沒(méi)有人會(huì)愿意做虧本的買賣，29日起，華潤(rùn)正式接管大校場(chǎng)金陵華夏中心。

本來(lái)金陵華夏中心綜合體易主沒(méi)什么大驚小怪的，但南部新城核心地段城市界面提升特別沿機(jī)場(chǎng)跑道沿線的價(jià)值所在，承載了主城人民對(duì)大型商業(yè)落地的期盼。

(資料圖片)

相比住宅，大家關(guān)注的焦點(diǎn)，在于華潤(rùn)落地后，其所帶來(lái)的商業(yè)是不是爭(zhēng)議許久的萬(wàn)象城。

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2023年3月29日，華潤(rùn)置地發(fā)布公告稱正式完成收購(gòu)華夏幸福4個(gè)項(xiàng)目公司股權(quán)，其中武漢2個(gè)、深圳1個(gè)，另外一個(gè)則是位于南京大校場(chǎng)的金陵華夏中心，轉(zhuǎn)讓總價(jià)為124億元。

包括：華御江（武漢）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100％股權(quán)、華御漢（武漢）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100％股權(quán)、華御元（南京）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司60％股權(quán)、華御城（深圳）物業(yè)管理有限公司100％股權(quán)（即“標(biāo)的股權(quán)”）。

除深圳項(xiàng)目外，武漢和南京項(xiàng)目體量都不小。僅從賬面上看，華夏幸福武漢+南京的這3個(gè)項(xiàng)目?jī)H拿地成本就已超198億。若再算上已投入的建安、人力、營(yíng)銷等剛性成本，其華潤(rùn)僅支付的124億交易金已算是“撿漏”了。

尤其是大校場(chǎng)金陵華夏中心，彼時(shí)拿地總價(jià)高達(dá)63億，總建面超96萬(wàn)方，這個(gè)項(xiàng)目可以說(shuō)是南京首例雙地鐵（地鐵10號(hào)線二期和5號(hào)線）共建的TOD一站式“巨無(wú)霸”地塊，也是南京主城近10年來(lái)規(guī)模最大的綜合體。

整個(gè)項(xiàng)目，囊括了約23萬(wàn)方住宅宅、約18萬(wàn)方持有辦公以及約27萬(wàn)方自持商業(yè)（相當(dāng)于1.5倍德基一二期總和商業(yè)體量），自2020年4月華夏幸福拿地之后就備注關(guān)注。

回想當(dāng)初，這塊地（前身2020G12）與G13地塊（即現(xiàn)在金地大成雅境）同天出讓，兩幅地塊均位于南部新城機(jī)場(chǎng)跑道中軸沿線，可謂區(qū)域內(nèi)為數(shù)不錯(cuò)的兩幅重量級(jí)綜合體項(xiàng)目。

正因其恢弘規(guī)劃，優(yōu)越的地理位置，其最先上市的住宅金陵華夏中心文淵府，更是憑借超高人氣，成為板塊內(nèi)逢開必罄的搖號(hào)盤之一，曾創(chuàng)下7.2%超低中簽率，平均14個(gè)人搶一套房的神話。

據(jù)悉，此次華潤(rùn)置地全盤（商業(yè)+住宅）接手后，華潤(rùn)萬(wàn)象城會(huì)不會(huì)落子大校場(chǎng)”也引發(fā)坊間探討與猜想。 至少?gòu)哪壳皝?lái)看，河西 錯(cuò)失了萬(wàn)象城之后，全南京沒(méi)有比南部新城更適合打造萬(wàn)象城高端商業(yè)體的地段了。

實(shí)際上，華夏幸福當(dāng)初拿下G12地塊，商業(yè)部分基本也是按照萬(wàn)象城設(shè)計(jì)打造的，操盤團(tuán)隊(duì)也出身于是原華潤(rùn)班底。 此次華潤(rùn)接手，或?qū)⒋蛟熳钫y(tǒng)的萬(wàn)象城，對(duì)于南京商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)是一件很值得期待的大事。

當(dāng)初地塊建設(shè)之初就被賦予極高厚望，如今被央企華潤(rùn)接手，無(wú)論是在推動(dòng)南部新城整體開發(fā)還是后續(xù)綜合體商業(yè)統(tǒng)籌運(yùn)營(yíng)，都將起到錦上添花的意義。

02

據(jù)了解， 金陵華夏中心一共有17棟住宅（其中F03號(hào)樓為人才房，暫時(shí)不對(duì)外出售，后期定向銷售），G地塊8棟、D地塊1棟、E地塊4棟、F地塊4棟。

2020年12月至今，開過(guò)5次盤， 除南區(qū)限高部分和F地塊（F04號(hào)樓）一棟小高層未推之外，前期住宅樓棟已全部推出售罄，暫無(wú)房源可售。

因?yàn)橄薷?商業(yè)推進(jìn)原因，目前住宅還剩余400套未入市，戶型面積段103-172㎡（總價(jià)段約600萬(wàn)-1000萬(wàn)之間），保守估算還有25-30億貨值，相當(dāng)于潤(rùn)淮府7.5成房源貢獻(xiàn)值。

對(duì)于華潤(rùn)來(lái)說(shuō)，該項(xiàng)目省去了前期設(shè)計(jì)的人力投入，只需要續(xù)建就可以了。地塊規(guī)劃早已完成，如今除了限高部分不能繼續(xù)施工外，南區(qū)已售房源中最高已建至22層。其中F04號(hào)樓需等地塊商業(yè)封頂后才能對(duì)外銷售，開發(fā)商拿地之初就定好的。

不過(guò)關(guān)于金陵華夏中心更名計(jì)劃，目前尚未有進(jìn)一步消息釋放。

可以肯定的是，這個(gè)巨無(wú)霸綜合體（商業(yè)）定位不會(huì)低，金陵華夏中心所在的南部新城，是秦淮區(qū)政府重點(diǎn)打造和發(fā)展的主城新中心，是南部新城總部經(jīng)濟(jì)載體，未來(lái)區(qū)域內(nèi)將引入2家總部企業(yè)，1家中國(guó)500強(qiáng)下屬企業(yè)和1家世界500強(qiáng)下屬企業(yè)。

城市地標(biāo)、醫(yī)療資源，因?yàn)轫?xiàng)目位處南部新城機(jī)場(chǎng)跑道中軸，南博、南京不動(dòng)產(chǎn)檔案館、中國(guó)第二歷史檔案館、全民健身中心、南京市中醫(yī)院這些資源都是不缺的。

學(xué)校，除了有南外明遠(yuǎn)小學(xué)、南外（高中部）等名校，地塊內(nèi)將配建幼兒園，在文淵府的側(cè)還規(guī)劃了30班小學(xué)用地。

其他配套，直線距離約300米的全民健身中心，已經(jīng)封頂，南京博物館故宮館預(yù)計(jì)今年開建，2.6公里世界唯一機(jī)場(chǎng)跑道公園、神機(jī)營(yíng)文化公園都在建設(shè)中，完全可以滿足日常休閑需求。

而且因?yàn)榫嚯x市中心不遠(yuǎn)，還可以跨區(qū)域共享城市資源，非常方便。

03

至于項(xiàng)目限高問(wèn)題，華潤(rùn)與華夏幸福之間進(jìn)行了相應(yīng)約束，公告中是這么寫的：

“南京大校場(chǎng)項(xiàng)目土地出讓合同約定涉及限制絕對(duì)高度問(wèn)題需取得相關(guān)部隊(duì)同意，雙方在2023年9月30日前共同推進(jìn)南京大校場(chǎng)項(xiàng)目建筑物限高問(wèn)題的解決，使得南京大校場(chǎng)項(xiàng)目取得部隊(duì)同意限高調(diào)整的書面文件”。

如果沒(méi)有拿到部隊(duì)同意調(diào)整限高問(wèn)題的書面文件，華潤(rùn)可以縮減交易價(jià)格，扣除12.5億，因此今年9.30會(huì)是一個(gè)非常重要的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。

眼下除限高之外的部分，金陵華夏中心南區(qū)22層以下、19層住宅以下都在正常施工中，于業(yè)主而言限高問(wèn)題未解決前，住宅最晚交付時(shí)間將在2025年6月30日。

不過(guò)，關(guān)于土山機(jī)場(chǎng)搬遷也不是沒(méi)有進(jìn)展。今年1月28日，江蘇2023年政府工作報(bào)告中提到，加快南京土山機(jī)場(chǎng)的遷建，成為今年的重點(diǎn)工作之一。

土山機(jī)場(chǎng)一旦遷建， 包括江寧東山、百家湖、南部新城大校場(chǎng)、南站等多個(gè)板塊內(nèi)的建筑限高也將被打破，將極大程度消除江寧與南京主城的阻隔，有利于區(qū)域之間的平衡發(fā)展。

但因涉及到部隊(duì)，牽涉多方，審批流程繁雜，不可能一蹴而就。就目前各方釋放的消息來(lái)看，機(jī)場(chǎng)限高磋商工作已取得較大進(jìn)展，或意味著土山機(jī)場(chǎng)搬遷正在向好的方向推進(jìn)。

南部新城作為與河西、新街口三足鼎立的主城新中心，板塊發(fā)展定位無(wú)須懷疑，只是相比同期入市的其他項(xiàng)目，尤以金陵華夏中心命運(yùn)多舛。華夏幸福bl之后，這塊地就很謹(jǐn)慎，并不是誰(shuí)都能拿下的，引入華潤(rùn)，算是各方都相對(duì)比較滿意的選擇。

當(dāng)然，華潤(rùn)置地雖青睞優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但在收購(gòu)時(shí)其也仍保持謹(jǐn)慎。其為本次收購(gòu)預(yù)留了交易調(diào)整的空間，以最敏感的交易金支付為例，上百億的交易金并非一次性打入華夏幸福賬戶，而是在四年的時(shí)間里分5期支付。

并且，每期支付都需滿足相應(yīng)的付款條件，視當(dāng)期達(dá)成的條件而定，華潤(rùn)置地有縮減款項(xiàng)的權(quán)利。換言之，縱使先決條件達(dá)成，華夏幸福首期款40億元也要到今年3月才能拿到。

從項(xiàng)目本身來(lái)看，金陵華夏中心身為南部新城首個(gè)WELL健康預(yù)認(rèn)證社區(qū)，身處核心中的核心，精裝、戶型實(shí)力過(guò)硬，再加上華潤(rùn)品牌以及萬(wàn)象系商業(yè)加持，后期資產(chǎn)溢價(jià)和租金收益應(yīng)該會(huì)相當(dāng)客觀。

目前，華潤(rùn)置地在大校場(chǎng)已有潤(rùn)淮府（尾盤）、潤(rùn)鴻府（在售）兩個(gè)項(xiàng)目，前期開盤都取得不錯(cuò)的成績(jī)，如今再加上金陵華夏中心，三子輝映盤踞于大校場(chǎng)畫框中央，華潤(rùn)所扮演的一定是近乎主角的角色。

而華潤(rùn)置地作為作為“城市投資開發(fā)綜合運(yùn)營(yíng)商”，也正在以實(shí)際行動(dòng)，消除大部分外界變量，給買房人以充分的“確定感”“安全感”。

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