央廣網(wǎng)北京2月27日消息（記者門庭婷）2月24日，中國人民銀行、中國銀保監(jiān)會發(fā)布《關于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見（征求意見稿）》（以下簡稱《意見》）?！兑庖姟穱@住房租賃供給側結構性改革方向，以商業(yè)可持續(xù)為基本前提，重點支持自持物業(yè)的專業(yè)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)發(fā)展，為租賃住房的投資、開發(fā)、運營和管理提供多元化、多層次、全周期的金融產(chǎn)品和金融服務體系，主要涉及金融支持等17條內容。

多位業(yè)內人士表示，本次《意見》對保障性和市場化租賃住房全覆蓋，內容涉及金融工具全、力度大，在政策端持續(xù)強調以租賃住房解決新市民、青年人居住需求的背景下，打出一套“多元化、多層次、多角度”的金融組合拳，將大大加速住房租賃公募REITs的試點落地，推動住房租賃行業(yè)高質量發(fā)展。

金融支持范圍擴大至市場化長租房，“微利運營”的住房租賃企業(yè)將減負

(資料圖片僅供參考)

在加強對保租房建設運營的金融支持方面，早在2022年2月，銀保監(jiān)會和住建部就曾發(fā)布《關于銀行保險機構支持保障性租賃住房發(fā)展的指導意見》，而本次《意見》進一步將金融支持的范圍擴大至市場化長租房。

在加強住房租賃信貸產(chǎn)品和服務模式創(chuàng)新方面，《意見》提到，支持商業(yè)銀行向各類主體新建、改建長期租賃住房發(fā)放開發(fā)建設貸款，租賃住房建設的項目資本金比例應不低于開發(fā)項目總投資的20%，期限一般3年，最長不超過5年。鼓勵商業(yè)銀行向符合條件的主體發(fā)放租賃住房團體購房貸款，期限最長不超過30年。支持向自有產(chǎn)權的住房租賃企業(yè)發(fā)放住房租賃經(jīng)營性貸款，允許經(jīng)營性貸款置換開發(fā)貸款，期限最長不超過20年。對向非自有產(chǎn)權的住房租賃企業(yè)發(fā)放的經(jīng)營性貸款，期限最長不超過5年。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)徐躍進表示，本次《意見》在總結相關金融機構實踐經(jīng)驗的基礎上，給出了較為明確的引導和規(guī)范。同時，對自持物業(yè)的住房租賃企業(yè)支持力度較大。

ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長趙然也認為，《意見》首次提出允許機構類住房租賃企業(yè)發(fā)放最長達30年的租賃住房團體購房貸款——“創(chuàng)新團體批量購買的租賃住房信貸產(chǎn)品”。這一創(chuàng)新信貸產(chǎn)品將租賃住房的機構類供給方和企業(yè)類型的租賃住房需求方進行了有機聯(lián)結，可以說是住房租賃行業(yè)“中國模式”的創(chuàng)舉。

在支持發(fā)放住房租賃經(jīng)營性貸款方面，《意見》顯示，住房租賃企業(yè)經(jīng)營自有產(chǎn)權長期租賃住房的，住房租賃經(jīng)營性貸款的期限最長不超過20 年，貸款額度原則上不超過物業(yè)評估價值的80%，可用于置換物業(yè)前期開發(fā)建設貸款。住房租賃企業(yè)依法合規(guī)改造工業(yè)廠房、商業(yè)辦公用房、城中村等形成的非自有產(chǎn)權租賃住房，經(jīng)營性貸款的期限最長不超過5年，貸款額度原則上不超過貸款期限內應收租金總額的70%。

趙然表示，《意見》明確了對于住房租賃企業(yè)在運營環(huán)節(jié)的扶持，分別提出對于重資產(chǎn)模式的住房租賃企業(yè)，以及中資產(chǎn)和輕資產(chǎn)模式的住房租賃企業(yè)給予不同年限和額度的經(jīng)營性貸款。在減免了房地產(chǎn)稅、增值稅的基礎上，進一步為“微利運營”的住房租賃企業(yè)減負。

首次提出住房租賃擔保債券，引導社會資金投資住房租賃領域

在拓寬住房租賃市場多元化投融資渠道方面，《意見》提到，支持商業(yè)銀行發(fā)行用于住房租賃的金融債券，拓寬住房租賃企業(yè)債券融資渠道，創(chuàng)新住房租賃擔保債券（Cover Bond），穩(wěn)步發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs），引導各類社會資金有序投資住房租賃領域。

此外，《意見》提出的住房租賃擔保債券（Covered Bond）用于住房租賃，也是行業(yè)首次。對此，趙然表示，擔保債券對于投資人具有優(yōu)先權屬性，同時對于入池的租賃住房資產(chǎn)在資質、品質、運營的規(guī)范性和穩(wěn)定性方面有著嚴格的要求，既保護了投資者，也對行業(yè)的高品質發(fā)展起到了激勵與約束并重的作用?！墩髑笠庖姼濉愤M一步拓寬了住房租賃企業(yè)債券融資渠道，鼓勵各類租賃住房專項債券的發(fā)行。

值得注意的是，《意見》指出，穩(wěn)步推進房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點工作，在把控風險前提下，募集資金用于住房租賃企業(yè)持有并經(jīng)營長期租賃住房。此外，劃定了雄安新區(qū)、海南、深圳及人口凈流入的大城市為REITs試點區(qū)域，明確為利用集體建設用地的長期租賃住房企業(yè)提供資金支持。

趙然表示，這對于集體建設用地建設的租賃住房項目來說是重大政策利好，特別是對于擁有眾多城中村等集體建設用地的深圳等地，將加快住房租賃市場發(fā)展步伐。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，本次《意見》最核心的要點是，要建立健全住房租賃金融支持體系。政策明確了金融機構、金融產(chǎn)品、金融管理方面的工作，比如在金融機構方面，明確了商業(yè)性金融、政策性金融、開發(fā)性金融的功能定位。而在金融管理方面，明確要建立住房租賃金融監(jiān)測評估體系。同時，政策明確了“兩分法”的金融支持體系，即信貸市場和資本市場配置優(yōu)化的導向。其中，信貸工具側重于開發(fā)建設、流動性和日常運營需求；資本市場側重于投資長期融資工具。

徐躍進還表示，“租購并舉”是我國住房制度建設的重要目標之一，也是房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式的重要組成部分。近年來，中央和地方圍繞住房租賃市場的發(fā)展出臺了一系列支持性政策。本次《意見》的發(fā)布，將有利于加強和改善針對住房租賃市場的金融支持與服務，促進住房租賃市場快速發(fā)展。

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