作者：茅十八

來源：米宅

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(資料圖片僅供參考)

01

廢話不多說，先亮觀點(diǎn)：

接下來，這31個(gè)城市，房貸利率極有可能馬上會(huì)漲！

來，這是具體城市清單：

福州、哈爾濱、蘭州、南寧、廈門、石家莊、太原、天津、武漢、鄭州、蚌埠、北海、常德、丹東、桂林、惠州、吉林、金華、九江、洛陽、平頂山、韶關(guān)、唐山、溫州、無錫、襄陽、徐州、揚(yáng)州、岳陽、湛江、宜昌。

對(duì)，就是這31個(gè)城市。

有人肯定要問，你憑什么空口白牙就說人家利率要漲？！

首先，咱們的房貸利率=LPR+基點(diǎn)。

按照央行統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，全國首套房貸利率下限=LPR-20基點(diǎn)。

所以房貸利率變不變，就只用看“LPR”和“-20基點(diǎn)”會(huì)不會(huì)變了。

關(guān)于LPR，央行行長(zhǎng)易剛最近明確表過態(tài)：

目前我國貨幣政策的主要變量水平是比較合適的，實(shí)際利率水平是比較合適的。

意思就是說，已經(jīng)保持了7個(gè)月不變的LPR，今年不會(huì)再動(dòng)了，持續(xù)保持五年期4.3%水平。

而首套房利率下限的“-20基點(diǎn)”也是去年破例性的，不可能減更多，今年形勢(shì)也不至于加上去，大概率還是保持不動(dòng)。

這就意味著，絕大多數(shù)城市的首套房貸利率，今年會(huì)一直保持“4.3%-20基點(diǎn)”，也就是4.1%水平。

但，也有一批城市情況特殊。

1月5日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，部分城市可以跌破4.1%利率下限：

新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月（2022年9/10/11月）均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，70城中符合條件的城市共有38個(gè)，所以很快這38個(gè)城市房貸利率都降破了4字頭，最低降到3.7%。

但現(xiàn)在，隨著去年12月、尤其是今年1/2月份的行情回暖，這里面很多城市房?jī)r(jià)已經(jīng)開始出現(xiàn)上漲，甚至不少城市的房?jī)r(jià)連續(xù)兩個(gè)月都在上漲。

看這張圖，這是我一個(gè)一個(gè)扒出來統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，梳理出來的38個(gè)城市近3個(gè)月的房?jī)r(jià)同環(huán)比情況。

如圖，藍(lán)色部分為近3個(gè)月房?jī)r(jià)同環(huán)比扔都在跌的城市，藍(lán)色部分為出現(xiàn)上漲城市，箭頭個(gè)數(shù)表示上漲次數(shù)。

看看這滿屏紅。

70城中，過去連續(xù)3個(gè)月房?jī)r(jià)仍在跌跌不休的城市，只剩下7個(gè)：

大連、沈陽、長(zhǎng)春、濟(jì)寧、錦州、牡丹江、秦皇島。

其余31個(gè)城市，房?jī)r(jià)都出現(xiàn)過上漲、甚至連續(xù)漲了3個(gè)月。

漲過一次的城市有13個(gè)：

哈爾濱、蘭州、南寧、廈門、溫州、平頂山、襄陽、惠州、吉林、洛陽、常德、丹東、金華；

漲過兩次的城市有16個(gè)：

福州、石家莊、太原、天津、武漢、鄭州、蚌埠、北海、桂林、韶關(guān)、唐山、無錫、徐州、岳陽、湛江、宜昌。

三個(gè)月都在漲的城市有2個(gè)：揚(yáng)州、九江。

既然行情回溫，那么這些城市3字頭的破例性低利率，也隨時(shí)有可能會(huì)被收回去！

破例一旦收回，房貸利率從3字頭漲回4字頭，分分鐘的事兒！

02

漲漲漲，春節(jié)過后，我們看到聽到最多的就是一個(gè)“漲”字。

全國一片漲聲四起，究竟是真漲還是假嗨？

昨天，最新數(shù)據(jù)出爐后，立馬引起廣泛討論，甚至還罕見的沖上了熱搜第一名。

看圖，咱看權(quán)威數(shù)據(jù)吧。

最新國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，釋放了很多重要信號(hào)：

2月份全國70個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為0.3%；二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為0.1%； 其中，新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市分別有55個(gè)和40個(gè)，比上月分別增加19個(gè)和27個(gè)。

1、新房連跌17個(gè)月后首次上漲；二手房連跌18個(gè)月后首次上漲！

2、80%城市的新房市場(chǎng)和57%城市的二手房?jī)r(jià)格開始上漲！

3、一二線三線新房?jī)r(jià)格環(huán)比都開始上漲了，這是2021年9月來首次出現(xiàn)！

具體來看：

本月新房?jī)r(jià)格漲的最猛的就是湛江，環(huán)比上月漲幅高達(dá)1.4%。

還有，天津、寧波、濟(jì)南、昆明，環(huán)比漲幅0.9 %；

遵義，環(huán)比漲幅0.8 %；

重慶、成都、桂林，環(huán)比漲幅0.7 %。

本月新房銷售價(jià)格還在跌的，只剩下這13個(gè)城市：

沈陽、贛州、濟(jì)寧、平頂山、秦皇島、錦州、牡丹江、南充、大連、長(zhǎng)春、貴陽、丹東、泉州；

二手房方面，本月價(jià)格漲幅最多的城市有6個(gè)：

上海、成都、無錫，環(huán)比漲幅1.0%； 北京、西安、徐州，環(huán)比漲幅0.8%。

重點(diǎn)城市，新房二手房?jī)r(jià)格都開始漲起來了。

比如上海、北京、南京、成都、杭州、寧波、合肥等。

還有個(gè)關(guān)鍵信號(hào)：環(huán)比上漲城市很多，但同比上漲的沒幾個(gè)。

這說明什么？

行情正在處于V型拐點(diǎn)中抬頭爬坡，回暖是真的，上漲是真的，但和去年同期相比，至少在價(jià)格上還有差距。

03

一個(gè)一個(gè)賣爆了，有城市成交量已經(jīng)翻番了？真火還是假火？

從第三方數(shù)據(jù)看。

這是克而瑞2月份全國30個(gè)重點(diǎn)城市新房成交面積。

成交量上，武漢和成都仍然是成交大戶，都超過了100萬㎡。

除北京、上海、常州、海口四個(gè)城市環(huán)比下跌外，其余26個(gè)城市的新房住宅成交量都是環(huán)比上漲的，鄭州成交量上漲最多，環(huán)比漲幅351%。

但現(xiàn)在，分歧點(diǎn)出來了。

關(guān)于1月份、2月份的強(qiáng)勁回暖，已經(jīng)成為共識(shí)；但關(guān)于3月的市場(chǎng)熱度屢見質(zhì)疑。

小區(qū)掛牌價(jià)稍微漲點(diǎn)就賣不動(dòng)了？

前兩周的備案成交數(shù)據(jù)沒那么多了？

剛火起來的樓市，又熄火了？

其實(shí)也正常，在意料之中。

為啥？原因其實(shí)仔細(xì)想想很簡(jiǎn)單。

無非是，疫情前幾個(gè)月被壓制的成交量，在1/2月份集中爆發(fā)出來了；

無非是，經(jīng)過1-2月的瘋狂去化，急售房、筍盤、低價(jià)房都賣得差不多了。

無非是因?yàn)椋l(fā)完緩一口氣，沒足夠低的價(jià)格了、門檻價(jià)提升了緩一緩想一想糾結(jié)下。

當(dāng)然，很多人也在猜測(cè)另外一種結(jié)局，真的熄火了，雖然這種概率極小。

一切，留給關(guān)鍵的3月，看后半個(gè)月的成績(jī)單吧。

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