北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

(資料圖)

昨天聊了7090政策，真的是建設(shè)部為了多提供房子而推出的，是打壓房價的。建設(shè)部的職責(zé)只是監(jiān)管建設(shè)，土地是不歸他們管的，所以也就是在現(xiàn)有原料上下功夫，把以前都烤面包的面粉，分出70%來蒸饅頭，是否好吃顧不上，只能讓剛需們先餓不著。

而如果沒有7090政策，那極少有開發(fā)商會推出小戶型，在此之前的比例甚至低至20%都不到，為什么？首先是因為房子是奢侈品，在任何時代都是很貴的。那既然是奢侈品就是要掙有錢人的錢，那才能利潤高。這就相當(dāng)于面粉，只要能做成面包就誰也不愛蒸饅頭。

其次就是成本，戶型越小成本越高，各種門窗墻壁窗戶管線水龍頭的就得多，配套設(shè)施也多，那不僅成本高，得房率還低，更要命的是只能賣給剛需和投資客，要不了高價也賺不到超額利潤。所以除非是開發(fā)商實在沒轍了，必須靠跑量來賺辛苦錢，否則誰也不愛蓋小戶型。

7090政策就是在這種背景下出臺的，逼著開發(fā)商必須多蓋小戶型，用本來只會蓋100套房子的土地，必須蓋出130套來，這就能多解決30個剛需的購房問題。

另外7090政策也有壓低房價的可能，首先就是增加供給，理論上可以壓低價格。其次就是任何一個樓盤，只要是增加密度就必定降低居住體驗，那無論開發(fā)商還是二手房業(yè)主就不好抬價了。第三就是增加了開發(fā)商的成本，又有限價的限制，那開發(fā)商就不好賺錢。在此情況下他們就會主動選擇降低質(zhì)量，那也就會反映在價格上，想要高價也要不上去。

但任何事物都是有兩面性的，政策更是如此，既然有積極的一面，那就也會引發(fā)其他的弊端。

最明顯的就是造成產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，幾乎都是89平小三居，誰家的戶型都一樣。畢竟在這種嚴(yán)格限制之下，根本沒有了開發(fā)商和設(shè)計師的發(fā)揮空間，只能選用標(biāo)準(zhǔn)化方案，跟當(dāng)年的蘇式宿舍樓似的，全一個模子出來的。

其次就是降低了產(chǎn)品的質(zhì)量，這是無可避免的。商人永遠是殺頭的買賣敢干，賠錢的買賣不干。既然是確定賺不到錢了，那就必須節(jié)省成本。那買房人就算是表面上看著房價便宜，實際上也占不到任何便宜，一分錢一分貨。而且還因為質(zhì)量問題引發(fā)了大量的維權(quán)投訴，社會成本增加。

然后是造成“高低配”現(xiàn)象大量出現(xiàn)。也就是在小區(qū)中分成兩種涇渭分明的產(chǎn)品，一種剛需的高層，一種節(jié)省下容積率的低密度大戶型。開發(fā)商是賺完錢就走人了，但留下的后果就是剛需的居住體驗更差，而所謂的高檔產(chǎn)品也并不怎么宜居。而且有的小區(qū)還出現(xiàn)兩個群體對立的事情，平添了很多糾紛和煩惱。

還有就是反倒造成真正的小戶型更加稀缺，也就是80平以下的產(chǎn)品，開發(fā)商幾乎就是干脆放棄。因為他們目標(biāo)只是滿足指標(biāo)要求，能盡量少賠就行了，犯不上去迎合市場需求。這就造成有的樓盤中最大戶型89，最小戶型也是89，其他70多4/50的也有，但非常的少，開發(fā)商賠不起。那結(jié)果就是有一部分本來能上車的剛需，反倒根本買不到適合他們預(yù)算的產(chǎn)品了。

最后一點是房價，也未必真的控制住了。這里面有個悖論，就是減少了改善產(chǎn)品的供給之后，這些改善資金會不會消失？如果不會消失，那他們就會去追捧數(shù)量不多的改善房，推高了豪宅的價格?？瓷先ズ推照瑹o關(guān)，但實際上普宅業(yè)主也是盯著周邊豪宅要價的，層層傳導(dǎo)之下，只要豪宅上漲，普宅業(yè)主也會逐級跟隨。所以說，真正的需求是資金，只要錢沒消失，很難說控制住商品價格。

當(dāng)然，近兩年7090政策已經(jīng)做出了調(diào)整，由建面90平改成了套內(nèi)90平，這樣就能多出至少10多平米，對二孩家庭來說相對多了些選擇。然后是不要求7090政策的樓盤增多了，共產(chǎn)房甚至取消了7090政策，給改善家庭多些出路。

總之吧，對待任何政策都不能片面的看待，其實都是處于調(diào)控的好心，一切都是監(jiān)管部門的不得已，至于事物的兩面性就看買房人更重視什么了，反正在管控的市場內(nèi)不可能做到甘蔗兩頭兒甜，一切都是取舍與考量……

關(guān)注“章哥說買房”公共號，有房產(chǎn)相關(guān)問題可以向我提問。