住房租賃市場(chǎng)又將迎來(lái)金融政策“大禮包”！

2月24日，央行、銀保監(jiān)會(huì)起草了《關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》。

(相關(guān)資料圖)

本次意見(jiàn)稿主要圍繞住房租賃供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革方向，以商業(yè)可持續(xù)為基本前提，重點(diǎn)支持自持物業(yè)的專(zhuān)業(yè)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)發(fā)展，為租賃住房的投資、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)和管理提供多元化、多層次、全周期的金融產(chǎn)品和金融服務(wù)體系。

涉及的17條內(nèi)容，概括起來(lái)主要分為三個(gè)層面：完善住房租賃金融管理；拓寬多元化融資渠道；加強(qiáng)相關(guān)信貸產(chǎn)品和服務(wù)模式的創(chuàng)新。

來(lái)源：央行官網(wǎng)

前赴后繼的政策

此前，貝殼研究院高級(jí)分析師黃卉在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，自1998年以來(lái)，我國(guó)完成了從公有住房體系到市場(chǎng)化住房體系的轉(zhuǎn)型，居民的自住、投資需求得以進(jìn)一步釋放，住房條件得到了極大改善。

不過(guò)，隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，大城市“買(mǎi)不起房”、“租不好房”的新市民、青年人也在快速增加。

在這樣的背景下，作為我國(guó)住房保障體系的重要組成部分，近幾年保障性租賃住房得到了中央及相關(guān)監(jiān)管部門(mén)的高度重視。

房地產(chǎn)市場(chǎng)中，從現(xiàn)行的政策來(lái)看，“租售并舉”是我國(guó)住房改革的方向，也是構(gòu)筑起房地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展機(jī)制的目標(biāo)。

二十大報(bào)告再次為房子定調(diào)：堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位。此外，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。

政策定調(diào)后，不少地方相繼出臺(tái)細(xì)則。

據(jù)人民網(wǎng)，11月23日，上海市人大常委會(huì)通過(guò)《上海市住房租賃條例》；廣州、青島、石家莊、佛山、深圳、常州等地也紛紛出臺(tái)相關(guān)細(xì)則，對(duì)維護(hù)承租人權(quán)益提出明確要求。

政策的引導(dǎo)也落到了實(shí)處。去年，住建部就提出，2022年以人口凈流入的大城市為重點(diǎn)，全年建設(shè)籌集保障性租賃住房240萬(wàn)套（間）的目標(biāo)。政策旨在從供給端直接發(fā)力，加大保障性租賃房的建設(shè)。

截至當(dāng)年10月底，各地保障性租賃住房建設(shè)98.8%的年度計(jì)劃任務(wù)已經(jīng)完成。

住建部負(fù)責(zé)人表示，“十四五”期間40個(gè)重點(diǎn)城市初步計(jì)劃新增保障性租賃住房650萬(wàn)套（間），預(yù)計(jì)可幫助1300萬(wàn)新市民、青年人等緩解住房困難。

根據(jù)美國(guó)、英國(guó)、日本等國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，金融政策的支持，包括美國(guó)的REITs、政府提供貸款優(yōu)惠政策；德國(guó)政府要求銀行提供的低息住房租賃貸款；日本提出的發(fā)展住房租賃投資信托基金等，很大程度上成就了本土租賃住房市場(chǎng)的顯著質(zhì)變。

如今，央行征求意見(jiàn)稿的發(fā)布，旨在從金融融資角度，再次為租賃住房市場(chǎng)的發(fā)展鋪路。

事實(shí)上，很長(zhǎng)時(shí)間以來(lái)，我國(guó)的租房與商品房市場(chǎng)發(fā)展并不同步。

受限于供需不平衡、租金收益率低導(dǎo)致融資難、租賃品質(zhì)偏低、租賃市場(chǎng)機(jī)構(gòu)化程度低、租購(gòu)不同權(quán)等因素，導(dǎo)致租房市場(chǎng)的發(fā)展相對(duì)滯后且進(jìn)程緩慢。

從租售比指標(biāo)來(lái)看，當(dāng)前我國(guó)的租售與國(guó)際合理區(qū)間仍存在較大差距。

根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心發(fā)布的報(bào)告，2022上半年我國(guó)重點(diǎn)50城的租金回報(bào)率為1.95%，較2021年持平；售租比為51.4年，也就是中國(guó)居民想要通過(guò)租金收回買(mǎi)房成本需要51.4年，較2021年增加了0.1年。

世界發(fā)達(dá)國(guó)家租售比普遍在1比200-300之間，而中國(guó)主要城市的租售比則集中在1比300-800。

租房市場(chǎng)大有可為？

需求端來(lái)看，人潮擁擠的一二線(xiàn)大城市，對(duì)于租房市場(chǎng)的需求具有想象力。

疫情放開(kāi)以來(lái)，尤其是今年春節(jié)過(guò)后，以深圳為例，據(jù)深圳貝殼研究院監(jiān)測(cè)，春節(jié)后25天深圳租房成交環(huán)比增長(zhǎng)233.6%，同比增長(zhǎng)24.1%。

隨著節(jié)后離深市民陸續(xù)返深、來(lái)深求職人員增加，催生大量新租、換租的需求，有效推動(dòng)租賃市場(chǎng)加快回暖的局面。

從市場(chǎng)端來(lái)看，春節(jié)后租賃需求正在持續(xù)釋放。

據(jù)樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)假期結(jié)束后一周（2023.01.30-2023.02.05）樂(lè)有家門(mén)店的租賃帶看量環(huán)比大漲超400%，成交量環(huán)比大漲超300%。即使與8周前（2022.12.12-2022.12.18）相比，近一周成交量也有近120%的漲幅。

過(guò)去一年，由于受到疫情影響，安居客全國(guó)40城租賃價(jià)格指數(shù)顯示，2022年由于全國(guó)多城市受疫情影響，各城市租賃價(jià)格表現(xiàn)分化顯著。

整體來(lái)看，18個(gè)城市租賃價(jià)格指數(shù)呈現(xiàn)上漲，1個(gè)城市與去年持平，21個(gè)城市價(jià)格環(huán)比下跌。

不過(guò)，整體市場(chǎng)價(jià)格表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)。北京、上海、廣州及杭州租賃市場(chǎng)價(jià)格表現(xiàn)仍相對(duì)較強(qiáng)。

一二線(xiàn)城市中，房租跟地段也呈現(xiàn)出正相關(guān)，這點(diǎn)跟商品房市場(chǎng)特點(diǎn)大致相同。

結(jié)合40城中重點(diǎn)一二線(xiàn)城市內(nèi)各區(qū)域租賃價(jià)格的變化來(lái)看，基本呈現(xiàn)出核心區(qū)域掛牌價(jià)格表現(xiàn)更強(qiáng)，遠(yuǎn)郊表現(xiàn)弱的特征。

CRIC的數(shù)據(jù)顯示，租金表現(xiàn)上，2022年全國(guó)55城個(gè)人房源平均租金為33.11元/平方米/月，環(huán)比上漲3.82%，同比上漲1.48%。另外，當(dāng)年住房租賃行業(yè)融資熱度回暖，整體融資規(guī)?；厣?00億元。

去年，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了《中國(guó)人口普查年鑒-2020》，城市家庭住房來(lái)源項(xiàng)上看，約四分之一家庭租房居?。òㄗ赓U廉租住房/公租房和租賃其他住房），其中廣東省達(dá)55.35%，位列第一。

此外，智研咨詢(xún)的研究表明，2021年中國(guó)住房租賃市場(chǎng)規(guī)模約為2.2萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)15.8%。2021年中國(guó)30個(gè)城市租賃房源中，30平方米以下房屋租賃占比10.6%；30-60平方米房屋租賃占比26.7%；60-90平方米房屋租賃占比29.2%。

對(duì)比發(fā)達(dá)國(guó)家，城市住房租賃比例基本在50%-60%的平均水平，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在千億級(jí)住房租賃市場(chǎng)規(guī)模下，應(yīng)盡快提高機(jī)構(gòu)化占比在一線(xiàn)城市達(dá)30%以上，全國(guó)整體達(dá)15%以上。

澤平宏觀、自如研究院攜手新華網(wǎng)發(fā)布《2022中國(guó)城市長(zhǎng)租市場(chǎng)發(fā)展藍(lán)皮書(shū)》發(fā)現(xiàn)，越來(lái)越多一線(xiàn)城市業(yè)主的“閑置房出租意愿或已超過(guò)買(mǎi)賣(mài)意愿”。