今天下午，央行突然宣布自3月27日起，降低金融機構(gòu)存款準備金率0.25個百分點，這是時隔3個月后再次降準。

降準意味著增加銀行放貸的資金，增加市場流動資金以刺激經(jīng)濟，對樓市可以說是一大利好。本月20號即將出臺最新LPR有沒有可能下調(diào)？拭目以待。

(資料圖片)

另據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前廣州各商業(yè)銀行基本執(zhí)行首套4.3%、二套4.9%的歷史最低利率，放款最快1-7個工作日不等，不少購房者趁機入場。

△數(shù)據(jù)來源：房衛(wèi)士

小前線發(fā)現(xiàn)，最近廣州部分樓盤已經(jīng)熱了起來，這當(dāng)中不僅有外圍區(qū)域的剛需盤，就連中心區(qū)改善盤人氣也相當(dāng)不俗。

比如日前已開放展廳的保利四季和頌，即使只有pdf文檔可看，看房客仍要排隊登記到訪，等候銷售接待。

3公里珠城，周邊煙火氣濃

不得不說，樓盤關(guān)注度高，首先就和它的地段不無關(guān)系。按官方說法，保利四季和頌就位于海珠區(qū)中大國際創(chuàng)新谷、琶洲產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)之間。

用更通俗易懂的話，就是廣州大道南海珠區(qū)府一帶，廣州塔、珠江新城等都在約3公里范圍內(nèi)，周邊有沒有地鐵都顯得不那么重要了。

再加上，項目周邊面貌已相當(dāng)成熟，設(shè)置展廳的海珠萬達、合生廣場等大型商業(yè)都在半徑500米范圍內(nèi)，煙火氣很濃。

教育方面，按現(xiàn)有的政策，樓盤屬于客村小學(xué)的地段，初中分組有六中、九十七中、綠翠現(xiàn)代實驗學(xué)校等，屬于區(qū)內(nèi)比較能打的學(xué)校。

日后如果按這個地段入學(xué)+派位到好初中，算是項目的一大加分點。

專梯入戶，實用率近100%

再看看項目本身，占地13134㎡，可建設(shè)用地10245㎡，容積率3，計容建面30735㎡，這個體量比較考驗開發(fā)商的設(shè)計功底。

△項目工地實拍

由于南側(cè)臨近現(xiàn)有的和平家園，所以項目規(guī)劃的住宅樓棟都分布在北側(cè)，最大限度拉開兩者之間的樓間距，中間用于布置小區(qū)園林。

規(guī)劃的商品住宅有3棟，分別是29層的3A#、3B#樓，28層的1#樓，全南向。另外，在東南角還有8層高的2#樓，屬于政府統(tǒng)籌用房。

先看1#樓，有108-110-120㎡三個面積，兩梯三戶，其中108㎡、110㎡單位共用雙開門電梯，120㎡單位單獨一個電梯，做到專梯或類專梯入戶，每個戶型都帶專屬電梯廳。

△1#樓樓層平面圖

108、110㎡兩個戶型格局大同小異，都是LDKB一體化設(shè)計，開放式廚房+大開間客廳+大景觀陽臺，動區(qū)空間感較強。

比較亮眼的是，戶型整體的拓展空間很多，除了常規(guī)計算一半面積的陽臺之外，還有不計面積的花池、飄窗等，據(jù)稱最高實際實用率約在90-100%之間。

主臥更有看頭，270°弧形飄窗廣角采光，臥室明亮通透又增加幾分線條美。

120㎡戶型的設(shè)計提升了一個level，南北對流直廳、大開間客廳+陽臺，就問你壕不壕？

重頭戲來了，這個戶型屬于1+3的設(shè)計，除了主人套房，其余3個房間全部都由靈動空間（包括玄關(guān)旁報建中空空間）改造而來，實際居住感受遠超建面120㎡。

3A#、3B#樓棟戶型一樣，都是143㎡單位，兩梯兩戶，可使用的電梯廳空間都相當(dāng)于一個臥室的面積了……你細品。

內(nèi)部使用空間也相當(dāng)驚人，乍看戶型圖，整個單位幾乎就是被飄窗、花池、陽臺包圍，一來采光通風(fēng)不成問題，二來景觀面也拉到最大。

比如貫通次臥和客廳的景觀陽臺據(jù)稱去到約9米！還有，廚房面積看似不大，實際旁邊還有部分可拓展空間……

△3A#、3B#樓樓層平面圖

對了，還有一個值得一提的亮點，項目打造的產(chǎn)品層高都去到約3.15米，比市面上常規(guī)的2.8-3米設(shè)計多了15-35厘米，舒適度更高。

另外，在樓棟的顏值上也做了優(yōu)化，比如外立面大面積使用玻璃等高端寫字樓常用的材料，整體觀感就比較高大上。

△樓棟外立面效果圖

而且，據(jù)稱小區(qū)園林配備創(chuàng)意水景，樓棟入口前設(shè)置酒店式落客區(qū)，豪宅范提升了不少。嗯，有點期待后續(xù)的現(xiàn)場實景開放。

有望沖10萬+？

最后再來預(yù)測一下價格，雖然還沒正式定價，但看看去年10月的土拍，保利以折合48395元/㎡拿下項目地塊，躋身廣州宅地樓面價第7位，開發(fā)的項目售價估計不低。

△項目航拍，部分高層單位北向房間或可望廣州塔

一方面是，所在地段最近15年都沒有一手住宅供應(yīng)，有就近置換新房的需求，且項目總共不到200套房源，去化應(yīng)該問題不大。

另一方面，今年海珠推出的新盤質(zhì)素都不低，直線距離3公里左右的琶洲南TOD約13萬/㎡，保利湖光悅色約9萬/㎡，1.5公里左右還有待售的方圓濱江壹號。

△方圓濱江壹號

考慮到樓面地價+產(chǎn)品超高實用率，以及周邊項目售價，猜測保利四季和頌的售價可能在8萬-10萬/㎡，高低樓層、大小戶型之間應(yīng)該會有較明顯的價差。

當(dāng)然，和周邊樓盤不同的是，四季和頌附近還有康樂鷺江片區(qū)舊改，屬于今年海珠區(qū)重點推進項目，計劃一季度完成4萬㎡、二季度完成8萬㎡、全年完成20萬㎡拆違目標(biāo)。

△康樂鷺江片區(qū)

后續(xù)啟動改造后，片區(qū)的城市面貌及配套、產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)都會有一定的升級。

那么，綜合來看，你認為它最終會賣多少錢？