焦點財經(jīng)訊1月31日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《2022年中國百城房價報告》。

(資料圖片僅供參考)

《報告》提出，央行“房貸利率下限允許下調(diào)”政策以來，“房價走勢—房貸利率政策”之間的關(guān)系更加密切。截至1月底，全國多地出現(xiàn)房貸利率下調(diào)的密集操作，預(yù)計后續(xù)各地基于房價走勢情況，會有更多的降低房貸利率的操作。上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示，通過對全國百城2022年的房價數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計，約有7成城市房價偏弱，總體上具備房貸利率下調(diào)或突破房貸利率下限的條件。

以下為全文：

一、百城房價

1、全國100城：2022年為疫情三年最冷的一年

2022年全年，全國百城新建商品住宅成交均價為19222元/平方米，同比漲幅8.4%，相比2021年10.7%的同比漲幅收窄了2.3個百分點。觀察疫情三年房價同比漲幅走勢，年初累計房價同比漲幅曲線總體處于持續(xù)下行態(tài)勢，既說明房價走勢持續(xù)降溫，也說明2022年為疫情三年最冷的一年。而具體看2022年的房價走勢，其呈現(xiàn)V型走勢，說明在2022年上半年房價持續(xù)疲軟的情況下，一系列購房新政和金融政策持續(xù)發(fā)力，防范房價失速的風(fēng)險出現(xiàn)。

圖1 100城新建商品住宅年初累計房價同比漲幅

數(shù)據(jù)來源：CRIC、上海易居房地產(chǎn)研究院

2、城市分類：三四線城市的房價最疲軟

我們拉出2019年以來三類城市年初累計房價同比漲幅數(shù)據(jù)，從曲線中可以看出城市分類的特征。1）一線城市在2022年的房價走勢明顯和其他兩類城市有差異。總體上一線城市的房價漲幅略高。我們調(diào)出了北上廣深四個城市房屋成交均價數(shù)據(jù)，可以看出2022年四個城市均價有明顯的抬升。這和各地政府放寬預(yù)售許可條件、高價項目密集入市等有關(guān)。這也說明各地有比較明顯的穩(wěn)房價操作。2）二三線城市的房價總體上偏弱，尤其是三四線城市。其中二線城市受到了爛尾樓事件的沖擊，銷售數(shù)據(jù)疲軟自然也牽制了房價的走勢。而三四線城市的人口導(dǎo)入速度慢，其在疫情三年房價總體處于持續(xù)疲軟的態(tài)勢。

圖2 100城按一、二、三四線城市分類年初累計房價同比漲幅

數(shù)據(jù)來源：CRIC、上海易居房地產(chǎn)研究院

二、城市排名

1、100城房價：至少70個城市房價疲軟

基于全國百城住宅成交的歷史狀況，以及結(jié)合各地2022年房地產(chǎn)市場的冷熱程度，我們認為，2022年住宅成交均價同比漲幅若不超過5%，基本上可以屬于“房價疲軟”的態(tài)勢。這一點和央行提及的“過去三個月房價指數(shù)環(huán)同比均為負”的評判標(biāo)準(zhǔn)并不矛盾。

我們統(tǒng)計了全國100個城市新建商品住宅成交均價同比漲幅數(shù)據(jù)。統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，在全國100個城市中，有70個城市房價同比漲幅≤5%，這也意味著百城中有7成城市房價疲軟。此類城市是2023年尤其一季度房貸利率下調(diào)概率最大的城市。我們按房價下跌幅度由大到小，列出了這70個城市的名單，如下：

香河、太原、沈陽、柳州、大廠、三亞、日照、石家莊、承德、溫州、哈爾濱、昆明、中山、張家口、贛州、珠海、鎮(zhèn)江、濟寧、韶關(guān)、清遠、廊坊、烏魯木齊、固安、保定、肇慶、桂林、湛江、舟山、秦皇島、株洲、南寧、徐州、丹東、武漢、北海、安慶、包頭、岳陽、常德、威海、宜昌、海口、貴陽、茂名、大連、莆田、寧波、長春、揚州、南昌、蘇州、洛陽、滁州、煙臺、天津、福州、惠州、長沙、鄭州、常州、佛山、唐山、重慶、湖州、晉江、淮南、燕郊、東莞、呼和浩特、襄陽。

2、城市排名：太原、沈陽等省會城市最需降房貸

我們基于城市分類，列出了一二三四線城市中房價同比跌幅最大的城市。其中一線城市房價保持了同比正增長，不納入此次排名。我們梳理了二線城市、三四線城市相關(guān)符合條件的城市名單，如下。

統(tǒng)計顯示，二線城市中，太原、沈陽、石家莊、哈爾濱、昆明、烏魯木齊、南寧、武漢、?？诤唾F陽的房價總體疲軟，是2023年一季度最應(yīng)該主動下調(diào)房貸利率的城市。此類城市總體特點是，屬于北方省會城市或文旅市場遇到明顯沖擊的城市。而三四線城市中，香河、柳州、大廠、三亞、日照、承德、溫州、中山、張家口和贛州的房價總體疲軟，也建議積極對房貸利率進行下調(diào)。此類城市中，環(huán)京有四個城市入圍，即香河、大廠、承德和張家口，也說明此類城市的房價總體上比較疲軟。

圖3 100城按城市分類新建商品住宅年初累計房價同比漲幅排序

數(shù)據(jù)來源：上海易居房地產(chǎn)研究院