近日，深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布了關(guān)于公開(kāi)征求《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)國(guó)有土地供應(yīng)管理?xiàng)l例（征求意見(jiàn)稿）》意見(jiàn)的通告。

(相關(guān)資料圖)

《供應(yīng)管理?xiàng)l例》內(nèi)容包含：

● 本市鼓勵(lì)發(fā)展的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目和總部項(xiàng)目，經(jīng)市、區(qū)人民政府批準(zhǔn)，可以采取“帶項(xiàng)目”掛牌出讓方式供應(yīng)國(guó)有土地。

●國(guó)有土地短期租賃的年期一般不得超過(guò)五年；長(zhǎng)期租賃的年期不得低于五年，不超過(guò)二十年。以先租后讓方式供應(yīng)國(guó)有土地的，租讓年期之和不得超過(guò)該宗地對(duì)應(yīng)用途出讓的法定最高年期。

●國(guó)有儲(chǔ)備土地短期利用只能用于公園綠地、公共運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地、社會(huì)車(chē)輛停放等用途，期限不得超過(guò)兩年，期滿后可申請(qǐng)延期。短期利用期間，不得修建建（構(gòu)）筑物。

●【開(kāi)發(fā)強(qiáng)度變更】在符合規(guī)劃前提下，土地使用權(quán)人可申請(qǐng)變更國(guó)有土地供應(yīng)合同或國(guó)有土地使用權(quán)劃撥決定書(shū)規(guī)定的建筑面積，其中，商品住宅、商業(yè)、辦公等經(jīng)營(yíng)性用地除下列情形外，原則上不得變更：

（一） 建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施需要；

（二） 建設(shè)公共住房需要；

（三） 國(guó)家、省、市規(guī)定的其他情形。

商品住宅、商業(yè)、辦公等經(jīng)營(yíng)性用地變更建筑面積的，由派出機(jī)構(gòu)報(bào)區(qū)政府批準(zhǔn)，其他用地變更建筑面積的由派出機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)審批。

建筑高度、覆蓋率等其他規(guī)劃條件變更的，由派出機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)審批。

●【用地范圍調(diào)整】國(guó)有土地供應(yīng)后，因公共利益或規(guī)劃實(shí)施需要進(jìn)行土地置換或用地調(diào)整的，應(yīng)按等價(jià)值原則確定土地置換或用地調(diào)整方案，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。用地調(diào)整面積不超過(guò)百分之十或三千平方米的，在用地面積和建筑面積不增加的情況下，可由派出機(jī)構(gòu)審批。

國(guó)有土地供應(yīng)后，因?qū)嵤﹪?guó)土空間規(guī)劃、節(jié)約集約利用土地需要，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可將總面積不超過(guò)三千平方米且不能單獨(dú)開(kāi)發(fā)的邊角地、夾心地、插花地以劃撥或協(xié)議出讓方式供應(yīng)給相鄰地塊的土地使用權(quán)人。

●住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

本條例的【適用范圍】為深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)國(guó)有土地供應(yīng)及利用管理活動(dòng)適用本條例。

本條例所稱(chēng)國(guó)有土地供應(yīng)，是指市、區(qū)人民政府通過(guò)劃撥、出讓、作價(jià)出資（入股）、租賃等方式將國(guó)有土地提供給單位、個(gè)人使用的行為。

此《條例》定制的主要內(nèi)容主要有：

（一）健全國(guó)有土地供應(yīng)體系

1．豐富土地供應(yīng)方式。

《出讓條例》僅對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)出讓相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行了規(guī)范，為更好地服務(wù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、做好用地保障，本次修訂結(jié)合國(guó)家國(guó)有土地供應(yīng)相關(guān)規(guī)定和深圳市改革創(chuàng)新實(shí)踐，將劃撥、出讓、作價(jià)出資（入股）、租賃等供應(yīng)方式統(tǒng)一納入《供應(yīng)管理?xiàng)l例》進(jìn)行規(guī)范。同時(shí)，對(duì)臨時(shí)使用、委托管理、儲(chǔ)備土地短期利用等方式也進(jìn)行了原則性規(guī)定。

2．優(yōu)化土地供應(yīng)規(guī)則。按照擴(kuò)大有償使用、深化土地要素市場(chǎng)化配置的原則，對(duì)國(guó)有土地供應(yīng)的各種方式進(jìn)行了規(guī)范。一是縮小劃撥范圍，明確產(chǎn)權(quán)歸政府的公益性、非營(yíng)利性用地可以以劃撥方式供應(yīng)。

二是嚴(yán)格限定協(xié)議出讓范圍，明確產(chǎn)權(quán)歸社會(huì)投資主體的非營(yíng)利性的公共設(shè)施用地、特許經(jīng)營(yíng)的公用設(shè)施用地、原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織留用土地等用地可以通過(guò)協(xié)議出讓方式供應(yīng)。

三是規(guī)范作價(jià)出資（入股），對(duì)作價(jià)出資（入股）的范圍、對(duì)象、程序等進(jìn)行了規(guī)定，明確公益性、非營(yíng)利性的民生類(lèi)項(xiàng)目用地可以通過(guò)作價(jià)出資（入股）方式供應(yīng)。

四是完善國(guó)有土地租賃規(guī)則，區(qū)分短期租賃和長(zhǎng)期租賃，明確短期租賃方式適用于短期使用的急需公共服務(wù)設(shè)施用地，長(zhǎng)期租賃方式主要用于保障不同產(chǎn)業(yè)、不同發(fā)展階段的企業(yè)用地需求，降低產(chǎn)業(yè)用地初始取得成本。

（二）完善土地利用管理規(guī)則

1．規(guī)范國(guó)有土地利用管理。在《土地管理法》等法律、法規(guī)關(guān)于國(guó)有土地供應(yīng)后的使用、用途變更等規(guī)定基礎(chǔ)上，結(jié)合深圳實(shí)踐探索，《供應(yīng)管理?xiàng)l例》進(jìn)一步完善了開(kāi)工竣工管理、土地用途變更、規(guī)劃條件變更、產(chǎn)權(quán)限制條件變更等方面的規(guī)定，并明確了土地置換、用地范圍調(diào)整、分宗合宗的基本規(guī)則。

2．細(xì)化國(guó)有土地續(xù)期規(guī)則。在國(guó)家關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期規(guī)定基礎(chǔ)上，《供應(yīng)管理?xiàng)l例》進(jìn)一步完善國(guó)有土地使用權(quán)續(xù)期規(guī)則，對(duì)續(xù)期時(shí)點(diǎn)、續(xù)期條件、續(xù)期年限、續(xù)期程序等進(jìn)行了進(jìn)一步細(xì)化；同時(shí)，針對(duì)多權(quán)利主體宗地續(xù)期申請(qǐng)及審批、因不可抗力等原因無(wú)法按期申請(qǐng)續(xù)期的救濟(jì)機(jī)制等進(jìn)行了規(guī)定。

3．完善國(guó)有土地收回和處分規(guī)則。一是對(duì)公共利益提前收回、劃撥用地收回、土地到期收回、解除合同收回等不同情形的收回條件及土地、建（構(gòu)）筑物的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)進(jìn)行了規(guī)定。二是明確了劃撥、出讓、作價(jià)出資（入股）等不同方式供應(yīng)的國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、抵押規(guī)則。

（三）優(yōu)化土地市場(chǎng)營(yíng)商環(huán)境

1．優(yōu)化用地審批程序。探索建立用地用林用海聯(lián)合審批機(jī)制，建立以標(biāo)定地價(jià)為核心的土地市場(chǎng)價(jià)格體系，建立重點(diǎn)發(fā)展片區(qū)區(qū)域評(píng)估制度，提高土地供應(yīng)審批效率，提升政府服務(wù)效能。

2．降低企業(yè)用地成本。一是明確市政府規(guī)定的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目、總部項(xiàng)目等類(lèi)型的用地可以分期繳納地價(jià)，不計(jì)利息。二是健全產(chǎn)業(yè)用地長(zhǎng)期租賃、先租后讓、彈性年期出讓供應(yīng)體系，降低用地成本，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)。

3．服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。為支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展，明確重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地可以采取“帶項(xiàng)目”掛牌方式供應(yīng)，只租不售的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房可以采取劃撥、協(xié)議出讓等方式供應(yīng)土地，引導(dǎo)企業(yè)通過(guò)提高容積率等方式拓展產(chǎn)業(yè)空間，滿足發(fā)展需求。

（四）促進(jìn)土地節(jié)約集約利用

1．鼓勵(lì)綜合開(kāi)發(fā)和混合利用。一是支持土地立體開(kāi)發(fā)，明確地上、地表、地下空間可分層設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，并對(duì)綜合開(kāi)發(fā)用地的土地使用權(quán)年期、供應(yīng)方式及報(bào)批程序進(jìn)行了規(guī)定。二是完善建設(shè)用地混合利用年期規(guī)則，對(duì)混合利用不同情形的年期進(jìn)行了明確。

2．鼓勵(lì)零散用地統(tǒng)籌使用。明確對(duì)面積不超過(guò)三千平方米且不能單獨(dú)開(kāi)發(fā)的邊角地、夾心地、插花地，可以以劃撥或協(xié)議方式供應(yīng)給相鄰地塊的土地使用權(quán)人統(tǒng)籌利用。

3．鼓勵(lì)儲(chǔ)備土地合理利用。明確在不影響國(guó)土空間規(guī)劃及建設(shè)用地使用權(quán)供應(yīng)的前提下，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)可以委托區(qū)政府或相關(guān)職能部門(mén)進(jìn)行短期合理利用國(guó)有儲(chǔ)備土地，用于公園綠地、公共運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地、社會(huì)車(chē)輛停放等用途。

（五）強(qiáng)化土地批后監(jiān)督管理

1．強(qiáng)化監(jiān)督管理。一是要求建立、完善監(jiān)督檢查、履約監(jiān)管、行業(yè)監(jiān)管和信用監(jiān)管機(jī)制。二是針對(duì)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目、公共住房項(xiàng)目等，按照“誰(shuí)提出、誰(shuí)履責(zé)、誰(shuí)監(jiān)管”的原則，明確了各相關(guān)部門(mén)的監(jiān)管責(zé)任及權(quán)利義務(wù)。

2．明確法律責(zé)任。一是統(tǒng)一規(guī)范未按期繳納有償使用價(jià)款、超期開(kāi)工竣工、拒不交還土地，以及違法取得土地等違法違約行為的處罰標(biāo)準(zhǔn)。二是明確各區(qū)政府及自然資源等相關(guān)部門(mén)工作人員在土地供應(yīng)和管理工作中的法律責(zé)任，督促依法行政。

深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)國(guó)有土地供應(yīng)管理?xiàng)l例

（征求意見(jiàn)稿）節(jié)選

【適用范圍】深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)國(guó)有土地供應(yīng)及利用管理活動(dòng)適用本條例。

本條例所稱(chēng)國(guó)有土地供應(yīng)，是指市、區(qū)人民政府通過(guò)劃撥、出讓、作價(jià)出資（入股）、租賃等方式將國(guó)有土地提供給單位、個(gè)人使用的行為。

國(guó)有土地供應(yīng)

第一節(jié) 一般規(guī)定

【供應(yīng)和利用方式】國(guó)有土地可以通過(guò)以下方式供應(yīng)：

（一）國(guó)有土地使用權(quán)劃撥；

（二）國(guó)有土地使用權(quán)以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌方式出讓?zhuān)?/p>

（三）國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）；

（四）國(guó)有土地租賃。

國(guó)有土地可按規(guī)定臨時(shí)使用、委托管理，其中，國(guó)有儲(chǔ)備土地可根據(jù)需要短期利用。

【供應(yīng)計(jì)劃】主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同發(fā)展改革、工業(yè)和信息、財(cái)政、住房建設(shè)等部門(mén)，根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、國(guó)土空間規(guī)劃等，組織編制年度建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃，報(bào)市政府批準(zhǔn)后組織實(shí)施，并在政府網(wǎng)站上向社會(huì)公布，供社會(huì)公眾查閱。

【監(jiān)管協(xié)議】市行業(yè)主管部門(mén)、區(qū)政府可結(jié)合產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要、公共住房建設(shè)管理、總部項(xiàng)目遴選等相關(guān)要求，與土地使用權(quán)人簽訂項(xiàng)目監(jiān)管協(xié)議。項(xiàng)目監(jiān)管協(xié)議示范文本由市行業(yè)主管部門(mén)組織制定。

項(xiàng)目監(jiān)管協(xié)議涉及國(guó)有土地收回等處置情形的，市行業(yè)主管部門(mén)、區(qū)政府在制定項(xiàng)目監(jiān)管協(xié)議時(shí)，應(yīng)當(dāng)取得主管部門(mén)同意意見(jiàn)，并將項(xiàng)目監(jiān)管協(xié)議作為國(guó)有土地供應(yīng)合同和國(guó)有土地使用權(quán)劃撥決定書(shū)的附件，項(xiàng)目監(jiān)管協(xié)議與國(guó)有土地供應(yīng)合同和國(guó)有土地使用權(quán)劃撥決定書(shū)具有同等效力。

【地價(jià)評(píng)估】國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)格、租金及臨時(shí)用地使用費(fèi)的計(jì)收，根據(jù)土地的市場(chǎng)價(jià)格和地價(jià)測(cè)算規(guī)則確定。土地市場(chǎng)價(jià)格由主管部門(mén)組織市非營(yíng)利性評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。

【有償使用價(jià)款支付】國(guó)有土地有償使用價(jià)款原則上應(yīng)當(dāng)一次性繳清，但市政府另有規(guī)定的可分期繳納，不計(jì)利息。采用分期繳納的，首期繳納比例不得低于土地有償使用價(jià)款的百分之五十，剩余價(jià)款應(yīng)當(dāng)自簽訂國(guó)有土地供應(yīng)合同之日起一年內(nèi)繳清。土地租金可根據(jù)國(guó)有土地租賃合同約定按年支付或者一次性繳清。

土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)有土地供應(yīng)合同約定和繳款通知書(shū)確定的金額和期限繳納土地有償使用價(jià)款，未按要求繳清土地有償使用價(jià)款的，不得辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。土地租賃按年支付租金的，在申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)首次、轉(zhuǎn)移、變更、抵押登記前，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)有土地租賃合同約定繳清截至登記時(shí)點(diǎn)的年租金。

【地上、地下空間利用】地上、地表、地下空間可分層設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。

地上、地下空間建設(shè)用地使用權(quán)的取得方式、使用年限及產(chǎn)權(quán)限制條件、供應(yīng)程序等，本條例有明確規(guī)定的，按規(guī)定執(zhí)行，沒(méi)有明確規(guī)定的，參照地表上同類(lèi)用途國(guó)有土地使用權(quán)的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第二節(jié) 劃撥

【劃撥范圍】產(chǎn)權(quán)歸中央、省、市和區(qū)黨政機(jī)關(guān)的公益性、非營(yíng)利性用地以劃撥方式供應(yīng)。具體范圍由市政府另行規(guī)定。

【方案擬定及用地審批】派出機(jī)構(gòu)可以根據(jù)項(xiàng)目立項(xiàng)、預(yù)審選址情況，依職權(quán)或申請(qǐng)擬定劃撥土地供應(yīng)方案，征求相關(guān)部門(mén)意見(jiàn)后按程序報(bào)批。

【劃撥決定書(shū)】以劃撥方式供應(yīng)國(guó)有土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)核發(fā)國(guó)有土地使用權(quán)劃撥決定書(shū)。國(guó)有土地使用權(quán)劃撥決定書(shū)應(yīng)當(dāng)載明以下主要內(nèi)容：

（一）批準(zhǔn)機(jī)關(guān)和使用權(quán)人；

（二）宗地編號(hào)、土地用途、面積和空間范圍；

（三）規(guī)定建筑面積、分項(xiàng)建筑面積、規(guī)定容積率等規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；

（四）建設(shè)項(xiàng)目的開(kāi)工、竣工期限；

（五）其他需要載明的事項(xiàng)。

【劃撥轉(zhuǎn)有償】已建成的劃撥用地，不再符合本條例規(guī)定的劃撥用地條件的，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批并按規(guī)定補(bǔ)繳土地有償使用價(jià)款后可轉(zhuǎn)為有償使用，但以下情形除外：

（一）占用永久基本農(nóng)田的；

（二）占用生態(tài)保護(hù)紅線、一級(jí)水源保護(hù)區(qū)用地、已批準(zhǔn)的自然保護(hù)地的，準(zhǔn)入設(shè)施除外；

（三）占用規(guī)劃的城市公園綠地、公共管理與服務(wù)設(shè)施、市政及交通設(shè)施等用地，又無(wú)法采取措施加以改正的。

第三節(jié) 出讓

【招拍掛情形】工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)依法采用招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌的方式出讓?zhuān)煞ㄒ?guī)及本條例另有規(guī)定的除外。

本市鼓勵(lì)發(fā)展的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目和總部項(xiàng)目，經(jīng)市、區(qū)人民政府批準(zhǔn)，可以采取“帶項(xiàng)目”掛牌出讓方式供應(yīng)國(guó)有土地。重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目和總部項(xiàng)目范圍，由市政府另行規(guī)定。

【協(xié)議出讓的范圍】具有下列情形之一的國(guó)有土地，可以協(xié)議出讓?zhuān)?/p>

（一）社會(huì)投資、產(chǎn)權(quán)歸經(jīng)市政府確定投資主體的非營(yíng)利性教育、醫(yī)療衛(wèi)生、公共文化、養(yǎng)老等公共設(shè)施用地，區(qū)域交通、城市道路、軌道交通等交通設(shè)施用地，地下綜合管廊設(shè)施用地，保障性租賃住房用地，只租不售的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房和科研項(xiàng)目用地，但社會(huì)停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）、加油站、獨(dú)立占地的加氣站和充電站用地除外；

（二）國(guó)家、省、市政府已確定特許經(jīng)營(yíng)者的公用設(shè)施用地；

（三）連通兩宗已設(shè)定產(chǎn)權(quán)地塊且保證全天向公眾開(kāi)放的地上、地下空間；

（四）非農(nóng)建設(shè)用地、征地返還用地、置換用地、留用土地；

（五）城市更新用地、舊住宅區(qū)改造用地；

（六）政府投資建設(shè)的安置房用地、共有產(chǎn)權(quán)住房用地；

（七）用于建設(shè)保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房的歷史遺留未完善出讓手續(xù)用地、原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織未完善征（轉(zhuǎn)）地手續(xù)用地；

（八）法律、法規(guī)、規(guī)章和市政府規(guī)定的其他情形。

【出讓年期】國(guó)有土地使用權(quán)出讓年期按國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。產(chǎn)業(yè)用地實(shí)行彈性年期制度，出讓年期一般不超過(guò)三十年，年期管理規(guī)則由市政府另行制定。

國(guó)家、省、市政府已確定特許經(jīng)營(yíng)的公用設(shè)施用地，土地使用年期不得超過(guò)特許經(jīng)營(yíng)期限。

建設(shè)用地混合利用包含兩種以上土地用途的，按照主導(dǎo)用途確定土地出讓年期，均不占主導(dǎo)用途的，土地出讓年期為五十年；包含居住用途的，居住及相應(yīng)配套部分的土地出讓年期為七十年。

【方案擬定及用地審批】以協(xié)議出讓方式供應(yīng)國(guó)有土地使用權(quán)的，主管部門(mén)或派出機(jī)構(gòu)根據(jù)項(xiàng)目立項(xiàng)和預(yù)審選址等情況，可以依申請(qǐng)擬定國(guó)有土地使用權(quán)出讓方案，征求相關(guān)部門(mén)意見(jiàn)后按程序報(bào)批。以招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌的方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)的，主管部門(mén)或派出機(jī)構(gòu)根據(jù)年度建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃，依職權(quán)擬定國(guó)有土地使用權(quán)出讓方案，征求相關(guān)部門(mén)意見(jiàn)后按程序報(bào)批。

主管部門(mén)及派出機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)擬出讓地塊的土地用途、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件和土地市場(chǎng)情況，組織對(duì)擬出讓地塊的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，經(jīng)市、區(qū)政府集體決策，合理確定協(xié)議出讓價(jià)格、招標(biāo)底價(jià)、拍賣(mài)和掛牌的起始價(jià)。設(shè)有最高限價(jià)的，應(yīng)一并確定。主管部門(mén)可根據(jù)實(shí)際情況對(duì)轉(zhuǎn)讓、抵押條件進(jìn)行約定。

第四節(jié) 作價(jià)出資（入股）

【作價(jià)出資（入股）適用情形】符合本條例第二十八條第一項(xiàng)、第二項(xiàng)規(guī)定情形的用地，可以采用作價(jià)出資（入股）方式供應(yīng)。

作價(jià)出資（入股）的對(duì)象由市政府另行規(guī)定。

【方案擬定】發(fā)展改革部門(mén)負(fù)責(zé)制定國(guó)有土地作價(jià)出資（入股）年度投融資計(jì)劃。根據(jù)年度投融資計(jì)劃，主管部門(mén)及派出機(jī)構(gòu)依申請(qǐng)擬定國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）方案，經(jīng)市政府批準(zhǔn)后實(shí)施。

國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）方案應(yīng)當(dāng)包括作價(jià)出資（入股）范圍、土地面積、土地用途、規(guī)劃條件、作價(jià)出資（入股）金額、使用年期等內(nèi)容。其中，作價(jià)出資（入股）金額按照土地的市場(chǎng)價(jià)格確定，使用年期不得超過(guò)對(duì)應(yīng)用途土地使用權(quán)出讓法定最高年期。

第五節(jié) 國(guó)有土地租賃

【租賃范圍】除居住用地外，國(guó)有土地可以通過(guò)短期租賃和長(zhǎng)期租賃方式供應(yīng)。短期使用的急需公共服務(wù)設(shè)施用地，可以實(shí)行短期租賃，但不得修建永久性建（構(gòu)）筑物。需要長(zhǎng)期使用的土地，應(yīng)實(shí)行長(zhǎng)期租賃。

國(guó)有土地通過(guò)長(zhǎng)期租賃方式供應(yīng)的，可以先以租賃方式提供土地，項(xiàng)目達(dá)到國(guó)有土地租賃方案及國(guó)有土地租賃合同約定的條件后再轉(zhuǎn)為出讓方式。

【租賃期限】國(guó)有土地短期租賃的年期一般不得超過(guò)五年；長(zhǎng)期租賃的年期不得低于五年，不超過(guò)二十年。以先租后讓方式供應(yīng)國(guó)有土地的，租讓年期之和不得超過(guò)該宗地對(duì)應(yīng)用途出讓的法定最高年期。

【供應(yīng)方式】短期租賃用地通過(guò)協(xié)議方式確定承租人。長(zhǎng)期租賃用地根據(jù)土地用途參照本條例第二章第三節(jié)的規(guī)定，采用協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌等方式確定承租人。

【方案擬定及用地審批】短期租賃用地由派出機(jī)構(gòu)擬定國(guó)有土地租賃方案后報(bào)區(qū)政府審批，長(zhǎng)期租賃用地的國(guó)有土地租賃方案擬定及用地審批參照國(guó)有土地使用權(quán)出讓的程序執(zhí)行。

【租賃期滿續(xù)租】租賃期屆滿后承租人仍需繼續(xù)使用土地的，應(yīng)在租賃期屆滿前六個(gè)月向派出機(jī)構(gòu)提出續(xù)租申請(qǐng)，由派出機(jī)構(gòu)擬定續(xù)租方案并征求相關(guān)部門(mén)意見(jiàn)后，報(bào)區(qū)政府審批。

經(jīng)批準(zhǔn)予以續(xù)租的，短期租賃用地可續(xù)租一次且續(xù)租年限不得超過(guò)三年，長(zhǎng)期租賃用地續(xù)租年限不得超過(guò)二十年，并重新簽訂國(guó)有土地租賃合同，按規(guī)定繳納續(xù)租租金。

【租賃轉(zhuǎn)出讓】以先租后讓方式供應(yīng)國(guó)有土地的，項(xiàng)目達(dá)到國(guó)有土地租賃方案及國(guó)有土地租賃合同約定的條件后，承租人可向派出機(jī)構(gòu)申請(qǐng)將租賃轉(zhuǎn)為出讓?zhuān)?jīng)市、區(qū)政府批準(zhǔn)后按協(xié)議方式辦理出讓手續(xù)，直接簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同。

第六節(jié) 其他

【臨時(shí)用地情形】因建設(shè)項(xiàng)目施工、地質(zhì)勘查需要，可臨時(shí)使用土地。臨時(shí)用地上不得修建永久性建（構(gòu)）筑物，終止使用后應(yīng)恢復(fù)至原地類(lèi)或達(dá)到可供利用狀態(tài)。

【臨時(shí)用地期限】臨時(shí)用地使用期限一般不超過(guò)兩年。建設(shè)周期較長(zhǎng)的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目施工使用的臨時(shí)用地，期限不超過(guò)四年。確因建設(shè)項(xiàng)目施工需要的，經(jīng)充分論證并報(bào)主管部門(mén)批準(zhǔn)后，可根據(jù)施工期限確定臨時(shí)使用期限。

【臨時(shí)用地使用費(fèi)】臨時(shí)使用土地的應(yīng)按國(guó)有土地有償使用的原則，繳納臨時(shí)用地使用費(fèi)。臨時(shí)用地使用費(fèi)的計(jì)收標(biāo)準(zhǔn)，由市政府另行制定。

【臨時(shí)用地收回】有下列情形之一的，派出機(jī)構(gòu)可提前收回臨時(shí)用地：

（一） 搶險(xiǎn)救災(zāi)、疫情防控等公共利益需要；

（二） 實(shí)施年度建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃需要；

（三） 未按臨時(shí)用地使用合同約定利用土地。

占用建設(shè)用地的臨時(shí)用地到期后，臨時(shí)建（構(gòu)）筑物在保證結(jié)構(gòu)、質(zhì)量和消防安全前提下，經(jīng)派出機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)，可保留用于其他項(xiàng)目臨時(shí)使用。

【國(guó)有儲(chǔ)備土地短期利用】在不影響國(guó)土空間規(guī)劃、年度建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃實(shí)施的前提下，經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)，市土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)可以委托區(qū)政府或市、區(qū)相關(guān)職能部門(mén)對(duì)國(guó)有儲(chǔ)備土地中的現(xiàn)狀建設(shè)用地進(jìn)行短期合理利用。國(guó)有儲(chǔ)備土地短期利用不需辦理儲(chǔ)備土地出庫(kù)手續(xù)。

國(guó)有儲(chǔ)備土地短期利用只能用于公園綠地、公共運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地、社會(huì)車(chē)輛停放等用途，期限不得超過(guò)兩年，期滿后可申請(qǐng)延期。短期利用期間，不得修建建（構(gòu)）筑物。

國(guó)有儲(chǔ)備土地短期利用的有關(guān)辦法，由主管部門(mén)另行制定。

第三章國(guó)有土地利用和管理

第一節(jié) 國(guó)有土地利用

【開(kāi)工竣工】土地使用權(quán)人應(yīng)在國(guó)有土地供應(yīng)合同或國(guó)有土地使用權(quán)劃撥決定書(shū)規(guī)定、約定的期限內(nèi)按時(shí)開(kāi)工。未能按規(guī)定、約定的期限竣工的，可在竣工期屆滿前三個(gè)月內(nèi)申請(qǐng)延長(zhǎng)竣工期限。

【驗(yàn)收超面積】建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收的建筑面積超過(guò)國(guó)有土地供應(yīng)合同約定的建筑面積，經(jīng)規(guī)劃確認(rèn)保留的，應(yīng)按規(guī)定補(bǔ)繳有償使用價(jià)款并簽訂國(guó)有土地供應(yīng)合同補(bǔ)充協(xié)議。

【土地用途變更】因公共住房、城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)等需要，在符合規(guī)劃前提下，土地使用權(quán)人可申請(qǐng)變更土地用途，由主管部門(mén)或派出機(jī)構(gòu)報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)變更用途的，在變更建設(shè)用地規(guī)劃許可后，由派出機(jī)構(gòu)核發(fā)國(guó)有土地使用權(quán)劃撥決定書(shū)補(bǔ)充文件或與土地使用權(quán)人簽訂國(guó)有土地供應(yīng)合同補(bǔ)充協(xié)議，并按規(guī)定補(bǔ)繳土地有償使用價(jià)款。

土地用途變更后，土地使用年期可按規(guī)定進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。

【開(kāi)發(fā)強(qiáng)度變更】在符合規(guī)劃前提下，土地使用權(quán)人可申請(qǐng)變更國(guó)有土地供應(yīng)合同或國(guó)有土地使用權(quán)劃撥決定書(shū)規(guī)定的建筑面積，其中，商品住宅、商業(yè)、辦公等經(jīng)營(yíng)性用地除下列情形外，原則上不得變更：

（一） 建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施需要；

（二） 建設(shè)公共住房需要；

（三） 國(guó)家、省、市規(guī)定的其他情形。

商品住宅、商業(yè)、辦公等經(jīng)營(yíng)性用地變更建筑面積的，由派出機(jī)構(gòu)報(bào)區(qū)政府批準(zhǔn)，其他用地變更建筑面積的由派出機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)審批。

建筑高度、覆蓋率等其他規(guī)劃條件變更的，由派出機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)審批。

【用地范圍調(diào)整】國(guó)有土地供應(yīng)后，因公共利益或規(guī)劃實(shí)施需要進(jìn)行土地置換或用地調(diào)整的，應(yīng)按等價(jià)值原則確定土地置換或用地調(diào)整方案，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。用地調(diào)整面積不超過(guò)百分之十或三千平方米的，在用地面積和建筑面積不增加的情況下，可由派出機(jī)構(gòu)審批。

國(guó)有土地供應(yīng)后，因?qū)嵤﹪?guó)土空間規(guī)劃、節(jié)約集約利用土地需要，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可將總面積不超過(guò)三千平方米且不能單獨(dú)開(kāi)發(fā)的邊角地、夾心地、插花地以劃撥或協(xié)議出讓方式供應(yīng)給相鄰地塊的土地使用權(quán)人。

【分宗合宗】除國(guó)有土地供應(yīng)合同或國(guó)有土地使用權(quán)劃撥決定書(shū)另有約定或規(guī)定外，國(guó)有土地原則上不得分宗、合宗。因公共利益或?qū)嵤﹪?guó)土空間規(guī)劃需要分宗、合宗的，應(yīng)取得相關(guān)權(quán)利人同意，不得損害權(quán)利人合法權(quán)益，由派出機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)審批。分宗、合宗后的地塊應(yīng)具備獨(dú)立成宗條件，涉及公共配套設(shè)施建設(shè)和使用的，應(yīng)在國(guó)有土地供應(yīng)合同補(bǔ)充協(xié)議或國(guó)有土地使用權(quán)劃撥決定書(shū)補(bǔ)充文件中明確有關(guān)權(quán)利義務(wù)。

【招拍掛用地變更】除以下情形外，通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌方式供應(yīng)的國(guó)有土地，不得變更土地用途、建筑規(guī)模和功能、產(chǎn)權(quán)條件等強(qiáng)制性?xún)?nèi)容：

（一）城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)需要；

（二）公共住房建設(shè)需要；

（三）國(guó)家、省、市規(guī)定的其他情形。

符合變更情形的，主管部門(mén)派出機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按規(guī)定進(jìn)行公示，公示無(wú)異議或異議經(jīng)妥善處理的，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。

第二節(jié) 國(guó)有土地續(xù)期

【住宅續(xù)期】住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

【續(xù)期申請(qǐng)的時(shí)點(diǎn)和條件】非住宅建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書(shū)登記的使用期限屆滿，土地使用權(quán)人需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年內(nèi)申請(qǐng)續(xù)期。因公共利益需要，有下列情形之一的，不予續(xù)期：

（一）嚴(yán)重影響城市規(guī)劃，包括規(guī)劃用途變更為文體設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生、教育設(shè)施、社會(huì)福利、特殊用地等公共管理與服務(wù)設(shè)施用地，區(qū)域交通、城市道路、軌道交通、交通場(chǎng)站等交通設(shè)施用地及供應(yīng)設(shè)施、環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施等公用設(shè)施用地等；

（二）屬于法律、法規(guī)規(guī)定不予續(xù)期或禁止開(kāi)發(fā)建設(shè)的其他情形。

除上述情形外，土地使用權(quán)人申請(qǐng)續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。

【續(xù)期年限】非住宅建設(shè)用地使用權(quán)經(jīng)批準(zhǔn)同意續(xù)期的，續(xù)期年限不得超過(guò)相應(yīng)用途法定最高年期，其中，產(chǎn)業(yè)用地續(xù)期年限原則上不得超過(guò)二十年。

同一宗土地存在多種建筑物用途的，續(xù)期年限按照建筑物用途分別確定，但產(chǎn)業(yè)用地、公共管理與公共服務(wù)用地、交通運(yùn)輸用地、公用設(shè)施用地等用地配套建筑物的續(xù)期年限，不得超過(guò)主體建筑物續(xù)期年限。

第三節(jié) 國(guó)有土地使用權(quán)終止

【公共利益收回】因公共利益或?qū)嵤﹪?guó)土空間規(guī)劃等需要提前收回國(guó)有土地使用權(quán)的，由土地整備機(jī)構(gòu)制定國(guó)有土地使用權(quán)收回方案并報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后組織實(shí)施。

依法提前收回國(guó)有土地使用權(quán)的，應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)人開(kāi)發(fā)、利用土地的實(shí)際情況和年期，給予土地使用權(quán)人合理補(bǔ)償。

【劃撥用地收回】因城市建設(shè)發(fā)展需要，土地整備機(jī)構(gòu)報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，可以收回行政劃撥的國(guó)有土地使用權(quán)。

【土地到期收回】國(guó)有土地供應(yīng)合同約定的使用期限屆滿，土地使用權(quán)人未申請(qǐng)續(xù)期或者申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的，國(guó)有土地使用權(quán)由派出機(jī)構(gòu)無(wú)償收回。宗地范圍內(nèi)建（構(gòu)）筑物的歸屬，有約定的，從其約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按評(píng)估的建（構(gòu)）筑物殘值予以補(bǔ)償。

【解除合同收回】土地使用權(quán)人未按照國(guó)有土地供應(yīng)合同或項(xiàng)目監(jiān)管協(xié)議的約定履行義務(wù)，具有下列情形之一的，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，可以解除國(guó)有土地供應(yīng)合同，收回國(guó)有土地使用權(quán)：

（一）土地使用權(quán)人因自身原因申請(qǐng)終止履行合同并退還土地的；

（二）按照合同約定應(yīng)當(dāng)解除合同收回國(guó)有土地使用權(quán)的；

（三）情節(jié)嚴(yán)重，責(zé)令限期改正但拒不改正或無(wú)法改正的。

國(guó)有土地供應(yīng)合同解除后，除市政府另有規(guī)定外，應(yīng)按照土地有償使用價(jià)款總額的百分之二十收取違約金，不計(jì)利息退還國(guó)有土地供應(yīng)合同剩余年期土地有償使用價(jià)款。造成土地閑置的，還應(yīng)按規(guī)定收取土地閑置費(fèi)。

宗地范圍內(nèi)建（構(gòu)）筑物的補(bǔ)償，有約定的，從其約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，原則上不予補(bǔ)償，但地上建（構(gòu)）筑物可繼續(xù)保留使用的，可按照建造成本折舊后對(duì)土地使用權(quán)人進(jìn)行補(bǔ)償。

第四節(jié) 國(guó)有土地使用權(quán)處分

【國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓一般規(guī)定】國(guó)有土地使用權(quán)通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、交換、贈(zèng)與、出資以及司法處置、資產(chǎn)處置、法人或其他組織合并或分立等形式轉(zhuǎn)讓的，建（構(gòu)）筑物所有權(quán)應(yīng)一并轉(zhuǎn)讓。涉及到房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，按照房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定辦理。

【國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓】以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)需要轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。符合本條例規(guī)定的劃撥用地條件的，可保持劃撥性質(zhì)不變，不補(bǔ)繳土地有償使用價(jià)款，持人民政府批準(zhǔn)文件直接辦理轉(zhuǎn)移登記；不符合本條例規(guī)定的劃撥用地條件的，在符合規(guī)劃的前提下，可由劃撥用地使用權(quán)人依法補(bǔ)繳土地有償使用價(jià)款轉(zhuǎn)為有償使用后辦理轉(zhuǎn)移登記。

除法律、法規(guī)規(guī)定和國(guó)有土地供應(yīng)合同約定不得轉(zhuǎn)讓的情形外，以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓。屬于本條例第二十八條第一項(xiàng)、第二項(xiàng)規(guī)定協(xié)議出讓情形的，原則上不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)蚱飘a(chǎn)重組、政府資產(chǎn)處置、發(fā)行不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金等特殊情形確需轉(zhuǎn)讓的，須報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批同意。

以作價(jià)出資（入股）方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)原則上不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)蚱飘a(chǎn)重組、政府資產(chǎn)處置、發(fā)行不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金等特殊情形確需轉(zhuǎn)讓的，須報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批同意。

【國(guó)有土地使用權(quán)抵押】以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)的抵押，需經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，抵押金額不得超出建（構(gòu)）筑物殘值，劃撥土地抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)應(yīng)優(yōu)先繳納土地有償使用價(jià)款。

除法律、法規(guī)規(guī)定和國(guó)有土地供應(yīng)合同約定不得抵押的情形外，以出讓、作價(jià)出資（入股）等方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)。屬于本條例第二十八條第一項(xiàng)、第二項(xiàng)規(guī)定協(xié)議出讓情形的，抵押金額不得超過(guò)合同剩余年期地價(jià)及建（構(gòu)）筑物殘值之和。

【租賃土地的轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押】以長(zhǎng)期租賃方式供應(yīng)的國(guó)有土地，承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開(kāi)發(fā)建設(shè)后，經(jīng)主管部門(mén)同意，國(guó)有土地及建（構(gòu)）筑物可轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或者抵押。

以短期租賃方式供應(yīng)的國(guó)有土地，國(guó)有土地及建（構(gòu)）筑物不得轉(zhuǎn)讓或抵押。

【法院裁定轉(zhuǎn)移】人民法院拍賣(mài)或者變賣(mài)國(guó)有土地使用權(quán)時(shí)，可在征求主管部門(mén)意見(jiàn)后在國(guó)有土地使用權(quán)拍賣(mài)或變賣(mài)公告中明確次受讓人的限定條件、權(quán)利及義務(wù)，次受讓人應(yīng)承接國(guó)有土地供應(yīng)合同和項(xiàng)目監(jiān)管協(xié)議約定的原土地使用權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)；無(wú)符合條件的次受讓人的，國(guó)有土地使用權(quán)及建（構(gòu)）筑物由政府回購(gòu)。

來(lái)源：深圳市規(guī)劃和自然資源局官網(wǎng)、咚咚找房

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本刊法律顧問(wèn)：廣東南國(guó)德賽律師事務(wù)所 謝炎燊、陳慧霞

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