好家伙，618還沒到，居然把我搞得比清空購物車還緊張。

都怪你，今天廣州土拍最靚的仔，番禺。

(資料圖片僅供參考)

“沃爾瑪”地塊開拍前1小時(shí)進(jìn)入封頂搖號，番禺客運(yùn)站北側(cè)地塊也在開拍競價(jià)15輪后進(jìn)入封頂搖號，熱度直逼華潤長隆地塊和迎賓路地塊。

至于傳聞會被兜底的市橋貨運(yùn)站地塊，則慘遭流拍。

三宗地塊的具體信息就不多說了，可以先戳這條稿了解：

接下來，我想跟大家聊聊的是：

為何番禺會出現(xiàn)冰火兩重天？這次土拍又會對番禺樓市產(chǎn)生什么影響？

這次番禺土拍

為何冰火兩重天？

番禺這次的土拍結(jié)果，其實(shí)在我的意料之中。

首先，番禺土拍的“火”，我覺得有幾個(gè)原因：

第一，今年第一次集中拍地里，華潤長隆地塊和迎賓路地塊都以封頂搖號收場，番禺成為了廣州土拍的大熱。

第二，從最新的市場數(shù)據(jù)來看，番禺樓市表現(xiàn)依然堅(jiān)挺。

一手房方面，5月即便整體市場有所回調(diào)，番禺的成交量仍然成交了874套，排名全市第三，超越中心四區(qū)。

二手房方面，番禺更是今年的常勝將軍，5月以1217套成交量排名全市第一，連續(xù)五個(gè)月登頂二手房市場。

第三，番禺封頂?shù)膬勺谡卮_實(shí)挺優(yōu)質(zhì)。

“沃爾瑪”地塊，就在番禺廣場地鐵站附近，配套成熟度毋庸置疑。

番禺客運(yùn)站北側(cè)地塊，靠近龍湖金地天峯，有龍湖天街和番禺客運(yùn)站TOD。

因此，在三重因素的疊加下，開發(fā)商也有了一定的拿地信心，這是出于對番禺樓市大環(huán)境的看好。

其次，番禺土拍的“冷”，更多的原因是在于地塊本身。

雖然市橋貨運(yùn)站地塊在市橋，比前兩個(gè)更近中心區(qū)，但實(shí)際上周邊基本是公園和產(chǎn)業(yè)園，而且距離3號線市橋站也有2公里，此外還要同步配建1所中小學(xué)。

總結(jié)起來就是：配套一般+離地鐵遠(yuǎn)+拿地成本不低。

所以，這塊地沒能入開發(fā)商的法眼，也在情理之中。

番禺廣場

翻身的機(jī)會來了！

那么，兩宗封頂搖號地塊對番禺樓市有何影響？

毫無疑問，這肯定是利好，能進(jìn)一步提高番禺樓市的熱度和市場信心。

但我覺得更重要的是，這兩塊地對番禺廣場板塊的拉動。

因?yàn)椋?strong>番禺廣場實(shí)在太需要新鮮血液了！

在我看來，番禺廣場就是那種“起了個(gè)大早，趕了個(gè)晚集”的典型。

不得不承認(rèn)，作為區(qū)府所在地，番禺廣場是番禺最先發(fā)展的片區(qū)之一，要商業(yè)有商業(yè)，要地鐵有地鐵，要學(xué)校有學(xué)校，生活非常成熟。

在樓市上，這里也有過高光時(shí)刻。

比如，金融街融穗瀾灣，2015年開盤價(jià)2萬/平上下，2021年二手房成交價(jià)最高就達(dá)到 4.7萬/平，翻了一倍多。

又比如，2021年金海岸花園的一手房賣到4.8萬/平，單價(jià)直逼當(dāng)時(shí)還在5字頭的萬博越秀和樾府。

然而，兩年過去了，番禺廣場能叫得上名字的新盤也只有兩個(gè)：龍湖金地天峯、金海岸花園，均價(jià)都在4字頭。

其中，金海岸花園還是個(gè)20年的老盤，目前在賣新組團(tuán)而已，單靠龍湖金地天峯，也不足以支撐整個(gè)板塊的熱度。

這就導(dǎo)致了片區(qū)目前普遍都是樓齡較長的二手房，而且價(jià)格也不高，基本在2-4萬+/平之間。

再加上，缺乏產(chǎn)業(yè)聚集以及舊改推動，也是制約番禺廣場發(fā)展的因素。

所以，相比于快速發(fā)展、房價(jià)狂飆的萬博，番禺廣場這幾年的樓市表現(xiàn)都比較一般。

不過，這次土拍過后，番禺廣場可能會迎來翻身的機(jī)會：

1、板塊新房市場增加供應(yīng)，給傾向買新房的購房者提供了更多選擇。

2、未來隨著兩大新盤的入市，板塊配套有望進(jìn)一步完善和提升。

3、如果項(xiàng)目未來在價(jià)格上有優(yōu)勢，可能會分流萬博的的熱度，畢竟番禺廣場距離萬博不過1-2站地鐵，居住體驗(yàn)也不錯。

此外，番禺廣場所在的亞運(yùn)大道經(jīng)濟(jì)帶，主打智能制造產(chǎn)業(yè)，如果未來能夠落地，也是板塊的變量之一。

至于市橋的話，雖然生活成熟度和番禺廣場差別不大，但由于這次地塊流拍，也沒有新盤供應(yīng)，我估計(jì)目前板塊不瘟不火的局面會持續(xù)一段時(shí)間。

最后多說兩句

整體來說，無論是番禺廣場還是市橋，都有不少類似的共性。

優(yōu)點(diǎn)是：交通便利、配套成熟、房價(jià)不高。

缺點(diǎn)是：新盤選擇少，缺乏舊改、產(chǎn)業(yè)等增量。

所以，我的建議是：

如果你追求成熟配套，對通勤有要求，但手里的預(yù)算有限，那么番禺廣場和市橋都是不錯的選擇，雖然想象空間不大，但勝在適合自住。

當(dāng)然，這次土拍搖號的結(jié)果，我們會第一時(shí)間跟進(jìn)，若想了解番禺樓市更多動態(tài)，可以添加客服：13059164884，備注“番禺”，拉你進(jìn)群。

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