著力改善預(yù)期，特別是要減少購(gòu)房成本、降低購(gòu)房門(mén)檻，聚焦釋放剛性和改善性住房需求，打通影響需求釋放的政策堵點(diǎn)。

首先，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，最關(guān)心的是購(gòu)房成本。為了減少購(gòu)房成本，促進(jìn)合理需求釋放，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)在1月初就發(fā)布了通知，決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制：新房?jī)r(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。對(duì)此，符合條件的城市應(yīng)因城施策，及時(shí)下調(diào)首套房貸款利率，助力合理需求釋放。此外，各地還可以通過(guò)降低首付、補(bǔ)貼稅費(fèi)、提高貸款額度等方式，進(jìn)一步減少購(gòu)房成本，支持剛性和改善性住房需求。

其次，目前，住房改善性需求釋放還存在一些政策堵點(diǎn)。比如，現(xiàn)在的信貸政策支持更多集中在剛需購(gòu)房群體，對(duì)于改善性需求日益增多的情況，還需要政策給以相應(yīng)的支持。比如，“認(rèn)房又認(rèn)貸”使得名下無(wú)房而有貸款記錄的家庭，無(wú)法享受到首套房貸款政策的紅利，影響了改善性住房需求。

再次，限購(gòu)、限售等政策也成為住房合理需求釋放的堵點(diǎn)。應(yīng)該看到，限購(gòu)、限售等行政性政策是住房供不應(yīng)求的產(chǎn)物。目前，我國(guó)商品房總體短缺時(shí)代已基本結(jié)束，住房總需求空間逐漸縮小，除部分熱點(diǎn)一二線城市，其他城市繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)、限售等政策的意義已經(jīng)不大，這類(lèi)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的行政性政策，應(yīng)適時(shí)退出歷史舞臺(tái)，代之以穩(wěn)定的、制度化的長(zhǎng)效機(jī)制。

可以預(yù)計(jì)，隨著各地因城施策持續(xù)加碼，調(diào)控政策通過(guò)供需兩端發(fā)力，著力破除需求端堵點(diǎn)——下調(diào)首套房貸款利率、降低首付比例、優(yōu)化首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、取消限購(gòu)等，將進(jìn)一步促進(jìn)剛性和改善性住房需求釋放，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回暖。

需要指出的是，在堅(jiān)持“房住不炒”的大背景下，必須清醒認(rèn)識(shí)到，各地因城施策針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)的支持政策，其目的在于推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回暖，而不是鼓勵(lì)炒房。對(duì)此，要防范創(chuàng)業(yè)貸、消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸等進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)象再次抬頭，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。