近期廣州舊改的動態(tài)，多少讓人覺得有點(diǎn)猝不及防。

就比如日前，第一批城中村改造項目集中開工活動啟動，17個舊改項目一同動工，聲勢相當(dāng)浩大。

不同于前幾年各區(qū)舊村浩浩蕩蕩引入合作企業(yè)，卻甚少傳出實質(zhì)性進(jìn)展，在經(jīng)過去年的城市更新政策優(yōu)化調(diào)整之后，舊改“雷聲”響了這么久，似乎真要“下雨”了。

(相關(guān)資料圖)

舊改重點(diǎn)在中心區(qū)

日前先集中動工為敬的17個項目，有一個特別亮眼的存在：有著中心區(qū)“舊改航母”之稱的海珠瀝滘項目，今年就計劃完成舊村簽約清零，并推進(jìn)50萬㎡舊村屋的拆遷。

按照規(guī)劃，包含瀝滘舊村在內(nèi)的超580公頃瀝滘片區(qū)，配套有完全中學(xué)、高中、九年一貫制學(xué)校、小學(xué)、幼兒園等18所學(xué)校，不少相關(guān)用地現(xiàn)狀仍是密密麻麻的握手樓。

△瀝滘片區(qū)航拍

只有加快更新改造的推進(jìn)步伐，才能釋出配套建設(shè)用地，更科學(xué)、合理利用土地，昔日破舊、無序的城中村變身一座新城，成為廣州新中軸、中大創(chuàng)新谷生態(tài)谷的一塊重要的拼圖。

與此同時，片區(qū)還將釋出相關(guān)用地用于建設(shè)高端商業(yè)、大型綜合體等，一改以往小作坊式產(chǎn)業(yè)形態(tài)，成為區(qū)域重要經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。

△瀝滘更新改造效果圖

除了瀝滘，廣州的城市更新還將多點(diǎn)發(fā)力。

據(jù)近日公布的《廣州市2023年重點(diǎn)建設(shè)項目計劃》，今年全市在三舊改造領(lǐng)域的投資額達(dá)2300億元，同比增長超60%。

當(dāng)然，這其中有部分是已動工項目的續(xù)建，比如海珠的瀝滘、新市頭，天河的小新塘、冼村，越秀的南洋電器廠及周邊，白云田心村等中心區(qū)項目，占了名單中的多數(shù)。

而這些項目，基本都占據(jù)著中心區(qū)的優(yōu)質(zhì)地段，加快推進(jìn)更新改造，既是提升城市面貌的要求，也是促進(jìn)區(qū)域發(fā)展、助力經(jīng)濟(jì)增長的重要一環(huán)。

△冼村舊改項目

當(dāng)然，除了中心區(qū)的續(xù)建項目，其它區(qū)域的項目同樣值得關(guān)注。

比如番禺萬博商圈的里仁洞村，計劃今年投資2.4億元用于拆遷、集體物業(yè)及村民復(fù)建住宅的建設(shè)，日前已有冼馬彭片區(qū)集體物業(yè)率先清租開拆。

△里仁洞村冼馬彭片區(qū)清拆集體物業(yè)

你以為廣州今年舊改計劃就這樣而已？遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止。

事實上，廣州年度目標(biāo)為推進(jìn)127個城中村改造，黃埔60個位居全市各區(qū)首位，緊隨其后的南沙、海珠也有超10個項目。

雖然127個項目中，有69個項目今年都是推進(jìn)前期工作，但市住建局方面透露，這些項目原則上今年要完成片區(qū)策劃方案批復(fù)，下一步經(jīng)村民表決通過后即可生效實施。

而且，127個項目也并非年度最終計劃，各區(qū)如有條件成熟且確有必要納入計劃的，也可按程序申請增補(bǔ)，經(jīng)市城市更新領(lǐng)導(dǎo)小組同意后納入計劃。

由此可見，廣州在推進(jìn)城市更新方面，真的鋪了不少路。

產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，必選項→加分項

舊村更新改造，往往涉及多方利益的博弈，推進(jìn)的周期長，對參與的合作企業(yè)的綜合實力要求也高。

而對于舊改推進(jìn)的提速，光有官方層面的規(guī)劃還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，對企業(yè)而言，能有相對寬松的政策環(huán)境，尤其重要。

早在2020年9月，廣州出臺《廣州市城市更新實現(xiàn)產(chǎn)城融合職住平衡的操作指引》，將廣州市的城市更新建設(shè)范圍劃分為三個圈層，并明確第一、第二圈層的產(chǎn)業(yè)建設(shè)量占總建設(shè)量的60%、50%以上。

到了去年9月，市規(guī)自局頒布《廣州市城市更新實現(xiàn)產(chǎn)城融合職住平衡的操作指引》，提及將第一、二圈層的產(chǎn)業(yè)占比，分別由原來的60%和40%下調(diào)至50%和30%，第三圈層則由各區(qū)自行制定。

此舉被認(rèn)為是降低項目開發(fā)難度、增加企業(yè)利潤空間，從而提升其推動改造意愿的重要措施。

在今年年初發(fā)布的《廣州市舊村改造合作企業(yè)引入及退出指引》，已不再提及圈層劃分及相關(guān)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入比例的要求，而是改為：

鼓勵合作企業(yè)導(dǎo)入與改造地塊相匹配的產(chǎn)業(yè)（非房地產(chǎn)業(yè)），承諾引入產(chǎn)業(yè)類型、企業(yè)行業(yè)地位和數(shù)量的競選企業(yè)在招商過程中可予以適當(dāng)加分或者其他條件相同情況下予以優(yōu)先。

同時，對企業(yè)總資產(chǎn)要求也由原來的不低于300億元，調(diào)整為不低于200億元；且原規(guī)定一級資質(zhì)企業(yè)才可參與舊改開發(fā)，如今也改為二級資質(zhì)即可，對社會資本參與舊改吸引力更大。

雖然總體的方向都在降低準(zhǔn)入門檻，不過，特殊的項目也有例外。

比如去年12月，在三大圈層產(chǎn)業(yè)建設(shè)比例下調(diào)后、不再提及圈層導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)比例要求之前，越秀南洋電器廠及周邊改造項目仍規(guī)定產(chǎn)業(yè)占比60%。

△2022年12月公布的南洋電器廠項目控規(guī)調(diào)整

要知道，項目所在的第一圈層當(dāng)時要求的產(chǎn)業(yè)占比已下調(diào)至50%，項目實際要求并未隨之下調(diào)，指標(biāo)要求仍較嚴(yán)格。

改造模式，不再獨(dú)沽一味

說到舊改，不得不順帶提一下土地招拍掛。

一直以來，部分土地的拍賣本身也源自舊改，主要是由政府收儲舊廠房地塊而來。如今這種操作也開始出現(xiàn)在舊村莊了。

當(dāng)小前線看到今年第一批集中供應(yīng)宅地時，怎么感覺增城寧西街沙寧路東側(cè)地塊紅線范圍似曾相識？

果然，該地塊實際上就是2月中旬，官方公布基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查成果的的湖中村竹山、社排片區(qū)舊改項目，位置、輪廓一模一樣。

其實在本月初，市規(guī)自局發(fā)布的《廣州市城市更新專項規(guī)劃（2021—2035年）》（公開征求意見稿）就提到：

舊村莊改造可結(jié)合實際情況采用政府收儲、合作改造、自主改造等多種模式，多措并舉促進(jìn)區(qū)域品質(zhì)連片提升。

和以往舊改項目普遍引入房地產(chǎn)企業(yè)合作改造的模式不同，政府收儲模式中政府屬于主導(dǎo)角色，負(fù)責(zé)村民住宅和村集體物業(yè)復(fù)建安置補(bǔ)償。

這種模式之下，村集體經(jīng)濟(jì)組織不參與土地出讓收益分成，后續(xù)基本再無與村集體相關(guān)事宜，推進(jìn)效率較高。

不過，這種模式也并非所有項目適用，尤其對于體量大、地段優(yōu)質(zhì)的城中村項目，因地制宜制定合適的片區(qū)策劃方案，更新改造才能更加穩(wěn)步推進(jìn)，充分發(fā)揮土地價值。