導(dǎo)語

(資料圖)

杭州、合肥非核心區(qū)域土拍保持高熱，投資策略重點從核心區(qū)域逐漸外拓。

◎ 文 / 克而瑞研究中心

從規(guī)模上來看，4月全國土地市場成交規(guī)模仍在較低位。熱度方面，由于作為絕對主力的上海、廣州、杭州供地質(zhì)量較佳，房企競拍積極性顯著提升，譬如上海掛牌的19宗地中有15宗進(jìn)入一次性報價區(qū)間，杭州12宗地有8宗搖號成交，極大地帶動了土地市場熱度，整體溢價率水平也得以維持在7.2%的相對高位。受預(yù)供地制度的影響，月內(nèi)流拍率維系在11%的相對低位。

核心要點

· 供求：多數(shù)城市首批預(yù)供地截止時間在5、6月份，預(yù)計屆時供地規(guī)模將走出目前低點。成交方面得益于上海、杭州、合肥等城市出讓了較多優(yōu)質(zhì)地塊，成交總價超過1800億元，連續(xù)三個月環(huán)比上升。

· 熱度：月內(nèi)重點城市土拍熱度延續(xù)，重點城市平均溢價率超7%，僅次于2023年3月為近一年第二高點。本月杭州、合肥土拍外圈層地塊增加，但熱度依舊不減，典型如合肥肥西縣4宗地均達(dá)到了溢價率上限。

· 分布：在上海和廣州集中土拍的助力下，一線城市成交規(guī)模和成交均價環(huán)比均實現(xiàn)翻番，其中上海攬金高達(dá)534億元成為月內(nèi)金額榜榜首；二三線城市成交規(guī)模不同程度地下降，成交均價與上月基本持平，杭州收金177億元。

后市展望

杭州、合肥非核心區(qū)域土拍保持高熱房地產(chǎn)投資策略從核心區(qū)域逐漸外拓

2023年4月，雖然有上海、廣州、杭州、成都、合肥等城市集中土拍，但受重點城市縮量提質(zhì)的供地策略的影響，全國土地市場成交規(guī)模仍在歷史低位。熱度方面，由于作為絕對主力的上海、廣州、杭州供地質(zhì)量較佳，房企參拍熱情高漲，上海首輪土拍八成地塊一次性報價區(qū)間，杭州2/3地塊搖號成交，極大地帶動了土地市場熱度，整體溢價率水平也得以維持在7.2%的相對高位。房企拿地來看，大部分城市拿地主力依舊是央國企，譬如上海首輪成交的19宗地中，有八成地塊被國央企競得，占到本場土拍總金額的九成。

值得注意的是，民企拿地積極性也在提升，杭州第三輪集中土拍掛牌的12宗地塊中有10宗由民企競得，民企拿地總金額142.1億元，占比高達(dá)85%。值得注意的是，杭州本地供應(yīng)質(zhì)量并不及前兩輪，外圍地塊數(shù)量較多，但土拍依然十分火熱，地塊平均報名房企數(shù)量在10家左右；不僅杭州，合肥肥西縣也有5宗地塊均進(jìn)入競品質(zhì)環(huán)節(jié)，非中心區(qū)域土拍熱度也明顯提升。總體來看，由于核心優(yōu)質(zhì)地塊十分稀缺、地塊競爭難度加大，房企投資策略已經(jīng)從核心區(qū)域、核心地塊延展向城市外圍區(qū)域，帶動整體市場熱度提升。

01

供求

供給規(guī)模延續(xù)低位成交總價環(huán)比三連升

土地供應(yīng)方面，受“預(yù)供地”制度影響，新增供地規(guī)模仍在低位徘徊。截止25日，4月份土地供應(yīng)量6687萬平方米，與2022年同期相比下降約26%。一線城市中，僅廣州于月內(nèi)發(fā)布了2宗住宅用地供地計劃，上海、深圳已經(jīng)完成了2023年首批預(yù)供地的供地計劃，本月新增供地均為商辦。考慮到廣州、北京2023年首批供地清單分別包含了21和23宗土地，預(yù)計均在5月份前完成供應(yīng)，而至今廣州和北京供地宗數(shù)均不足10宗，預(yù)計5月底之前北京和廣州將迎來一波土地供應(yīng)的小高峰。二線城市方面，福州、成都、南京等城市均在月內(nèi)發(fā)布了土地供應(yīng)，其中杭州是第四次發(fā)布土拍公告，繼續(xù)延續(xù)“小步跑”的節(jié)奏，本次供地9宗，合計出讓底價126億元，平均起拍底價1.6萬元/平方米，供地質(zhì)量稍好于第三批，但與平均起拍底價1.8萬元/平方米的一、二批次相比仍有較大差距。

土地成交方面，截至4月25日，全國300城經(jīng)營性土地總成交建筑面積為4102萬平方米，與2022年同期相比下降了35%，降幅較3月份進(jìn)一步擴(kuò)大。成交總價1843億元，自2023年2月份以來連續(xù)三個月環(huán)比上升。受上海、杭州、合肥等城市優(yōu)質(zhì)宅地成交影響，平均樓板價上升至4493元/平方米，回升至近一年高點。近期重點城市第一批次“預(yù)供地”熱度明顯提升，以上海為例，19宗地塊中有15宗突破“競價上限”進(jìn)入一次性報價區(qū)間，平均溢價率上升至7%，整體溢價率創(chuàng)下2021年以來新高。

02

熱度

上海、杭州土拍高熱“接棒”重點城市流拍率延續(xù)低位

市場熱度方面。至截稿時上海、廣州、杭州、合肥、成都等市均在月內(nèi)舉行了土拍，得益于市場信心的恢復(fù)，大多數(shù)城市土拍均取得了較為理想的土拍熱度，典型如成都本月出讓的6宗地平均溢價率高達(dá)13.6%，其中5宗地觸及了溢價率上限。值得一提的是，其中杭州、合肥本輪土拍質(zhì)量雖略有下降，外圈層地塊質(zhì)量有所增加，但土拍依舊維持高熱，如合肥本輪出讓的4宗肥西縣地塊全部進(jìn)入了競品質(zhì)環(huán)節(jié)。

進(jìn)入4月份，預(yù)供地制度在流拍率指標(biāo)上的持續(xù)“發(fā)力”，4月份流拍率僅為11%，為2022年下半年以來第三低點。得益于各地對住宅用地供應(yīng)的進(jìn)一步透明，月內(nèi)流拍的住宅用地占比延續(xù)低位，且多位于三四線城市，如云浮、麗水等。不過隨著大多數(shù)城市2023年首批次預(yù)供地計劃的截止時間即將到來，預(yù)計在接下來的5、6月份，會有較多素質(zhì)相對一般的地塊入市，優(yōu)勝劣汰之下，屆時土地流拍率或有所回升。

03

重點地塊

上海、廣州、杭州包攬兩榜上海占比超八成

2023年4月，上海、廣州、杭州、長沙、合肥等重點城市均進(jìn)行了集中土拍，因此本月總價榜和單價榜入榜門檻明顯提升?？們r榜榜首地塊來自廣州番禺區(qū)，為純宅地，成交總價為84.15億元，排在第二位的是其姊妹地塊，兩宗地塊均經(jīng)過50余輪激烈競價后封頂，進(jìn)入搖號環(huán)節(jié)，最終均被華潤&長隆聯(lián)合體摘得，兩宗地塊成交總價近167億元，平均溢價率15%。進(jìn)入一次性報價區(qū)間、總價高達(dá)75億元的上海梅隴宅地只能排在第三位。

就入榜這些城市的土拍表現(xiàn)來看，由于重點城市供地質(zhì)量明顯提升，本月兩榜入榜地塊除上海松江廣富林地塊底價成交外，其余入榜地塊均搖號或一次性報價競得，市場熱度明顯上升。單價榜榜首地塊為上海徐匯田林地塊，因為房地聯(lián)動價的提升使得盈利空間大增，加之田林板塊多年沒有宅地出讓，板塊內(nèi)暫無新房供應(yīng)，此外，地塊面積不大，資金壓力較小，因此吸引了多家房企參拍，共計12組競買人爭奪，在觸發(fā)中止價后，中鐵拿下該地塊，成交總價19.05億元，溢價率8.91%，成交樓面價約85505元/㎡。