搏一搏，有可能單車變不了摩托，反而變成了廢鐵。

過去這些年，深圳博拆遷房的人氣，一直居高不下。

(相關資料圖)

隨著大市行情，各個小區(qū)疊加拆遷和周邊改造的Buff，加上拆遷市場的各路人馬鼓吹，拆遷概念房一路水漲船高。

相當多深圳人，以投資的目的選擇了南山、福田的老舊小區(qū)，比如南山的蛇口新街一帶、南油B區(qū)一帶、前海外圍的月亮灣花園、福田八卦嶺的八卦嶺宿舍、鵬基公寓等。

當時市場的共識是——要買危房，不買破房。老破大，老破小，大概都會拆，只不過是時間問題，成了危房ZF也不得不拆，各路開發(fā)商也明里暗里，做意愿征集。

和其他投資標的相比，總價不會太高、三四百萬買不到南山好房子但博個小房子，投資回報率更高，更有吸引力。

但隨著時間推移，拆遷從造富到拍賣，紛紛現(xiàn)出原形。

這兩天，拆遷房在房產(chǎn)群討論的熱度有點高起來。

原因是月亮灣花園相比2021年2月8日成交高峰，幾乎掉了4.5成。

月亮灣花園位于深圳市南山區(qū)前海路與興海路交匯處，內部設羽毛球場，健身房及瑜伽室、泳池，是個有著30年歷史的老舊小區(qū)，屬于南山邊緣板塊的小區(qū)，小區(qū)整體面貌較差，但周邊學校、公園、公交地鐵都十分方便。

2020年8月初，月亮灣花園啟動棚改意見征集，同意且簽約戶數(shù)超過了95%。

按照棚改的相關規(guī)定，比例已經(jīng)達標，于是市場開始傳出月亮灣花園即將起飛的聲音。

接著短短兩個月內，小區(qū)房價扶搖直上，從7萬/平?jīng)_到了10萬+/平，并在2021年2月8日達到了歷史高峰。

2021年1月23日月亮灣花園成交一套93平房源，成交總價達到1070萬。

在深圳“208”指導價出臺當天，成交單價去到歷史高峰，成交了一套92平房源，成交總價1186萬，成交均價12.82平。

這個價格，如果在當年加點錢，幾乎已經(jīng)能買未擴容前的前海。

如今小區(qū)在2022年6月12日最新成交數(shù)據(jù)，94平房源，成交總價僅666萬，成交單價掉到了7.09萬/平。

而在2020年1月，月亮灣花園成交單價不過6萬左右一平。

但如今，月亮灣花園成交價格不僅掉回到7字頭，實際市場對月亮灣花園真實的意愿價格，還回到了5萬+/平。

今年2月月亮灣花園成交一套87.89平改成7個套間出租法拍房源，起拍價396.34萬，市場價495.5萬，最終溢價128.41萬成交，成交總價為524.75萬，折合單價5.97萬/平。

而3月23日，法拍平臺上線3套房源，均低于市場價百萬，由于案外人執(zhí)行異議而中止。

作為主打拆遷概念的房子，腰斬式回落，還低于參考價，意味著，2020年博月亮灣花園舊改的人，幾乎是虧掉了光明區(qū)或坪山區(qū)一套房。

實際上，在啟動棚改意見征集前，月亮灣花園已經(jīng)有所異動，2020年6月便開始出現(xiàn)調整，小區(qū)掛牌房源在短短一兩個月內，便連連漲價。

而月亮灣花園之所以能夠在短短一個月左右快速上漲，幾乎全得益于當年的棚改意見征集的速度。

業(yè)主自愿申請，政府主導，開發(fā)商參與的模式，創(chuàng)造33天達成“雙95%”條件。

小區(qū)從2020年8月7日，正式啟動，到了9月8日，簽名戶數(shù)和簽名面積便雙雙突破95。

這幾乎創(chuàng)造了深圳當年棚改意見征集達標最快的紀錄。

實際上，博拆遷虧損慘重的不僅只有月亮灣花園業(yè)主，南油B區(qū)、福田八卦嶺宿舍的業(yè)主同樣也經(jīng)歷了過山車。

今年2月17日南油B區(qū)成交一套36平房源，成交總價239萬，成交單價6.64萬/平，幾乎回到了2020年1月11日水平。

2021年1月10日和2021年1月17日成交高峰達到10萬+/平。

再看八卦嶺宿舍的變動。

2020年7月，八卦嶺得益于荔園教育集團將在片區(qū)內增辦兩所學校，于是在短短半年時間小區(qū)單價沖到了15萬+/平。

2021年“208”指導價前夕，達到歷史最高峰值。

在同年的2月4日，成交一套28平戶型，成交總價435萬，成交單價15.54萬/平。

而今年2月16日成交了一套31平戶型，成交總價180萬，成交單價5.81萬/平，2月17日，成交了一套52平戶型，成交總價390萬，成交單價7.5萬/平。

相比2020年成交更低，2020年2月27日小區(qū)成交一套28平房源，成交總價210萬，成交單價為7.5萬/平；2020年1月18日成交一套28平房源，成交總價283萬，成交單價10.11萬/平。

這意味著，在2020年“7.15”、2021年“208”調控前后搏拆遷的業(yè)主，幾乎都承受了拆遷落空和市場的教訓。

往往收益越大，風險越大。博拆遷的業(yè)主，大部分都驗證了這條鐵律。

雖然多少有點馬后炮，但英雄一直貫徹到底的是，拆遷能不博便不博，其中的風險，比想象的大得多，不是位置核心，周邊配套，就一定能吃到拆遷的紅利。

1、時間風險

很多人博拆遷，以10年為一個周期，大部分都愿意等，也等得起。

但時間風險，恰恰是最大問題。

幾百萬的成本，如果是放在銀行可以吃3—4個點的利息，如果選擇的是其他類型房產(chǎn)，那么等來的增值時間要比博拆遷舊改快得多。

而且萬一等來的不是拆遷舊改，而是加固方案怎么辦？繼續(xù)等下去，將又是遙遙無期。

像南油、蛇口老區(qū)、八卦嶺、羅湖的水貝、田貝都是博拆遷舊改的集中地。

這些地方很多老房子，動輒就是三四十年的老房子，不但等不到拆遷，反而等來的只有加固、翻新、改造方案。

2、棚改已經(jīng)是大趨勢

今年深圳啟動了城中村規(guī)?；脑祉椖浚w了多個城中村，包括福田區(qū)園嶺、南山區(qū)蛇口、寶安區(qū)西鄉(xiāng)等地，預計將改造超過10萬戶住戶。

改造內容包括房屋加固、公共設施完善、環(huán)境衛(wèi)生提升等方面，工程將于今年9月份全面啟動。

可以看到，應對城中村的策略，已經(jīng)不再是拆舊重建，而是選擇加固翻新。

3、不是夠老夠破就一定會納入拆遷范圍

不是說老小區(qū)就一定會拆，比如羅湖很多七八十年代的房子，已經(jīng)足夠老舊，但也沒多少是真的能拆遷的。

也不是危房就一定會拆，能不能拆，誰說了都不算。

能不能拆遷，還需要經(jīng)過專業(yè)的公司進行房屋質量安全檢測鑒定和評審，對危險房屋進行等級劃分。

深圳的危房很多只是變成了C類危舊房走的是加固舊改方案。

比如南山蛇口的蛇口花果山，40年的舊樓了，老掉牙，但一點動靜都沒有。

4、拆遷意見不一，導致拆遷中止。

拆遷談的是條件。價錢沒談攏，老業(yè)主站在天臺上，誰也不敢輕易開拆。

因為拆遷條件沒談攏，到最后臨門一腳開發(fā)商放棄，拆遷變成黃粱一夢的案例還真不少。

比如早年羅湖區(qū)黃金地段的高嘉花園。

非常老的房子，地段不錯，早年開發(fā)商計劃收購重建，已經(jīng)談妥了90+%的住戶補償，最終因剩余幾戶補償價沒談妥，開發(fā)商不得已選擇放棄拆遷。

結果拖到現(xiàn)在都沒開發(fā)商重新牽頭重建。

5、舊改造富心態(tài)，容易引發(fā)家庭矛盾。

相信很多人搏舊改拆遷，就是當成彩票來看，如果是有實力的家庭，一二十年鎖死現(xiàn)金流，愿意等倒也沒什么問題。

怕就怕，很在意這個標的，遇上市場調整，不僅容易常年郁悶嘆氣，還容易引發(fā)夫妻之間的矛盾。

所以，過去幾年博拆遷的業(yè)主應該是最有切身體會的了——短時間內急速地長得越快，就意味回落得也越快。

這就和股市里的妖股，莊股一個道理。

作者 |騎豬英雄