觀點網(wǎng) 3月30日，龍光集團(tuán)有限公司發(fā)布截至2022年12月31日止年度業(yè)績。

報告期內(nèi)，龍光集團(tuán)的盈利能力均較上期有著明顯下滑，錄得合約銷售額為441.1億元，僅為上期銷售的三成不到；其收入416.2億元，按年下滑46.86%，毛利錄得虧損47.82億元，毛利率同比下滑11.16%至10.7%。

值得注意的是，龍光在本財年錄得凈虧損約88.69億元。而扣除投資物業(yè)重估的公允價值變動及相關(guān)損益調(diào)整后，該司核心歸母凈利潤為人民幣2.35億元.

(資料圖)

2022年的市場恢復(fù)不僅沒達(dá)到預(yù)期水平，全球通脹高企、經(jīng)濟(jì)增長放緩以及行業(yè)的仍處于下行周期內(nèi)，行業(yè)形勢依然較為嚴(yán)峻。

財報顯示，龍光業(yè)績與市場走勢一致，在核心數(shù)據(jù)方面均較去年有較大幅度下滑的同時，債務(wù)管理及現(xiàn)金流上也面臨著諸多挑戰(zhàn)。

從復(fù)牌到復(fù)活

據(jù)觀點新媒體統(tǒng)計顯示，開年后多家上市A股房企發(fā)布業(yè)績預(yù)告，其中，超6成預(yù)計凈利虧損、超9成凈利同比下滑，還有部分房企錄得上市以來凈利的首次虧損及最大虧損。

H股方面，同樣以內(nèi)房市場為主的龍光，也在盈警公告中表示，2022財年，預(yù)計報告期內(nèi)錄得凈虧損70億-90億元人民幣。值得注意的是，2021年同期龍光的凈利潤還超百億，為103.32億元。僅僅時隔一年，同一項數(shù)據(jù)卻幾乎錄得盈利與虧損數(shù)字的反轉(zhuǎn)，錄得凈虧損超88億元。

去年8月，停牌3個月后的龍光先是暫停支付5筆境外美元優(yōu)先票據(jù)到期的利息，正式宣告違約，同月底刊發(fā)2021年財報并完成復(fù)牌，成為去年較快完成出險企業(yè)復(fù)牌的房企。但受行業(yè)信心缺失影響，復(fù)牌首日股價跌便超51%。

彼時龍光的快速復(fù)牌，不但有利于該司盡快恢復(fù)股份買賣，增強(qiáng)股份流動性，還有效提振市場信心，的確是為出險企業(yè)復(fù)牌開了個好頭。

但復(fù)牌后，如何有效應(yīng)對行業(yè)下行帶來的資產(chǎn)減值、收入收窄、毛利承壓及融資渠道受限，均成為龍光“活下去”之后，怎樣“活得好”的種種難題。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點指數(shù)整理

2017年開始，隨著龍光此前獲取的高價地開始結(jié)轉(zhuǎn)，便對其盈利能力開始現(xiàn)象拖累作用。從2018年開始，其毛利率就不斷走低。

到了2022財年，龍光營收、毛利率和歸母凈利率從2020-2021年的歷史高點，跌至目前歷史低位。

報告期內(nèi)，龍光該財年錄得營收錄得416.2億元，結(jié)束了自上市以來的連續(xù)8個財年平均28.52%的增長；凈利潤方面，錄得虧損88.69億，同比下滑185.85%，且為上市以來的首次凈虧；毛利率繼續(xù)保持下行態(tài)勢，錄得10.7%的歷史最低值。

從新增銷售來看，龍光在2022年多項數(shù)據(jù)的錄得歷史新低紀(jì)錄，其背后離不開近幾年疫情影響下工程進(jìn)度延誤導(dǎo)致的年結(jié)轉(zhuǎn)量下滑、確認(rèn)收入的減少。另外，房地產(chǎn)市場的持續(xù)下行，企業(yè)銷售端持續(xù)承壓，持有貨值也面臨著減值風(fēng)險。

多重打擊下，龍光2022年取得不盡人意的成績也在意料之中。龍光也深知，疫情對大灣區(qū)的持續(xù)影響將進(jìn)一步影響未來業(yè)績表現(xiàn)，2022財年該司在大灣區(qū)的銷售占比首次跌破5成。

據(jù)觀點新媒體了解，作為較早吃到“大灣區(qū)”紅利螃蟹的龍光，其銷售占比一直以大灣區(qū)區(qū)域為主，近5年來單區(qū)域銷售一直在480億元以上，且占總銷售的5-6成。

而在2022年的銷售中，大灣區(qū)下滑最大，較上期減少631.49億元，同比減少接近8成；其次為大西南區(qū)域，錄得銷售70.04億元，較上期減少68.26%。

相較之下，龍光在長三角區(qū)域的銷售韌性較強(qiáng)，下滑速度較慢，報告期內(nèi)錄得銷售134.41億元，較上期僅減少11.08%。但該區(qū)域的銷售占比則由2021年同期的10.8%上升至30.5%，增長明顯，該項占比的快速上漲則是由于大灣區(qū)銷售的快速下跌所致。

另外，新加坡項目作為龍光所有銷售大區(qū)中平均售價最高的區(qū)域，目前已逐漸走向結(jié)轉(zhuǎn)完畢。2022財年，該司在新加坡區(qū)域錄得銷售13.84億元，平均單價8.91萬元每平米，但期內(nèi)剩余土地儲備僅剩2.62萬平方米，占總土儲的0.1%。

龍光在大灣區(qū)建立起的業(yè)績“護(hù)城河”，而隨著該區(qū)域銷售的“塌方”以及自身債務(wù)的違約，未來重新提振的業(yè)績以及企業(yè)信心的難度不小。

有市場人士向觀點新媒體透露，高杠桿在行業(yè)上行時是業(yè)績助推劑,但隨著政策管控及疫情的到來，一方面疫情沖擊導(dǎo)致購買力下滑，房企銷售回血能力減弱。另一方面企業(yè)為達(dá)到“綠檔”要求，從而快速去杠桿，累計的債務(wù)面臨集中剛性兌付及融資端的擠兌，反而加速企業(yè)違約。

“暴利時代結(jié)束后，無論是盡享大灣區(qū)紅利的龍光也好，還是其他債務(wù)違約企業(yè)，終究要為曾經(jīng)的無序擴(kuò)張的行為買單。”上述人士感嘆道。

拯救現(xiàn)金流

去年，銷售的疲軟使得龍光資金流入幾乎沒有改善的同時，融資端的收緊以及債務(wù)違約帶來的連鎖反應(yīng)，使得公司短期的資金流動性面臨較大壓力。

2022財年，龍光的流動負(fù)債比由2021年的71.12%上升至79.94%，連續(xù)保持了三個財年上漲，而近三年該公司流動負(fù)債占總負(fù)債比率的走高。說明其存在資金短缺問題，都是通過短期債務(wù)來解決的。

流動負(fù)債的快速走高，會對企業(yè)經(jīng)營產(chǎn)生巨大資金壓力，短期內(nèi)需要償還的債務(wù)也會很多，過高流動負(fù)債比，也時時刻刻考驗著龍光的償債能力。

截至2022年末，龍光負(fù)債總額為2265億元，其中流動負(fù)債合計1810億元，占比79.94%，接近8成。資產(chǎn)負(fù)債率較2021年末進(jìn)一步提高5.06個百分點，至81.36%。期內(nèi)，其對應(yīng)流動資產(chǎn)總值為2152.52億元，其中現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為人民幣141.02元。

在流動負(fù)債中，優(yōu)先票據(jù)、銀行及其他貸款按年錄得大幅上漲。優(yōu)先票據(jù)在本期錄得79.76億元，較去年同期的23.45億同比增幅70.59%；銀行及其他貸款方面，本期錄得303.8億，較上期增加近百億元。

在手現(xiàn)金無法覆蓋快速上漲的短期負(fù)債，疊加銷售的下滑，意味著龍光將面臨為履行還貸責(zé)任，將被迫采取利用出售物業(yè)資產(chǎn)從而達(dá)到變現(xiàn)還債的目的。

2022年1月，龍光物業(yè)率先向深圳合裕實業(yè)轉(zhuǎn)讓旗下2家物業(yè)公司股權(quán)，轉(zhuǎn)讓后龍光物業(yè)對兩公司股權(quán)均剩余10%；同年2月份，龍光再將旗下柳州公司70%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓于中融信托，以換得資金平穩(wěn)過渡；3月份，該公司又將汕頭市東海岸新城在建項目出售予中海宏洋，代價為10.24億元。

進(jìn)入去年4月份，龍光大股東紀(jì)海鵬旗下龍光基業(yè)還與新世界發(fā)展商討廣西龍光貴梧高速公路有限公司股權(quán)40%股權(quán)交易事宜，并與同年9月完成交易，回血10.02億元；5月，龍光退出與越秀地產(chǎn)合作開發(fā)的南京“天萃”項目，退出前曾持股49%。10月份，龍光再退出與中鐵建地產(chǎn)聯(lián)手打造廣州西派云峰項目。

除了退出項目及出售資產(chǎn)回血，龍光還積極優(yōu)化自身行政成本及資本開支，精減人員架構(gòu)。早在2022年元旦期間，就有市場消息指出，龍光存在大規(guī)模裁員現(xiàn)象，而本期年報的數(shù)據(jù)，也坐實了這個消息。

2022年末，龍光行政開支約為12.67億元，較上期減少24.35%，主要是公司員工成本減少所致。而由于銷售下滑，該公司的銷售及營銷方面開支較2021年減少19.1個百分點，至17.55億元。與此同時，項目的滯銷也導(dǎo)致該期龍光的費(fèi)用化利息開支增加導(dǎo)致財務(wù)成本的上升，錄得財務(wù)成本淨(jìng)額18.31億元，較2021年上升41.06%。

緊張的現(xiàn)金流與在手項目的滯銷，導(dǎo)致龍光2022年的招拍掛市場投資停滯。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點指數(shù)整理

2022年全年，龍光沒有在公開市場上獲取新項目，往年該司均保持著年均30個左右的項目、400萬平以上建面的擴(kuò)展。報告期內(nèi)，龍光共有10個項目或項目新期動工開發(fā)，135個項目或項目分期處于在建階段。龍光在年報中指出，2022年公司交付6.2萬套，合約交付率100%。

為緩解流動資金壓力，以及改善龍光的財務(wù)狀況，該司目前仍在與有關(guān)金融機(jī)構(gòu)及優(yōu)先票據(jù)和提供擔(dān)保的債務(wù)的持有人磋商若干借款、優(yōu)先票據(jù)及提供擔(dān)保的債務(wù)的展期事宜。

截至目前，龍光境內(nèi)公開債已經(jīng)完成了21筆整體展期，成為業(yè)內(nèi)第二家實現(xiàn)境內(nèi)債整體展期的房企。

境外債務(wù)方面，今年3月底，有消息稱龍光集團(tuán)首席債務(wù)管理官保國武在近日召開的債權(quán)人電話會議上表示，龍光計劃近期為各類離岸債務(wù)推出改進(jìn)后的重組草案，并預(yù)計在4月底或5月初確定境外債重組方案的最終條款。

保國武表示，龍光集團(tuán)在3月初已向部分持有人發(fā)送了重組草案，草案內(nèi)容包括龍光集團(tuán)對合計約36.19億美元的優(yōu)先債及股票掛鉤票據(jù)，給出的平均償還年限不會超過2022年9月提出的5.25年。