春天正在不遠(yuǎn)處。

這可能是2023年初，地產(chǎn)人最強(qiáng)烈的市場(chǎng)感知。

(資料圖片)

回望2022年，從年初的“保交樓”，到時(shí)隔12年恢復(fù)房企股權(quán)融資，到“地產(chǎn)三支箭”，到重申為"國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)"，再到南京、佛山、東莞等二線城市全面放開限購(gòu)等。

行至谷底的房地產(chǎn)，似乎從金融供給端、土地供給端、銷售端迎來政策的全面反轉(zhuǎn)。

以至于業(yè)內(nèi)人戲稱，行業(yè)從ICU里奄奄一息地?fù)尵龋幌伦兂稍贙TV的蹦迪狂歡。

段子歸段子，但也從側(cè)面反映了政策對(duì)行業(yè)的影響之大。

雖然很掃興，但我還是想提個(gè)醒，這個(gè)全面反轉(zhuǎn)，如果大家以為是2008年四萬億后的劇情重演，那就還是太simple了。

為什么？看看行業(yè)大佬們，他們?cè)谡呙嬷匦露ㄕ{(diào)以后的基本觀點(diǎn)是：2023，謹(jǐn)慎樂觀。

樂觀，是因?yàn)槎唐谟绊懙禺a(chǎn)行業(yè)最大的因素——政策已經(jīng)全面觸底。說白了，再壞不會(huì)比2022更壞了。熬過去了，戰(zhàn)略對(duì)了，就是新的開始。

謹(jǐn)慎，是因?yàn)槭袌?chǎng)，已經(jīng)不再是3年前那個(gè)市場(chǎng)。熬過去以后，面對(duì)政策、需求、結(jié)構(gòu)都不再一樣的市場(chǎng)，行業(yè)向何處去？企業(yè)向何處去？

這種對(duì)未來的戰(zhàn)略迷茫，可能才是黎明來臨之前，最黑暗的時(shí)刻。

因?yàn)?strong>穿越周期，極大地考驗(yàn)一家房企的戰(zhàn)略前瞻性、對(duì)市場(chǎng)的判斷能力和自身的經(jīng)營(yíng)能力。

01

穩(wěn)住腳跟

龍頭房企穿越周期迷霧

早在2020年年報(bào)季，我曾提出一個(gè)觀點(diǎn)，以地產(chǎn)為代表的行業(yè)，盡管熙熙攘攘、熱鬧非凡，但其實(shí)都是周期的囚徒。

彼時(shí)，行業(yè)正在暴風(fēng)雪來臨的前夜。而巨變的伏筆，早已埋下。

后來3年，故事的走向，一如最初的判斷。當(dāng)房地產(chǎn)這趟狂奔的列車被迫拉下了減速的制動(dòng)，在刺耳的剎車聲中，多少房企被無情甩下。

2022年12月31日，克而瑞發(fā)布 2022全年數(shù)據(jù)榜單，房地產(chǎn)行業(yè)TOP100全年累計(jì)業(yè)績(jī)規(guī)模同比降低41.6%，多數(shù)規(guī)模房企深陷負(fù)增長(zhǎng)困局，近9成百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)業(yè)績(jī)同比下滑，規(guī)模房企整體目標(biāo)完成率處在歷史低位。

行業(yè)列車換軌至今，雖不至滿目瘡痍，卻也是艱難前進(jìn)。

如今，又一年年報(bào)季來臨。相比于那些意料之中的負(fù)數(shù)負(fù)增長(zhǎng)，我們欣喜于某些龍頭房企的年報(bào)已經(jīng)呈現(xiàn)率先企穩(wěn)的跡象。

比如上周率先發(fā)年報(bào)的龍湖集團(tuán)和越秀地產(chǎn)。

3月15日，越秀地產(chǎn)發(fā)布2022年報(bào)，數(shù)據(jù)顯示，越秀地產(chǎn)報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入724.2億元，同比增長(zhǎng)26.2%；毛利率20.4%，核心凈利潤(rùn)為42.4億元，同比增長(zhǎng)2.1%。 3月17日，龍湖集團(tuán)發(fā)布年報(bào)顯示，2022年全年，龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2505.7億元，同比增長(zhǎng)12.2%；實(shí)現(xiàn)歸屬于股東的核心凈利潤(rùn)225.4億元，同比亦穩(wěn)中有增。

在行業(yè)整體下行，多數(shù)房企出現(xiàn)虧損的情況下，龍湖集團(tuán)和越秀地產(chǎn)能夠?qū)崿F(xiàn)收入及盈利的雙增長(zhǎng)。本身就不容易。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至3月8日，73家上市房企發(fā)布了2022年盈利預(yù)警或業(yè)績(jī)快報(bào)，其中43家企業(yè)預(yù)虧，按照預(yù)告利潤(rùn)下限計(jì)算，總虧損將超過1700億元，它們中預(yù)計(jì)最大虧損在100億及以上的有7家企業(yè)，其中藍(lán)光發(fā)展預(yù)計(jì)虧損219億元，榮盛發(fā)展預(yù)計(jì)最大虧損約250億元。

（圖源：中指研究院）

此外，在34家央企、國(guó)企和混合所有制企業(yè)中有17家預(yù)告2022年歸股凈利潤(rùn)虧損，預(yù)告虧損占比50%；39家民營(yíng)企業(yè)中有25家預(yù)告去年歸股凈利潤(rùn)虧損，預(yù)告虧損占比超過64%。

（圖源：網(wǎng)絡(luò)）

當(dāng)全行業(yè)都在倒退，龍湖和越秀這份成績(jī)單的背后，我更想知道，他們做對(duì)了什么？

越秀自不必說，地方國(guó)企里的佼佼者。龍湖則是民營(yíng)龍頭房企的數(shù)一數(shù)二的優(yōu)秀。其實(shí)認(rèn)真梳理這兩份財(cái)報(bào)，它們的共同點(diǎn)也非常明顯：

1）業(yè)務(wù)支撐扎實(shí)：越秀保持穩(wěn)定的銷售和結(jié)算節(jié)奏，龍湖的多元化業(yè)務(wù)對(duì)收入形成支撐；

2）低杠桿：低負(fù)債、低融資成本。越秀剔除預(yù)收賬款的凈負(fù)債率在62.7%，加權(quán)平均票面利率為3.11%；龍湖的凈負(fù)債率在58%，平均借貸成本進(jìn)一步下降至4.10%。

3）長(zhǎng)周期：越秀踐行“商住并舉”發(fā)展戰(zhàn)略，發(fā)揮“開發(fā)+運(yùn)營(yíng)+金融”的商業(yè)模式獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；

龍湖則是“空間即服務(wù)”戰(zhàn)略，形成開發(fā)、運(yùn)營(yíng)及服務(wù)三大業(yè)務(wù)板塊，對(duì)應(yīng)多航道業(yè)務(wù)構(gòu)成的“一個(gè)龍湖” 生態(tài)體系。

顯然，越秀和龍湖們穿越周期的路徑，或許能解答開頭我提出來的問題：

2023，行業(yè)向何處去？

02

2023向何處去？

答案或許就在香港

從目前來看，2023年一個(gè)最明顯的變化是，政策也對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的“災(zāi)后重建”提出了自己的“理想型”。

今年的政府工作報(bào)告指出，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，推動(dòng)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。

那什么才是新發(fā)展模式？或者說，什么才是房企們應(yīng)該轉(zhuǎn)型的方向？

新模式，對(duì)應(yīng)的是新市場(chǎng)，新變化。新市場(chǎng)的特征是什么？

1）市場(chǎng)空間容量見頂：增量有限，增速放緩。房企之間的競(jìng)爭(zhēng)，不再是“虛胖”的銷售額，是多維度的全面競(jìng)爭(zhēng)；

2）暴利時(shí)代終結(jié)：用”制造業(yè)思維”干地產(chǎn)；

3）結(jié)構(gòu)性行情：拿地的思路，從規(guī)模時(shí)代的全面鋪開，到重點(diǎn)城市擇優(yōu)而選；

4）商業(yè)模式進(jìn)化：從單一的開發(fā)，到多元化的進(jìn)擊。

那面對(duì)這些特征，應(yīng)該具備的能力是什么？

中國(guó)房地產(chǎn)40年從無到有，從來不缺乏成熟市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)借鑒。回顧過去內(nèi)地的房地產(chǎn)發(fā)展史，港資房企的身影一定不會(huì)陌生。它們的每一次出現(xiàn)，都意味著機(jī)遇、挑戰(zhàn)和行業(yè)秩序的重建：

1）20世紀(jì)8、90年代，港資房企帶來了資金、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和銷售模式，預(yù)售制、小區(qū)開發(fā)、產(chǎn)權(quán)制等概念構(gòu)成了內(nèi)地房地產(chǎn)的發(fā)展雛形； 2）千禧年之后，2003年，內(nèi)地允許港資房企以獨(dú)資形式在內(nèi)地提供涉及自有或租賃資產(chǎn)的高標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)項(xiàng)目服務(wù)等內(nèi)容，港資卷土重來； 3）2019年至今，港資房企一改之前的收縮策略，重新大舉布局內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)。

港資房企經(jīng)歷香港經(jīng)濟(jì)沸騰的年代，也經(jīng)受金融危機(jī)的洗禮。97年金融風(fēng)暴，08年金融危機(jī)，無一不是港資房企的戰(zhàn)場(chǎng)。

40年間，港資房企的每一次抄底，穿越周期靠的從來不是一時(shí)的規(guī)模突破，更多的還是商海沉浮以后摸索出來的行業(yè)底層邏輯。

1）更多元，用多元化經(jīng)營(yíng)熨平銷售收入的波動(dòng)，從而創(chuàng)造更穩(wěn)定的收入曲線。

從TOP4港企平均值來看，非房地產(chǎn)銷售收入占54%，投資性房地產(chǎn)占39%。

實(shí)際上，香港前十大房地產(chǎn)公司普遍深耕地產(chǎn)主業(yè)，但采用住宅開發(fā)銷售及物業(yè)自持租賃“兩條腿走路”的模式。

開發(fā)的銷售收入受開盤進(jìn)度影響，不同年份波動(dòng)較大。所以自持租賃等多元化業(yè)務(wù)的收入貢獻(xiàn)就顯得非常重要。

（圖源：YY評(píng)級(jí)）

2）精開發(fā)，用精耕細(xì)作應(yīng)對(duì)低周轉(zhuǎn)模式。

從TOP4港企平均值來看，存貨周轉(zhuǎn)率為29%，毛利率*資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為4%。

而精開發(fā)背后的邏輯一個(gè)是高端產(chǎn)品線提升項(xiàng)目溢價(jià)，二是拉長(zhǎng)項(xiàng)目周期吃透土地溢價(jià)，重視利潤(rùn)，高利潤(rùn)率能夠有效應(yīng)對(duì)底周轉(zhuǎn)形成的資金沉淀。

（圖源：YY評(píng)級(jí)）

3）更安全，低杠桿意味著負(fù)債端更為穩(wěn)定和更低的融資成本。

從TOP4港企平均值來看，剔除預(yù)收資產(chǎn)負(fù)債率為37%，現(xiàn)金短債比為127%，凈負(fù)債率24%，加權(quán)平均融資成本2.2%，而內(nèi)地房企平均融資成本為6.6%，是港資房企的3倍。

（圖源：YY評(píng)級(jí)）

港資房企普遍采用租售混合經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)模式，注重業(yè)務(wù)間內(nèi)部現(xiàn)金流的平衡，對(duì)外部資金依賴程度相對(duì)較低。

最終的結(jié)果便是企業(yè)擁有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，港資房企通過犧牲部分周期上行時(shí)的收益，獲得對(duì)沖周期下行的能力與逆周期投資的機(jī)會(huì)。

總結(jié)一下，港資房企的優(yōu)勢(shì)在于，始終是經(jīng)營(yíng)思維而非開拓思維。

在高周轉(zhuǎn)的模式中，銷售、利潤(rùn)和負(fù)債組成的不可能三角，意味著只要有一環(huán)受挫，整個(gè)結(jié)構(gòu)將遭受毀滅性打擊。但在低周轉(zhuǎn)的思維里，收入、利潤(rùn)和負(fù)債不再是不可能的三角：

收入的提升來自于開發(fā)+經(jīng)營(yíng)的多元收入結(jié)構(gòu)； 產(chǎn)品溢價(jià)+土地溢價(jià)+服務(wù)溢價(jià)奠定高利潤(rùn)的基礎(chǔ)； 用穩(wěn)定的現(xiàn)金流維持自循環(huán)，減少外部資金依賴，提高應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的能力。

03

行業(yè)進(jìn)化向前

破局者亦是引領(lǐng)者

對(duì)內(nèi)地的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展來講，當(dāng)繁華退潮，低谷已至，港資房企重回內(nèi)地，某種程度上也昭示著行業(yè)發(fā)展的正?？蚣苤饾u清晰：最好的應(yīng)對(duì)就是長(zhǎng)期主義。

長(zhǎng)期主義的第一步，是資金儲(chǔ)備。對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來講，就是現(xiàn)金流為王。

以龍湖為例，充沛的現(xiàn)金流能力，來自于兩個(gè)方面的努力經(jīng)營(yíng)：

一方面來自于企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果，體現(xiàn)在業(yè)務(wù)上就是較早布局且堅(jiān)持深耕的運(yùn)營(yíng)和服務(wù)業(yè)務(wù)帶來的穩(wěn)定現(xiàn)金流。

2022年，龍湖由運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)帶來的收入均已超過百億。

其中，運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)主要由商業(yè)投資、長(zhǎng)租公寓等業(yè)務(wù)組成，全年實(shí)現(xiàn)租金收入118.8億元，由物業(yè)管理、智慧營(yíng)造等業(yè)務(wù)組成的服務(wù)收入達(dá)116.7億元，由運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)組成的經(jīng)營(yíng)性利潤(rùn)占比更是提升10個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到27%。

由此可見，運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)和服務(wù)業(yè)務(wù)，已成為與地產(chǎn)開發(fā)并行的第二和第三增長(zhǎng)曲線。

根據(jù)龍湖集團(tuán)董事長(zhǎng)兼CEO陳序平的規(guī)劃，未來5年內(nèi)，龍湖的經(jīng)營(yíng)性利潤(rùn)占比將達(dá)到50%以上。

另一方面來自于超低的融資杠桿帶來的成本優(yōu)勢(shì)。

平均借貸成本為4.10%，持續(xù)保持低位。

2022年8月，龍湖發(fā)行2022年度第一期中期票據(jù)，總規(guī)模不超過15億元，發(fā)行期限為3年；2022年11月，龍湖獲得“第二支箭”首單200億元中債增信債券額度；并成功發(fā)行20億元的中期票據(jù)，利率僅3.0%。

除了資金儲(chǔ)備，還需要健康儲(chǔ)備。凜冬已至，要熬過漫長(zhǎng)的冬天，也需要強(qiáng)健的體魄。

健康的體魄同樣來自于兩個(gè)方面，一個(gè)是穩(wěn)定的業(yè)務(wù)收入。

另外一個(gè)則是健康的財(cái)務(wù)狀況。

2022年12月9日，龍湖集團(tuán)發(fā)布公告稱，公司已經(jīng)全部贖回于2023年到期的3億美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率為3.9%，贖回價(jià)為票據(jù)本金100%另加截至（但不包括）贖回日期的累計(jì)及未支付的利息。

至此，2023年內(nèi)，龍湖已無到期境外債。

基于龍湖良好的信用表現(xiàn)，截至目前，三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普、穆迪、惠譽(yù)都給予龍湖集團(tuán)投資級(jí)評(píng)級(jí)，令龍湖成為少數(shù)獲得境內(nèi)外機(jī)構(gòu)全投資級(jí)評(píng)級(jí)的優(yōu)質(zhì)房企。

資金和健康均為基礎(chǔ)儲(chǔ)備，更重要的儲(chǔ)備還有思想儲(chǔ)備，即思維的轉(zhuǎn)變。畢竟穿過暴風(fēng)雪和周期底部的前提，是不被浪潮拋棄。

在“空間即服務(wù)”戰(zhàn)略的指引下，龍湖集團(tuán)從很早開始就已在拓展自己業(yè)務(wù)的寬度。

從商業(yè)投資的天街，到長(zhǎng)租公寓的冠寓，從物業(yè)管理的龍湖智創(chuàng)生活，到智慧營(yíng)造的龍湖龍智造，再到產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)的藍(lán)海引擎以及養(yǎng)老板塊的椿山萬樹，開發(fā)、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)三大業(yè)務(wù)板塊相互助力與扶持，“一個(gè)龍湖”協(xié)同效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)。

04

奧地利作家茨威格，一輩子遭遇一戰(zhàn)和二戰(zhàn)，見過美好世界的坍塌，聽過黃金時(shí)代的悲鳴。

他最后寫道：只有經(jīng)歷了光明和黑暗、和平與戰(zhàn)爭(zhēng)、興盛和衰敗的人，才算是真正生活過。

是的，低谷總會(huì)過去，春天終會(huì)來臨。

我們常說，剩者為王。

穿越2022年而來的龍湖們，在2023年，也終將與他們自己的時(shí)代，狹路相逢。

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