觀點網(wǎng) 慣于“左右手挪騰”企圖實現(xiàn)債務(wù)隔離的寶能系，踩到一顆隱形“雷”。

3月中旬，寶新置地接到了某債權(quán)銀行的通知書，事關(guān)其間接非全資附屬公司深圳吉通實業(yè)有限公司與該銀行的一筆貸款融資。

具體來看，該銀行作為債權(quán)人向深圳吉通授出了一項未償還本金為人民幣11.97億元的貸款融資，而深圳吉通未能及時根據(jù)該融資進行還款，違反了相關(guān)責(zé)任。截至目前，寶新置地正在與債權(quán)人商討不同的還款方案。

【資料圖】

值得留意的是，此前寶新置地還曾出售手下位于汕頭的寶能時代灣項目以償還對寶新金融債務(wù)、廈門國際信托的抵押貸款，以及抵銷其本身應(yīng)收賬款。但作為寶新金融的聯(lián)屬公司，大哥有難二哥幫，最終項目流轉(zhuǎn)還是回歸自家，寶新置地彼時的債務(wù)難題也得到暫時解決。

但這一次，面對第三方銀行債權(quán)人以及近12億元的貸款債務(wù)，寶新置地還能否“走捷徑”化解？

暗里埋雷

作為寶新置地旗下公司，深圳吉通于2018年成立，注冊資本達到12億元，由寶新實業(yè)集團100%控股，而寶新實業(yè)集團由寶新控股持股85%，深圳吉通的法定代表人也正是寶新控股的執(zhí)董柳冰川。

目前，將深圳吉通引入當(dāng)前市場風(fēng)波的則是其所持有的項目之一“駿嘉B210-0024地塊城市更新單元”，該舊改項目的前身為曾經(jīng)的華強北“商圈一霸”高科德電子市場，與此前的恒大商業(yè)中心項目相近，另緊靠華強北地鐵站。于2016年，該項目納入城市更新第一批計劃。

最初，該項目的申報主體為華業(yè)集團旗下子公司深圳市駿嘉投資有限公司。項目拆除重建用地面積為7736.4平方米，總計容積率建筑面積（含地下經(jīng)營性建筑面積）8.24萬平方米，地上商業(yè)、辦公及旅館業(yè)占到3.9萬平方米。

值得注意的是，該項目容積率達到12.8。據(jù)規(guī)劃顯示，項目后期擬建設(shè)一棟高約240米的超高層建筑。

此前于2022年11月，項目還被牽扯進了一宗拍賣風(fēng)波。

彼時，深圳吉通將項目上架阿里拍賣，標(biāo)價1億元整，加價幅度100萬元，但到了拍賣當(dāng)天，項目卻因不明原因被撤回。

彼時有市場聲音發(fā)出疑問：項目地段在深圳福田華強北區(qū)域較有優(yōu)勢，再加上前身是高科德電子市場與銅鑼灣廣場，眼下又已經(jīng)完成了大部分拆遷工程準備，為何選擇出售這宗地塊？

一位業(yè)內(nèi)人士對觀點新媒體表示，目前項目處于“半爛尾”狀態(tài)，建設(shè)周期沒有完成，自然也無攬金機會。而這宗項目被出售的節(jié)點，一與姚氏兄弟彼時所面臨的債務(wù)壓力相關(guān)，二則要從一筆銀行借款說起。

為了這宗華強北舊改項目，有市場消息傳出，寶新置地向某銀行借了一筆接近12億元的貸款，并于2020年10月正式放款。值得注意的是，這筆貸款為“土地后置抵押”。

而“土地后置抵押”最大的風(fēng)險在于這個土地抵押是否可以順利辦理。作為房地產(chǎn)融資項目中較為有效的風(fēng)控類型，土地抵押如果出現(xiàn)問題，那么明面上的抵押貸款在實際上則更像是一筆信用貸款。

對于寶新置地來說，如此后置抵押操作能夠在項目進展早期階段獲得現(xiàn)金流，借他人財力推進項目，緩解了其在建設(shè)上的壓力。

然而據(jù)市場消息，寶新置地目前手頭只有建設(shè)用地規(guī)劃許可證，土地證并未于原計劃期限內(nèi)拿到，這無疑為項目建設(shè)埋下了隱雷。

眼下，該銀行放款時間已經(jīng)接近三年，但仍然沒有拿到寶新置地理應(yīng)提供的抵押物，貸款風(fēng)險不言而喻。因此，寶新置地此次遭到該銀行對于這近12億元的貸款“質(zhì)問”，并非空穴來風(fēng)。

無從托底

在12億元貸款事件發(fā)酵前，寶新置地另一家子公司也涉足了一宗相似違約事件。

3月初，寶新置地旗下子公司湖南美聯(lián)置業(yè)有限公司接到一項未償還本金約2.27億元的貸款融資提前到期通知書。到期通知書指稱，湖南美聯(lián)未能及時根據(jù)該融資還款而違反其責(zé)任，因此債權(quán)人決定行使其加速權(quán)，要求提前償還該融資項下的本金總額及所有逾期利息。

與深圳吉通相似，湖南美聯(lián)也在與債權(quán)人商討不同的還款方案，籌集資金以支付未償還總額。

另于2022年10月，寶新置地還擬以23.04億元出售旗下汕頭市泰盛科技有限公司全部股權(quán)，即姚氏兄弟分家前所摘最后一宗地塊、位于廣東汕頭的寶能時代灣項目，用來償還所欠寶新金融的債務(wù)，抵銷寶新置地應(yīng)收賬款等。

不過在這幾宗事件中，出售寶能時代灣項目與深圳吉通、湖南美聯(lián)所面臨的貸款債務(wù)違約不同，前者為“寶能系”姚建輝所主導(dǎo)的左手倒右手交易。

如此挪騰在寶能系龐大的架構(gòu)下并不少見。去年9月，一家成立不過一個月、名為深圳智茂商業(yè)管理有限公司的企業(yè)競得寶能系旗下韶能股份1.42億股股權(quán)，拍賣成交價10億元。

交易背后，深圳智茂商業(yè)管理這家“橫空出世”的企業(yè)在市場中也引發(fā)了激烈討論：韶能股份的股權(quán)拍賣或許也是一場內(nèi)部交易局。有資料顯示，該企業(yè)實際控制人為廖南鋼，而其所控上市公司以及相關(guān)工程公司或多或少與寶能系有關(guān)。

其中，廖南鋼旗下上市公司百德國際彼時與姚建輝存在互相持股關(guān)系。截至2021年年末，姚建輝合計占有百德國際超過7%股權(quán)，此外，百德國際持有寶新金融0.27%的股權(quán)。

而回過頭來看深圳吉通與湖南美聯(lián)面臨的違約情形，第三方債權(quán)銀行的介入成為當(dāng)前寶新置地的爆雷的最大關(guān)鍵--以往仰賴寶能系架構(gòu)、長期為其托底的金融平臺寶新金融并不在此次債務(wù)化解的范圍內(nèi)。這一次，寶新置地熟悉的“左右手挪騰術(shù)”或許行不通了。