2023-03-21 15:59:44 來源 : P先生的地產(chǎn)觀
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購房者一次性付清和還貸三十年的區(qū)別在于財務(wù)杠桿的使用
【資料圖】
一、了解杠桿
2021年央行貸款基準利率：1.商業(yè)貸款：一至五年（含5年）利率是4.75%，五年以上利率是4.90%；公積金貸款：五年以下（含5年）利率是2.75%，五年以上利率是3.25%。
以貸款100萬來看
100萬將購房貸款付清，那么就可以省下銀行的貸款利息，一年就是49000元。
市場上的資金成本約為年化18%左右，即100萬一年可以創(chuàng)造180000左右的收益。
這時，與銀行的貸款利息比較一下，差額盈余就是131000元。
粗略計算30年的利息與市場資金成本比較，差別就很大了！
30年貸款：約147萬
市場資金成本：約540萬
差距3.6倍！是不是差別很大？
是不是覺得貸款比付清房款劃算？
理論上，是的！
記得，是理論上！
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二、資金收益渠道
發(fā)現(xiàn)沒？上面說的是市場上的資金成本。
就是說，你的資金得在市場上使用，從而獲得資金成本的收益。
也就是說，你的這筆資金有收益渠道。
如果沒有，怎么實現(xiàn)收益呢？
那什么是收益渠道呢？
例如：
這筆資金有人向你借用，承諾你的利息收益；
這筆資金你投資購買金融產(chǎn)品，產(chǎn)生溢價收益；
這筆資金你投資購買其他房地產(chǎn)，實現(xiàn)溢價收益；
這筆資金你投資自己的生意，賺取利潤收益
總之，達到這個收益指標的都是收益渠道。
三、投資風險
是不是覺得投資就一定穩(wěn)賺不賠？
當然不是！
講兩個個案吧：
1.同事投資事件
2005年，我身邊有個同事，他當時就有能力付清全額房款，但最終他選擇貸款。
隨后，他用手上的資金繼續(xù)購買房產(chǎn)投資，通過不斷地一買一賣，賺取了可觀的收益。
這是當時的時代產(chǎn)物，無腦炒房賺錢的過程。
踩到時代的紅利，這樣的投資無疑是成功的！
2.客戶用紅本抵押再投資事件
在前幾年商業(yè)項目操盤的時候，中介代理我們的項目時，看到有不少客戶將房子紅本拿出來再抵押，用抵押出來的房款投資商業(yè)。
從現(xiàn)在看來，當然是不理想的投資。畢竟房價沒有明顯的溢價，也沒有什么市場交投。
既需要支付兩次的貸款利息，又積壓了房產(chǎn)，投資無法覆蓋利息，更別談創(chuàng)造收益了。
總結(jié)一下：
在利用杠桿的角度而言，當然是按揭三十年比一次性付清房款更好。
但前提是，得有可控的投資收益渠道。
還有自身需要具備一定的投資知識，否則只會得不償失。
