過去一年，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)深刻調(diào)整，“活下去”成為房企的主要目標(biāo)。隨著年報季的逼近，這份不容易變得更加清晰具體。

據(jù)《國際金融報》記者不完全統(tǒng)計，截至1月30日晚間，已有50家A股上市房企披露2022年業(yè)績預(yù)告，其中有2家業(yè)績預(yù)增，16家預(yù)減，虧損的則有29家，另有3家扭虧。

可以看出，盡管2022年行業(yè)消極情緒彌漫，不少房企都陷入了虧損或是下滑的局面，不過慶幸的是，積極應(yīng)對下已有部分房企走過至暗時刻。

(資料圖片僅供參考)

吳典 制表

01

3家房企扭虧

2021年房企刊發(fā)的年報中，幾乎每家企業(yè)都計提了存貨等資產(chǎn)減值，這一因素也在不同程度上影響了企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績。一年時間過去，該變量對部分企業(yè)帶來的影響正逐漸減弱。

以大名城為例，1月30日晚間，該公司披露業(yè)績預(yù)告稱，公司2022年實現(xiàn)歸母凈利潤1.42億元至1.7億元，與上年同期的-4.12億元相比，將實現(xiàn)扭虧為盈；對應(yīng)的扣非后凈利潤將在0.92億元至1.1億元之間。

對于扭虧的原因，大名城也做出了解釋，其將業(yè)績預(yù)盈歸功于投資收益、三費支出以及計提存貨減值準(zhǔn)備的減少，其中第三個因素的影響最大。

2021年，大名城部分新開項目銷售備案價低于預(yù)期，而該部分項目為公司2017年新增投項目，地價較高，導(dǎo)致銷售備案價低于賬面價值；同時受房產(chǎn)調(diào)控和信貸環(huán)境收緊影響，新房市場降溫及價格下行壓力明顯，其部分存貨出現(xiàn)減值跡象。

多重因素影響下，大名城當(dāng)年總計計提存貨跌價準(zhǔn)備約7.7億元，這直接導(dǎo)致公司出現(xiàn)了重組上市以來的首次虧損。彼時其在年報中強調(diào)，“扣除該因素帶來的減計影響，報告期公司實現(xiàn)的經(jīng)營利潤為4.65億元”。

2022年，各類房地產(chǎn)松綁政策相繼出爐，加之新冠疫情影響逐漸減弱，影響存貨跌價準(zhǔn)備因素已不再持續(xù)惡化，因而大名城的計提存貨減值準(zhǔn)備較上一年大幅減少，整體扭虧為盈。

處境相似的還有老牌閩系房企冠城大通，其房地產(chǎn)項目主要分布于北京、南京、常熟、福州等地。2021年，該公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實現(xiàn)結(jié)算收入34.36億元，同比減少30.8%。同時受市場下行影響，其對部分項目計提了存貨跌價準(zhǔn)備，導(dǎo)致該年冠城大通房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的凈利潤為-6億元，同比下降196.77%。

這也對公司整體業(yè)績造成了沖擊，其2021年歸母凈利潤同比減少412.56%至-9.76億元，創(chuàng)下了上市25年以來的首虧。2022年，資產(chǎn)減值計提對冠城大通的影響減弱，加之其確認(rèn)了太陽宮D區(qū)土地一級開發(fā)項目中部分已收儲土地的開發(fā)收入，預(yù)計公司全年歸母凈利潤約為0.5億至0.75億元，實現(xiàn)扭虧為盈。

不同于上述二者，華夏幸福的扭虧得益于公司債務(wù)重組取得重大進(jìn)展，該公司美元債券協(xié)議安排于近日正式生效，后續(xù)將根據(jù)相關(guān)方案推進(jìn)重組，預(yù)計將于2023年1月31日完成重組交割。

在此影響下，其預(yù)計2022年將實現(xiàn)歸母凈利潤11億至16億元，較上年的-390.3億元大幅提升。不過，華夏幸福也強調(diào)，若扣除債務(wù)重組收益等非經(jīng)常性損益影響，公司經(jīng)營業(yè)績?nèi)詾樘潛p，后續(xù)將繼續(xù)出售變現(xiàn)能力較強的資產(chǎn)，“目前公司正就部分待出售資產(chǎn)與潛在交易對方進(jìn)行磋商”。

02

“扛不住”的規(guī)模房企

有人扭虧為盈，也有人加入首虧陣營。

記者注意到，29家虧損房企中有超10家為近些年來首次虧損，其中不乏華僑城、首開股份等有著國資背景的房企。

具體來看，華僑城預(yù)計2022年將實現(xiàn)歸母凈利潤-80億至-110億元，而2021年同期為盈利37.99億元，同比下降310.58%-389.54%；對應(yīng)扣非后凈利潤為-86.5億元至-116.5億元，同比下滑約476.58%-607.18%。

該公司將業(yè)績的大幅下滑歸咎于房地產(chǎn)項目銷量、結(jié)轉(zhuǎn)量、結(jié)轉(zhuǎn)毛利率的下滑，以及對房地產(chǎn)項目計提存貨跌價準(zhǔn)備同比增加，因持續(xù)虧損或更新改造等因素對部分景區(qū)資產(chǎn)計提減值等。

根據(jù)克而瑞百強榜單數(shù)據(jù)，2022年，華僑城實現(xiàn)全口徑銷售金額543.9億元，位于行業(yè)第35名，而其2021年的簽約銷售額為825億元。

首開股份的虧損原因與華僑城大致相似。受房地產(chǎn)市場周期以及新冠疫情影響，公司旗下部分項目銷售進(jìn)展放緩，房屋銷售收入出現(xiàn)下滑；同時其報告期內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)的項目主要為2018年至2020年市場高位時期的高溢價地塊，這部分項目售價偏低，對毛利率水平造成影響。

疊加公允價值變動形成的損失以及聯(lián)合營企業(yè)虧損等因素，首開股份預(yù)計2022年將實現(xiàn)歸母凈利潤虧損10億至15億元，扣非后凈利潤預(yù)計為-30億元至-35億元。披露業(yè)績預(yù)告的當(dāng)天，上交所還就其業(yè)績預(yù)告的相關(guān)事項下發(fā)了監(jiān)管工作函。

同樣有著國資背景的大悅城在短暫地轉(zhuǎn)盈后又陷入了虧損。受結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模減少、毛利率下滑、租金減免以及計提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備等因素影響，該公司預(yù)計2022年將實現(xiàn)歸母凈利潤-27.8億至-29.8億元，該指標(biāo)在2021年為1.08億元左右，而2020年則為-3.87億元。

民企方面，世茂股份、格力地產(chǎn)、金科股份等規(guī)模房企亦創(chuàng)下了近年來的首虧。例如，受銷售、結(jié)轉(zhuǎn)收入的減少以及資產(chǎn)計提減值影響，世茂股份預(yù)計2022年將實現(xiàn)歸母凈利潤虧損38.4億至57.6億元，扣非后凈利潤虧損32.8億至49.2億元；

格力地產(chǎn)預(yù)計2022年實現(xiàn)歸母凈利潤虧損約23.86億至28.63億元，同比減少844.24%到993.09%，其預(yù)計計提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備15.8億至18.96億元，預(yù)計投資性房地產(chǎn)公允價值下降5.37億至6.45億元；

陷入流動性危機的金科股份虧損程度更甚，其預(yù)計去年將實現(xiàn)歸母凈利潤虧損95億至190億元，該指標(biāo)2021年約為36.01億元；對應(yīng)扣非后凈利潤虧損92億至187億元……

業(yè)績預(yù)減陣營中也出現(xiàn)了頭部房企的身影，譬如招商蛇口，其預(yù)計2022年的歸母凈利潤將在38億至46億元之間，同比下滑55.65%-63.36%；新城控股預(yù)計歸母凈利潤同比下滑70%到95%，約為6.3億至37.79億元……

這些經(jīng)營業(yè)績直觀地顯示了房地產(chǎn)行業(yè)2022年的殘酷局面，易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱曾在一則報告中指出，只有需求端改善、市場筑底回升、銷售回款得到保障，房企才能真正走出困境，“預(yù)計2023年二季度可能形成市場底，屆時房地產(chǎn)交易也將逐步回歸穩(wěn)定”。

記者 吳典

編輯 左宇

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