◎ 來源 | 地產(chǎn)密探（ID：real-estate-spy）

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◎ 編輯 | 密探財經(jīng)

3月中旬預警巨虧以來，碧桂園2022年財報就吊足了市場胃口。有人說，過去房地產(chǎn)激進模式將畫上休止符。

昨天午后，碧桂園這份完整財報終于來了，就連外媒《聯(lián)合早報》都關注到了，文章標題寫道“碧桂園報告2007年赴港上市以來首次全年虧損”。

當天下午，碧桂園高層就舉行了業(yè)績說明會，時間點上非常緊湊。坊間猜測，這或是安撫市場情緒，以防股民誤判。當日收盤，居然漲幅5.07%。

看今日走勢，碧桂園股價一路下挫。

回到業(yè)績層面，2022年碧桂園營收4303.7億元，同比下跌17.7%，毛利328.8億元，同比大幅下跌64.6%，毛利率僅有7.64%，較2021年17.74%及2020年21.8%，被斷崖式嚴重腰斬。

去年，碧桂園手上投資物業(yè)公允值損失13.65億元，較上一年浮盈16.37億元看，市場估值嚴重縮水。

去年，碧桂園取得經(jīng)營利潤64.4億元，較2021年604億元暴跌89.34%。該年，碧桂園財務支出83.8億元，同比增加80億元，財務費收支對沖后凈額-48億元，較2021年凈賺約35億元反差巨大。

去年，碧桂園取得稅前利潤53.6億元，較2021年689.5億元只是其零頭還不夠，交納所得稅83.2億元，較2021年279.7億元減少近200億元。

也就是說，碧桂園去年這份慘淡業(yè)績，等于少給國庫上繳近200億元。此前很多專家一直詬病“三道紅線”出臺操之過急，執(zhí)行僵化，釀成樓市風險深度蔓延。

再看凈利，碧桂園去年虧損29.6億元，較2021年409.8億元，同比暴跌92.8%，其中歸母凈利虧損60.5億元，較2021年凈利268億元構成規(guī)模銳減。

大家可以看到，碧桂園2022年財報開頭摘要，盈利上確實乏善可陳，但又特意凸顯了公司應占核心凈利約26.1億元。實際上，如前所述，其投資性房產(chǎn)公允值虧了近14億元，財務費凈額-48億元等大頭。

減去這些“負數(shù)”的大頭，碧桂園核心凈利就會反轉過來了，但掩蓋不了去年公司毛利、毛利率、歸母凈利等多個關鍵盈利指標遭暴擊的真實一面。

通讀碧桂園2022年財報業(yè)務概覽部分，其說過這么一句話，即“雖然本輪下行期，公司在利潤表上做出了犧牲，但碧桂園依然保持了穩(wěn)健······全年交付70余萬套房，交付量高居行業(yè)榜首，確保了資金鏈安全及良好信用記錄“。

這幾句非常關鍵，信息量極大。

第一，?去年樓市風險深度蔓延，未違約的大型民營房企一度岌岌可危。 頭部的碧桂園首當其中，但最終“活下來”了，資金鏈及信用都保住了。? 第二，代價慘痛，上市15年來首次全年虧損，虧得驚人。

碧桂園對昨天為“活下來”描述說，“穿越風雨，表率擔當”。民企能降價促銷活下來，的確不易，特別是頭部房企，大家都知道“船大難掉頭”。

去年，碧桂園權益合同銷售同比下跌近36%至錄得3574.7億元，權益銷售面積4450萬平方米，權益銷售均價8033元/㎡，處于近些年最低點，較2021年均價8402元/㎡降價達到369元。

碧桂園去年現(xiàn)金流承壓，也沒辦法，為活下來只有拼命甩貨賣房，得益于權益銷售回款率93%，錄得權益回款約3324.8億元。

截至去年底，碧桂園手上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物1282.8億元，比上年末減少173.3億元，受限資金192.7億元，比上年末減少152億元。

同期末，碧桂園“流動負債”一欄，優(yōu)先票據(jù)38.25億元，公司債260.8億元，可轉債近26億元，銀行及其他借款612.05億元。

同期末，碧桂園一年內到期總借貸約千億，相比去年底大幅度增加了210億元，主要為公司債，劇增約200億元。這意味著，其今年短債壓力還非常大，加大借新還舊很關鍵。

透過碧桂園業(yè)務概覽，外界能嗅到投資策略異動，即“圍繞人口流動、產(chǎn)業(yè)布局、經(jīng)濟基礎、庫存情況等城市核心變量優(yōu)中選優(yōu)，進一步聚焦一二線核心城市及三四線城市核心”，增量項目兌現(xiàn)盈利。

業(yè)績會上，碧桂園新掌門人楊惠妍解釋說，將由過去偏重三四線城市變?yōu)橐欢€和三四線五五分布。

如何讓增量項目盈利？楊惠妍透露，加強產(chǎn)品力打造，用幾年打造更具競爭力產(chǎn)品和服務，在一二線城市，預計新產(chǎn)品線將在近期出臺。

考慮到市場復蘇緩慢，碧桂園年報還說，繼續(xù)堅定走質量發(fā)展之路，翻譯過來，就是可慢點不要緊，少賺點也不怕，但一定要穩(wěn)住，單個項目也不能出風險。

3月初，碧桂園新掌門人楊惠妍上任不久，將原58個區(qū)域壓縮精簡到29個。業(yè)績會上，按其解釋，一是把優(yōu)秀人才放在今后戰(zhàn)略深耕市場，二是傳遞對深耕市場的支持傾斜。

年初以來，碧桂園雖被央企保利搶去銷冠，但依然位列前三甲。從財報及業(yè)績會透露信息看，基于新投資策略下，在重點城市將會看到碧桂園拿地身影，還有匹配新產(chǎn)品，特別是高端改善等。

外界期待，碧桂園通過大刀闊斧變革，順勢而為，為地產(chǎn)民企重塑新的表率。

編輯：密探君

文章來源：地產(chǎn)密探

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