21世紀經濟報道記唐韶葵 實習生黃俊鈞 上海報道

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“成年人的世界不做選擇”，但聰明的企業(yè)會主動去做。

新城悅服務（01755.HK）2022年全年營業(yè)收入突破 50億元（人民幣，下同），同比增長19%。這一收入水平雖然與頭部物企超百億的營收規(guī)模相去甚遠，但放在2022年這一特殊的年份里，與華東地區(qū)一眾物企相比，也算得上是佼佼者。

過去一年，新城悅服務收獲了4.45億的經營正現(xiàn)金流，派息的比例從2021年的25%提高到今年的33%，股息每股0.16元，略高于去年的0.155元。

在3月30日的業(yè)績發(fā)布會上，新城悅服務董事長兼首席執(zhí)行官戚小明指出，收入的增長主要由物業(yè)管理服務和社區(qū)增值服務貢獻。

收入結構的優(yōu)化

在房地產行業(yè)過得艱難的一年里，新城悅服務在管面積創(chuàng)下新高，2022 年凈增加在管面積達到 4400 多萬平方米，總計達 1.98 億平方米，同比增長 29.1%；合約面積達 3.13 億平方米，增長了將近4000萬平方米，同比增長 12.2%。

從2015年到2022年這7年間，新城悅在管面積實現(xiàn)了10倍增長，合約面積也增加了差不多10倍。這當中，非住宅項目在管面積同比增長 77%，在管面積中非住宅項目占比 25.8%（2021為18.9%）。而非住宅對應的物業(yè)服務的收入同比增加了102.8%，從2021年的3.15億增加到6.4億。

很顯然，這是新城悅服務優(yōu)化收入結構的結果。大力發(fā)展非住宅物業(yè)的業(yè)務，多少有風險規(guī)避的意識存在。過去一年，新城悅服務第三方在管面積達到了51.9%，超過了關聯(lián)方交付的面積。一個明顯的轉變是：與房地產開發(fā)相關的開發(fā)商增值服務和智慧園區(qū)服務，這兩個業(yè)務的收入和利潤占比創(chuàng)新低，其中收入占比16.8%，毛利占比13.7%。

雖說這是市場主動被動選擇的結果，但新城悅服務的收入結構得到了優(yōu)化也是事實。一個重要指標是，該公司核心業(yè)務收入（物業(yè)服務和社區(qū)增值服務）的增長。這兩項的收入達到了43.1億，同比增加42.9%。與此同時，大后勤業(yè)務收入達到了新城悅收入的23.8%，同比上升了123%，形成爆發(fā)式的增長。大后勤的收入包括非住宅的物業(yè)收入、電梯及團餐等非住宅增值服務的相關收入。

戚小明認為，物企自身發(fā)展的基本面已發(fā)生階段性的轉換。可以肯定的是，前幾年，新城悅服務就定下了提升非住宅物業(yè)服務規(guī)模的戰(zhàn)略思路，并堅持執(zhí)行。在房地產行業(yè)變化、增長疲軟的時候，該公司的戰(zhàn)略選擇也收獲了規(guī)避風險的一點資本。

硬幣的另一面

新城悅服務2022年歸母凈利潤 4.23 億，較上一年度有所下降，除卻美元債（2022年美元債進行了1.72億元的減值損失）影響外，也受到開發(fā)商增值服務和智慧園區(qū)服務的需求下降的影響。

此外，經營管理也面臨挑戰(zhàn)。因為物企做規(guī)模，收并購是一個重要渠道。2022年，新城悅服務并購子公司數(shù)量達到了11家，這些公司對新城悅服務的收入貢獻占比整體營收達到了27%，但并購子公司的毛利率還不到20%。

據(jù)新城悅服務首席財務官左衛(wèi)透露，為了提升服務質量，新城悅服務進行了持續(xù)的運營成本投入，尤其在客戶感受較為直接的一些地方，比如說保潔、維修、綠化、客戶響應等方面，運營成本投入較2021年均有較大幅度的增長。

在當前貨幣環(huán)境下，投資者也關注到了美元債對新城悅服務利潤的侵蝕加深的可能性。

從樂觀角度看待，截至2022年末，新城悅持有的美元債市場價格較購買價格已經下跌了八成多。新城悅服務管理層因此認為，2023年新城悅服務美元債進一步減值的空間已經非常小了。

新城悅服務對市場的預判來自于今年一季度末公司持有的美元債市場價格，較2022年底大約已經上漲了110萬美元，甚至該公司持有的個別（其他房企的）美元債有較大可能在2023年如期兌付。隨著政府不斷出臺房地產穩(wěn)定發(fā)展政策，以及部分爆雷房企積極推進債務重組計劃，新城悅服務認為，2023年中國的房地產行業(yè)基本面會啟穩(wěn)回升，該公司持有的美元債損失不排除在2023年可以轉回的可能性。

為了安撫投資者對公司持有美元債的顧慮，新城悅服務強調會將流動資產比率控制在1.5倍以上。換言之，新城悅服務將2023年的在手現(xiàn)金目標定在超過20億。

新城悅服務首席戰(zhàn)略官尤建峰透露，公司未來會非常關注資產負債表，“可控”是關鍵詞：要保證有充足的現(xiàn)金，保障賬務上的現(xiàn)金無抵押、無挪用、完全可控；可控的服務回款；整體資產負債表維持無有益負債的狀態(tài)，逐步提升分紅比例，回饋股東。

據(jù)了解，為了保持穩(wěn)健可持續(xù)的增長速度，該公司從今年開始，在集團層面和外部咨詢機構的合力下，展開未來三年的長期發(fā)展戰(zhàn)略和規(guī)劃的研討。尤建峰表示，在未來三年的戰(zhàn)略規(guī)劃落地前，新城悅服務不會進入一些新的賽道，尤其是新的社區(qū)增值服務的賽道。