最近在官媒上，我頻頻能聽到一句話：支持剛性和改善性住房需求！

(資料圖片)

這句話央行說過；住建部說過；地方上也說過。

央行：在會議中多次指出，扎實做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作，滿足行業(yè)合理融資需求，推動行業(yè)重組并購，改善優(yōu)質(zhì)頭部房企資產(chǎn)負債狀況，因城施策支持剛性和改善性住房需求，做好新市民、青年人等住房金融服務(wù)，維護住房消費者合法權(quán)益，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。

住建部：要牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，增強政策的精準性協(xié)調(diào)性，以更大力度精準支持剛性和改善性住房需求，提升市場信心，努力保持供需基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價格基本穩(wěn)定，同經(jīng)濟社會發(fā)展相協(xié)調(diào)、同住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展相協(xié)調(diào)，嚴控投機炒房。

地方：以江蘇為例，江蘇1月16日發(fā)布《關(guān)于推動經(jīng)濟運行率先整體好轉(zhuǎn)的若干政策措施》。政策措施明確，大力支持剛性和改善性購房需求，堅持“房住不炒”，認真落實居民個人換購住房個人所得稅政策。根據(jù)實際情況調(diào)整公積金貸款政策，完善征收拆遷安置補償方式，優(yōu)化商品房價格備案制度。此次江蘇從個稅、公積金、動遷安置、價格備案等角度落實了購房需求提振的支持。不只是江蘇，全國多地也紛紛出臺各項措施，支持房地產(chǎn)復(fù)蘇。

央行在行動，大力支持剛性和改善性購房需求

央行數(shù)據(jù)顯示，2022年居民部門貸款增長乏力。

2022年全年住戶貸款增加3.83萬億元，較2021全年增量縮水約4萬億元。其中，以個人消費類貸款為代表的新增居民短期貸款同比少增0.76萬億元；以按揭貸款為代表的新增居民中長期貸款同比少增3.33萬億元。

2022年，按揭貸款“縮水”主要受到居民收入及房地產(chǎn)市場等影響。特別是樓市下行之后，導(dǎo)致住房按揭貸款需求下降。

為了刺激房地產(chǎn)消費，央行出臺了不少利好政策。

首先央行在2022年兩次下調(diào)了LPR利率，推動了房貸利率進一步降低。

5月份LPR由4.6%下調(diào)至4.45%，到了8月份LPR再次下調(diào)，由4.45%下調(diào)至4.3%。

除了多次降LPR之外，還定向下調(diào)了房貸利率！

去年5月，將首套房利率的下限由不低于相應(yīng)期限LPR調(diào)整為LPR-20BP。

目前很多城市的首套房貸利率普遍為4.1%（4.3%-20BP）。

去年9月，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定階段性實行差別化住房信貸政策，對于2022年6～8月新建商品住宅銷售價格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。

今年1月5日，人民銀行、銀保監(jiān)會決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制，對評估期內(nèi)新房銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。

據(jù)此，今年開局有38個城市再次下調(diào)了首套房利率。剛剛，鄭州甚至將首套住房貸款利率從原來的最低4.1%降至3.8%。

住建部支持剛性和改善性住房需求

近期，國家統(tǒng)計局發(fā)布了2022年全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售年度數(shù)據(jù)。

數(shù)據(jù)顯示，2022年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資132895億元，比上年下降10.0％；商品房銷售面積135837萬平方米，比上年下降24.3％；商品房銷售額133308億元，同比下降26.7％；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金148979億元，比上年下降25.9％。

從國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)可以看出，去年房地產(chǎn)行業(yè)的多個指標的降幅在不斷擴大。這個現(xiàn)狀和住建部想要維持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展是沖突的。

去年房地產(chǎn)是處于亞健康狀態(tài)，想要治病就得對癥下藥。

隨后，“第一支箭”“第二支箭”“第三支箭”先后落地，分別從信貸、債券、股權(quán)三個融資渠道給房企予支持，化解房企資金鏈斷裂風(fēng)險，保交樓保民生保穩(wěn)定。

救房企是治標，想要治本還得從需求端發(fā)力。

剛性和改善性住房需求目前是需求端最重要的購買力。

首先住建部對于購買首套房的大力支持，下調(diào)首套住宅貸款首付比例、降低房貸利率、有序縮短按揭貸款審批與放款周期、提高公積金貸款額度或以公積金覆蓋首付的比例、減免交易稅費、提供購房補貼、逐步降低落戶標準和購房門檻等差異化支持措施。

對于購買第二套住房的，住建部也給予了政策支持。特別是在以換房為主的改善性需求方面，去年9月30日財政部和稅務(wù)總局發(fā)布退稅新政：自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

地方支持剛性和改善性住房需求

財政部數(shù)據(jù)顯示，2022年國有土地使用權(quán)出讓收入66854億元，比上年下降23.3%。土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收中，契稅5794億元，比上年下降22%；土地增值稅6349億元，比上年下降7.9%。

受疫情沖擊以及樓市和土地市場低迷等影響，今年地方財政收入明顯下滑。地方政府性基金預(yù)算本級收入73755億元，比上年下降21.6%。

房地產(chǎn)相關(guān)的一系列收入下降，讓地方財政很受傷。救樓市就成為地方破解財政困難的“靈丹妙藥”。

南京救市ING

首先部分出臺樓市限購政策的城市，紛紛松綁限購政策。以南京為例，南京在2022年曾多次松綁樓市限購政策。

從最開始的外地人在南京買房需要24個月社保，隨后調(diào)整為繳納6個月社保。最后調(diào)整為補繳6個月社保就能在南京買房。其間甚至傳出南京全面取消限購政策的謠言。

到了去年年底，南京再次放松限購，外地人無需社保，僅持6個月的居住證明就能在南京買房了。

本地人買房的限購解綁的更快，除了主場四區(qū)之外其他板塊可以不限量購買。

隨后對建鄴區(qū)江心洲生態(tài)科技島、秦淮區(qū)南部新城、玄武區(qū)紅山新城、鼓樓區(qū)幕府創(chuàng)新城四個板塊松了一個口子，給本地人新增一套購房資格。

而且對有60歲及以上成員的本地戶籍家庭可增購1套住房。

信貸方面，南京也多次松綁。對于改善需求的買房人，二套房首付比例從8成降至6成，隨后又降至4成。

甚至有些區(qū)縣，只要買房就給予購房補貼。

有些地方甚至下調(diào)了首套房的首付比例，首付2成也能買房。

今年高層再次重申房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，支持剛性和改善性住房需求成了各方的共識。

你覺得今年樓市會怎么走呢？