3月30日，自然資源部網(wǎng)站發(fā)文顯示，自然資源部、中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)日前聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過戶”便民利企服務(wù)的通知》（簡(jiǎn)稱“《通知》”），在地方實(shí)踐的基礎(chǔ)上，自然資源部和中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)決定深化不動(dòng)產(chǎn)登記和金融便民利企合作，協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過戶”，進(jìn)一步提升便利化服務(wù)水平，降低制度性交易成本，助力經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。

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去年8月份以來，多個(gè)城市試行“帶押過戶”模式。如今，中央部門發(fā)文，將加速“帶押過戶”在各地的推動(dòng)與落地。在業(yè)內(nèi)人士看來，此次兩大部門聯(lián)合發(fā)文，是“帶押過戶”模式進(jìn)一步全國(guó)推廣的重要政策導(dǎo)向，首次由中央端提出也展現(xiàn)了對(duì)這一模式的認(rèn)可和全國(guó)推行的決心。

城市、金融機(jī)構(gòu)、不動(dòng)產(chǎn)類型三個(gè)層面，以點(diǎn)帶面推進(jìn)“帶押過戶”

“帶押過戶”是指依據(jù)《民法典》第四百零六條“抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，在申請(qǐng)辦理已抵押不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，無需提前歸還舊貸款、注銷抵押登記，即可完成過戶、再次抵押和發(fā)放新貸款等手續(xù)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記和抵押貸款的有效銜接”?！皫а哼^戶”主要適用于在銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)存在未結(jié)清的按揭貸款，且按揭貸款當(dāng)前無逾期。

根據(jù)《通知》，各地要在已有工作的基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)?shù)亍皫а哼^戶”推行情況、模式及配套措施情況，深入探索，以點(diǎn)帶面，積極做好“帶押過戶”。要推動(dòng)省會(huì)城市、計(jì)劃單列市率先實(shí)現(xiàn)，并逐步向其他市縣拓展；要推動(dòng)同一銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)率先實(shí)現(xiàn)，并逐步向跨銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)拓展；要推動(dòng)住宅類不動(dòng)產(chǎn)率先實(shí)現(xiàn)，并逐步向工業(yè)、商業(yè)等類型不動(dòng)產(chǎn)拓展。實(shí)現(xiàn)地域范圍、金融機(jī)構(gòu)和不動(dòng)產(chǎn)類型全覆蓋，常態(tài)化開展“帶押過戶”服務(wù)。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，從城市、金融機(jī)構(gòu)、不動(dòng)產(chǎn)類型等三個(gè)層面“以點(diǎn)帶面”，積極做好“帶押過戶”，短期將有更多城市跟進(jìn)落實(shí)。

從以往的二手房交易來看，一般都需要上家還清貸款解除抵押后，才能進(jìn)行過戶交易，下家則需要重新進(jìn)行貸款申請(qǐng)。在58安居客研究院院長(zhǎng)張波看來，這里面產(chǎn)生了兩個(gè)主要問題，一是上家往往需要用下家的首付作為還清貸款的金額來源，這本身就存在著一定風(fēng)險(xiǎn)，二是上家解押和下家貸款不能同時(shí)進(jìn)行，無形之中增加交易流程的時(shí)長(zhǎng)。

“不少地方已經(jīng)取得了實(shí)際落地過程中的經(jīng)驗(yàn)，在此經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，自然資源部、銀保監(jiān)會(huì)共同推動(dòng)全國(guó)層面的‘帶押過戶’，將有利于提升房地產(chǎn)交易便利化服務(wù)水平，同時(shí)對(duì)于降低制度性交易成本也會(huì)起到積極作用?！?張波說。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄認(rèn)為，“帶押過戶”模式的實(shí)施，提升了二手房交易效率，縮短了交易時(shí)間和交易成本，提高了二手房市場(chǎng)的流通性，有利于激發(fā)二手房市場(chǎng)的活力，提振房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度。此次兩部門聯(lián)合發(fā)文，是“帶押過戶”模式進(jìn)一步全國(guó)推廣的重要政策導(dǎo)向，首次由中央端提出也展現(xiàn)了對(duì)這一模式的認(rèn)可和全國(guó)推行的決心。

“當(dāng)前，一些城市提出的‘帶押過戶’，主要是在二手住宅市場(chǎng)推進(jìn)，而此次新政指出，在住宅市場(chǎng)充分實(shí)行‘帶押過戶’后，逐步向工業(yè)、商業(yè)等領(lǐng)域拓展。”陳霄表示，這是本次政策較為新穎的一點(diǎn)探索，擴(kuò)大了“帶押過戶”的適用面，更加具有全面性。

地方實(shí)踐形成三種模式，預(yù)計(jì)采取“新舊抵押權(quán)組合模式”較多

目前，多地在實(shí)踐探索中，主要形成了三種“帶押過戶”模式。其中，模式一是，新舊抵押權(quán)組合模式。通過借新貸、還舊貸無縫銜接，實(shí)現(xiàn)“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達(dá)成一致，約定發(fā)放新貸款、償還舊貸款的時(shí)點(diǎn)和方式等內(nèi)容，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)合并辦理轉(zhuǎn)移登記、新抵押權(quán)首次登記與舊抵押權(quán)注銷登記。

模式二是，新舊抵押權(quán)分段模式。通過借新貸、過戶后還舊貸，實(shí)現(xiàn)“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達(dá)成一致，約定發(fā)放新貸款、償還舊貸款的時(shí)點(diǎn)和方式等內(nèi)容，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)合并辦理轉(zhuǎn)移登記、新抵押權(quán)首次登記等，賣方貸款結(jié)清后及時(shí)辦理舊抵押權(quán)注銷登記。

模式三是，抵押權(quán)變更模式。通過抵押權(quán)變更實(shí)現(xiàn)“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達(dá)成一致，約定抵押權(quán)變更等內(nèi)容，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)合并辦理轉(zhuǎn)移登記、抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記以及變更登記。

《通知》指出，各地要結(jié)合本地實(shí)際，確定適宜的辦理模式，并結(jié)合實(shí)踐不斷豐富發(fā)展。

在張波看來，地方探索形成的三種“帶押過戶”模式，本次新政在實(shí)際推進(jìn)中并未明確限定落地模式，而是給到地方更多自主權(quán)。在實(shí)際推進(jìn)過程中，預(yù)計(jì)采取“新舊抵押權(quán)組合模式”的方式會(huì)更多一些，這種方式對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)控制力會(huì)更強(qiáng)，尤其在不變更貸款金融機(jī)構(gòu)的情況下，更有利于銀行前置性控制風(fēng)險(xiǎn)。

多地已試行“帶押過戶”，應(yīng)重點(diǎn)防范出現(xiàn)“一房二賣”等風(fēng)險(xiǎn)

事實(shí)上，為了盤活二手房市場(chǎng)，打通二手房交易鏈條，簡(jiǎn)化交易流程，包括昆明、濟(jì)南、南京、蘇州、福州、金華、寧波、無錫、廣州、成都等在內(nèi)的多個(gè)城市于去年已開始試行“帶押過戶”，深入探索二手房交易、過戶等環(huán)節(jié)的制度創(chuàng)新。

今年以來，推出二手房“帶押過戶”政策的城市數(shù)量繼續(xù)增多，包括深圳、武漢、洛陽、日照等城市。值得關(guān)注的是，“帶押過戶”還由單個(gè)城市向全省全面推進(jìn)。

1月17日，浙江省六部門聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于深化多跨協(xié)同推進(jìn)二手房“帶押過戶”登記服務(wù)新模式的通知》明確，各地應(yīng)積極推動(dòng)二手房“帶押過戶”落地實(shí)施，加快完善相關(guān)配套政策，進(jìn)一步優(yōu)化二手房過戶的業(yè)務(wù)流程，提升金融服務(wù)質(zhì)效，保障在押房產(chǎn)依法轉(zhuǎn)讓，更好地滿足群眾需求。

陳文靜表示，2022年以來，全國(guó)已有多個(gè)城市出臺(tái)二手房“帶押過戶”政策，多個(gè)省會(huì)城市和計(jì)劃單列市在列，如深圳、濟(jì)南、大連等。目前，各地“帶押過戶”主要分為個(gè)人業(yè)務(wù)和企業(yè)業(yè)務(wù)，個(gè)人業(yè)務(wù)居多，主要針對(duì)二手住宅交易。部分地區(qū)如東臺(tái)、平頂山，將“帶押過戶”業(yè)務(wù)擴(kuò)展至工業(yè)項(xiàng)目、商業(yè)地產(chǎn)等領(lǐng)域，進(jìn)一步簡(jiǎn)化企業(yè)間交易流程，有效解決了在押的不動(dòng)產(chǎn)交易過戶中“轉(zhuǎn)貸”辦理時(shí)間長(zhǎng)、交易風(fēng)險(xiǎn)高、資金負(fù)擔(dān)重等問題。

不過，在業(yè)內(nèi)人士看來，“帶押過戶”推進(jìn)過程中，仍要注意風(fēng)險(xiǎn)。

在風(fēng)險(xiǎn)防范方面，《通知》也要求，通過預(yù)告登記制度，防止“一房二賣”，防范抵押權(quán)懸空等風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)各方當(dāng)事人合法權(quán)益，保障金融安全。要建立暢通的溝通協(xié)調(diào)機(jī)制，加強(qiáng)業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)管，梳理各環(huán)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，制定應(yīng)急預(yù)案，通過發(fā)布三方（四方）協(xié)議樣本、風(fēng)險(xiǎn)提示、業(yè)務(wù)預(yù)警等方式切實(shí)防范風(fēng)險(xiǎn)。

新京報(bào)記者 段文平

編輯 武新 校對(duì) 楊許麗