回顧過去2022年的樓市，網(wǎng)絡(luò)上很多網(wǎng)友們用“98年房改以來的首次慘劇”，對(duì)此做了個(gè)總結(jié)。而其實(shí)，如果房地產(chǎn)行業(yè)只關(guān)乎到房子，對(duì)于普通人來說，影響也不算太大。可偏就它的回落，不僅僅影響到了本行業(yè)內(nèi)，全國(guó)其他行業(yè)也或多或少的受到了一定的牽連。而有些地方也因此財(cái)政狀況一落千丈。所以，為啥總說房子是我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)呢？過去發(fā)展靠它，如今低迷不能有它。否則，大家都得受影響。

就比如2022年本行業(yè)的情況，全年房企業(yè)績(jī)中，頭部房企排名前30中，只有4家業(yè)績(jī)正增長(zhǎng)，其他無(wú)一幸免，幾乎全線下滑。而且有些房企的下滑程度甚至超過了70%。要知道，我國(guó)2019年時(shí)，總共有近一萬(wàn)家房企。哪怕這兩年削減一半，下滑的規(guī)?？上攵?。

所以這兩年，很多中小房企實(shí)在扛不下壓力，就只能相繼倒閉。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年我國(guó)共計(jì)有400家房企相繼破產(chǎn)倒閉，結(jié)果這一輪倒閉潮就殃及了業(yè)主們，建房遲遲不見進(jìn)度，業(yè)主們就只能聯(lián)合著主動(dòng)停貸斷貸，這事在過去一年不是什么新鮮事。

(資料圖片僅供參考)

當(dāng)然了，市場(chǎng)情況如此，各大銀行、央媽也沒閑著，為了刺激市場(chǎng)，大家紛紛出謀劃策，一方面將房貸利率降到最低；另一方面，降低首付比例，直接將30%的首付比降到20%。地方上也開始努力，各種鼓勵(lì)補(bǔ)貼政策，房企們也乘勝追擊下降一些房?jī)r(jià)，可即便如此，直到2022年的最后一天，整個(gè)市場(chǎng)的情況仍不及預(yù)期。

好不容易熬到了2023年，有些地方的看房量開始逐步回升，部分地區(qū)也開始量?jī)r(jià)齊漲，看趨勢(shì)，不少行內(nèi)人士信心滿滿覺得整個(gè)市場(chǎng)又將重新復(fù)蘇，可是最近的一個(gè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：全國(guó)城鄉(xiāng)總共有6億棟房屋！突然又讓大家的信心打回了冰點(diǎn)，于是有不少人嘆息著說：真沒想到供過于求達(dá)到了這種程度！

而講到樓市的供過于求，其實(shí)早在多年前，大佬王健林就已經(jīng)透露了這個(gè)問題，他曾表示：

現(xiàn)有土地供應(yīng)量和存量房，已經(jīng)導(dǎo)致了很多地方項(xiàng)目都賣不動(dòng)；再加上這些年地方債務(wù)持續(xù)增長(zhǎng)，地方主要靠賣地來還債。這種情況下，土地和房地產(chǎn)的供應(yīng)進(jìn)一步被放大，這兩個(gè)因素導(dǎo)致了市場(chǎng)供過于求，除了熱點(diǎn)城市外，其他城市再過兩年就不需要調(diào)控了。

得知了眼下咱們的“家底”以后，有人開始計(jì)算，以現(xiàn)下14億人口，如果一棟房屋只住十個(gè)人，六億棟房屋相當(dāng)于可以容納60億人口居住，想必如今這個(gè)規(guī)模已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了當(dāng)年王健林分析的樓市狀況。

而如今，房?jī)r(jià)能否如一部分人所幻想的那樣重回多年前的上漲周期，一方面要看大家對(duì)樓市的信心恢復(fù)程度；另一方面，也要看當(dāng)下的人口出生率以及老齡化問題。

而以最近幾年人口出生率不斷下降以及老齡化加劇的趨勢(shì)發(fā)展下去，對(duì)于那些名下有多套房子的家庭，最大的擔(dān)憂是，或?qū)⒚媾R“3大結(jié)局”，而且可能越到往后，解決越困難。咱們來看一看：

其一，繼續(xù)貶值。其實(shí)如今，我國(guó)有三大影響樓市價(jià)格的事實(shí)已經(jīng)存在了：

第一個(gè)：今年已經(jīng)首次出現(xiàn)了人口負(fù)增長(zhǎng)；

第二個(gè)：人口老齡化加劇；

第三個(gè)：城鎮(zhèn)化率進(jìn)程速度放緩

房子不論多少，最后有人住、有人需求，才能持續(xù)上漲，這也是商品市場(chǎng)價(jià)格上漲下跌的正常規(guī)律。而如今，人口老齡化加劇、年輕人不愿意生娃、98年房改資金實(shí)現(xiàn)的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到了64%，實(shí)現(xiàn)的城鎮(zhèn)住房擁有率高達(dá)96%，而發(fā)達(dá)國(guó)家的城鎮(zhèn)化率也不過80%左右。

除此之外，這些年，我國(guó)還在不斷推進(jìn)保障性租賃住房，共有產(chǎn)權(quán)房等等保障房來滿足剩余農(nóng)民進(jìn)城打工的住房需求。商品房市場(chǎng)需求者被分化，一部分買得起的人因?yàn)槿甏笠邔?dǎo)致對(duì)工作穩(wěn)定性預(yù)期大幅下降，也不得不暫緩購(gòu)房計(jì)劃。這種情況下，絕大多數(shù)地區(qū)繼續(xù)貶值就在所難免。

其二，變現(xiàn)困難。如今，國(guó)內(nèi)二手房市場(chǎng)掛牌量超十萬(wàn)套以上的城市已經(jīng)達(dá)到了15座，但是很顯然，從現(xiàn)行的趨勢(shì)來看，這肯定不是終極數(shù)據(jù)。為啥？

過去，炒房客們?cè)跇鞘猩闲兄芷诏偪褓I房、囤房，主要也是為了讓自己手上的貨幣實(shí)現(xiàn)保值增值。而如今，手上持有的房子非但不能保值增值，還可能給他們帶來更大壓力，畢竟持房不僅僅意味著要承擔(dān)利息，還得面臨各項(xiàng)費(fèi)用。而為了保證貨幣價(jià)值，他們繼續(xù)拋貨手中的房子就很正常了。

而且，隨著掛牌量不斷激增，想要順利拋貨就只能進(jìn)一步壓低價(jià)格，比方說去年廣州也確實(shí)有業(yè)主為了快速變現(xiàn)甚至降價(jià)50%賣房；深圳也有多個(gè)業(yè)主將掛牌出售價(jià)一降再降，但是仍然沒有吸引購(gòu)房者成交?？梢?，要在下行周期實(shí)現(xiàn)快速變現(xiàn)，難度非常大。

其三，持房成本大幅增加。既然房子賣不掉，很多人就幻想著通過出租來以租養(yǎng)貸，緩解持房壓力?？扇丝谕饬鲊?yán)重的城市不缺房，人口大量流入的城市有保障房、共有產(chǎn)權(quán)房、公租房，這種情況下，房子就不得不直面曹德旺當(dāng)年說的結(jié)果：“賣不掉也租不出去的窘境”。但是即便如此，每月房貸必不可少，物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用月月得交，這萬(wàn)一房產(chǎn)稅再落地，全面覆蓋帶來的持房壓力，對(duì)于那些貸款買房、空置、投資的炒家，更是致命一擊。

當(dāng)然了，房產(chǎn)稅也沒那么快執(zhí)行，原本計(jì)劃2022年加速實(shí)施的，如今已進(jìn)入2023年，還未能如期而至，主要也是因?yàn)槭袌?chǎng)行情實(shí)在太“冷”了，但不論如何？有一個(gè)現(xiàn)實(shí)還是得大家去面對(duì)，那就是：房產(chǎn)稅暫時(shí)不來，并不代表他永遠(yuǎn)不來。

來，是遲早的事！

而一旦全面落地，對(duì)于那些名下有多套房子的家庭來說，脂肪壓力劇增就躲不掉了，屆時(shí)，沒有產(chǎn)業(yè)支撐及以及人口大量流出的市場(chǎng)，極大可能就出現(xiàn)一個(gè)狀況：供給大幅增加，貶值幅度卻越來越大。

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