上周五土拍，江北僅1幅南工大地塊，按之前流出房企名單，原以為沒(méi)人報(bào)名，但317當(dāng)天卻出現(xiàn)了一輪報(bào)價(jià)！被通宇拿下！

(資料圖片僅供參考)

隨即發(fā)布喜訊海報(bào)再下一城，卻被業(yè)內(nèi)人士神評(píng)不如不拿……通宇抄底江北為何不被看好？江北到底出了什么事？為何地產(chǎn)名企這次紛紛避開(kāi)江北報(bào)名？現(xiàn)在我們就來(lái)給大家分析一波~

01.

通宇拿下江北南工大G01

遭神評(píng)：不如不拿！

上周五，今年南京首場(chǎng)土拍開(kāi)拍，共11幅宅地，僅一幅江北地塊，即南工大G01。該地塊南邊是江北大道快速路，近鄰卓越云曜項(xiàng)目，這里雖屬南工大片區(qū)，但非江核。

南工大G01一經(jīng)出讓便進(jìn)入待公證狀態(tài)，僅一輪報(bào)價(jià)被通宇底價(jià)拿下，隨即通宇發(fā)海報(bào)官宣喜訊：深耕江北，再下一城！

一經(jīng)發(fā)布，秒被業(yè)內(nèi)神評(píng)：剛出生就不被祝福，恐怕寧愿流拍也不愿被這家摘牌吧……不如不拿！即便通宇“深耕”江北多年，但這次抄底依然不被看好，為啥呢？

那可能還得談?wù)劺宵S歷了。通宇隸屬于江蘇農(nóng)墾集團(tuán)，在南京人看來(lái)也算是老面孔了，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本可以總結(jié)兩個(gè)特點(diǎn)：手里項(xiàng)目眾多但開(kāi)發(fā)超慢，市場(chǎng)關(guān)注度與口碑都很一般。

①手里項(xiàng)目眾多但開(kāi)發(fā)超慢，據(jù)通宇官微消息，其在南京有20多個(gè)項(xiàng)目，當(dāng)中絕大多數(shù)在江北，本應(yīng)該是深諳土地的開(kāi)發(fā)商，有望與江北互相成就。誰(shuí)料通宇是“光囤地不干活”，動(dòng)作太慢！

2015年前拿地的，一般兩三年還能上市；2015年之后拿地的，開(kāi)發(fā)周期普遍較長(zhǎng)，有的項(xiàng)目從拿地到開(kāi)盤(pán)保守得5年，比如2016年拿地的通宇博園，2022年公開(kāi)售樓處，拿地快5年半才面世，后又沒(méi)了動(dòng)靜，到現(xiàn)在沒(méi)開(kāi)盤(pán)。

而之后拿的地更是沒(méi)上市，如2019年拿地核心區(qū)G10（潤(rùn)悅府），2021年拿地國(guó)際健康城G07（尊悅府）、2021年拿地國(guó)際健康城G22……

②市場(chǎng)關(guān)注度和口碑都很一般，通宇幾乎年年上地產(chǎn)熱搜，關(guān)鍵詞都是“wq”，說(shuō)到底還是一直靠炒地生存、沒(méi)提升業(yè)務(wù)能力，打造的房屋品質(zhì)早已落后于時(shí)代。（現(xiàn)在官方給開(kāi)發(fā)商的空間很小、要求很高，未來(lái)純囤地式開(kāi)發(fā)注定只有虧損）

這樣的通宇，給江北留了下了過(guò)多爛盤(pán)，而這非開(kāi)發(fā)商之福、也非區(qū)域之福，遭遇神評(píng)無(wú)可厚非。但也有人說(shuō)，江北沒(méi)人報(bào)名，通宇出來(lái)托底總比冷場(chǎng)好吧？但此舉為何也不被看好呢？

02.

為何知名房企不進(jìn)江北了？

那就得說(shuō)說(shuō)為什么招保萬(wàn)金等名企這次都沒(méi)進(jìn)江北了，連報(bào)名都無(wú)，要知道之前這些名企可都是江北“座上客”，主力選手無(wú)疑。

原因還是江北在過(guò)去2-3年里擴(kuò)張?zhí)臁①u(mài)房過(guò)猛、供應(yīng)量過(guò)大。動(dòng)輒千人搖，萬(wàn)人搖，比如當(dāng)年（2021年）被稱為史詩(shī)級(jí)開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)的“江核6盤(pán)齊開(kāi)”，長(zhǎng)江時(shí)代、大華錦繡江來(lái)等近2000套房集體入市，超3萬(wàn)人搶購(gòu)，最終全部告罄！

而那幾年也是江北無(wú)比輝煌的時(shí)候，整個(gè)區(qū)域上市量堪稱“抽水機(jī)”，2022年江北樓市上市量超1.3萬(wàn)套，2021年江北新房上市量超3萬(wàn)套，基本上是幾十盤(pán)幾十盤(pán)地上，往前看2020年江北依然是全城上市量主力……

如此龐大的上市量，累積到現(xiàn)在，江北次新房數(shù)量難以想象。有網(wǎng)友說(shuō)到2026年，江核能賣(mài)的二手房能近20萬(wàn)套！據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，江核現(xiàn)在差不多40個(gè)小區(qū)（交付+在售+將售），5萬(wàn)多套的住宅，這還只是核心區(qū)的……

其中很多房源沒(méi)有交付入住，一沒(méi)實(shí)際使用，二在二手房市場(chǎng)上也無(wú)法成交，價(jià)位沒(méi)法站穩(wěn)，很容易成為房?jī)r(jià)隱患。這也是為什么南京樓市一出現(xiàn)風(fēng)聲，都是江北炒家們心態(tài)最不穩(wěn)。（因?yàn)榇罅看涡路咳绾蜗⒑稳私邮质莻€(gè)問(wèn)題）

反觀河西、河西南，一般都只有5-10家樓盤(pán)同時(shí)銷售，還是分階段出貨，基本上入住率和二手市場(chǎng)成交率都有實(shí)際支撐，所以次新房存量也遠(yuǎn)低于江北。

現(xiàn)在來(lái)回答這個(gè)問(wèn)題：名企為何不進(jìn)江北？

很簡(jiǎn)單，現(xiàn)在去江北拿地，就面臨著和大量二手次新房競(jìng)爭(zhēng)，但人口呢？這里曾是蘇北大軍聚集地，但他們也沒(méi)這么快能來(lái)寧入住。為今之計(jì)，還是加大城建投入+人口導(dǎo)入力度，當(dāng)次新房至少有一半實(shí)際入住率之時(shí)，江北樓市也就能站穩(wěn)了。

03.

城建和產(chǎn)業(yè)雙驅(qū)動(dòng)，

長(zhǎng)線看好江北！

話說(shuō)回來(lái)，雖然目前還有點(diǎn)困難，但長(zhǎng)線來(lái)說(shuō)我們還是看好江北的。

對(duì)江北城建，南京一直在積極投入。據(jù)悉，南京已建成9條公路過(guò)江通道、3條軌道交通過(guò)江通道、2條鐵路過(guò)江通道。目前還有3條過(guò)江通道在建，即建寧西路過(guò)江通道、仙新路過(guò)江通道、龍?zhí)堕L(zhǎng)江大橋；還有漢中西路過(guò)江通道將開(kāi)展可行性研究，錦文路過(guò)江通道前期工作在推進(jìn)，上元門(mén)過(guò)江通道可行性研究階段……

稍微看一下，漢中西路過(guò)江通道連接江核和河西，最快2023年啟動(dòng)；建寧西路過(guò)江通道緊鄰揚(yáng)子江隧道，未來(lái)可引流老浦口地區(qū)車輛，預(yù)計(jì)2025年建成；龍?zhí)哆^(guò)江通道起自儀征境內(nèi)的江北長(zhǎng)江大堤，以橋梁方式跨越長(zhǎng)江主航道，預(yù)計(jì)2024年建成通車等。

這么多條過(guò)江通道，基本上都是這幾年將建成通車，肉眼可見(jiàn)，都是南京將人口從南向北導(dǎo)入的決心。

終局人口還是會(huì)到江北，只是現(xiàn)在還沒(méi)。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這兩年江北就不能再進(jìn)，要等區(qū)域消化前面的積量，同時(shí)等人口導(dǎo)入。而這個(gè)形勢(shì)，所有開(kāi)發(fā)商都看得懂，通宇看不看得懂，亦或是有絕招扭轉(zhuǎn)大勢(shì)？不得而知。

按通宇的慣性，拿地就是多年不開(kāi)發(fā)（實(shí)則違規(guī)），但現(xiàn)在碰上了江北土地遇冷，有關(guān)部門(mén)會(huì)不會(huì)考慮實(shí)際情況，給他一些空間呢？亦未可知。

我們認(rèn)為即便有也是市場(chǎng)化的，如果通宇開(kāi)發(fā)能力、市場(chǎng)判斷力、產(chǎn)品力等方面依然原地不動(dòng)，我們還是不看好他能運(yùn)營(yíng)好南工大G01、甚至帶動(dòng)整個(gè)片區(qū)。從這個(gè)角度看，江北靠通宇翻身是沒(méi)可能了……

但江北還是值得被看好的，目前這里大量基建投入雛形已現(xiàn)，綠水灣公園、江北圖書(shū)館、地下城、近500米高樓等哪個(gè)不是堪稱地標(biāo)，還有千億級(jí)產(chǎn)業(yè)……基建&產(chǎn)業(yè)雙驅(qū)動(dòng)，人口加速導(dǎo)入，江北翻身指日可待，無(wú)需此時(shí)病急亂投醫(yī)。