今天上午，中國(guó)人民銀行公布了全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心受權(quán)公布貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR），1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%。以上LPR在下一次發(fā)布LPR之前有效。相比2月份的數(shù)據(jù)，3月份LPR仍舊按兵不動(dòng)，且已經(jīng)連續(xù)七個(gè)月未發(fā)生變化。

(資料圖)

LPR未動(dòng)

南京首套房利率依舊以4.1%為主

雖然LPR未動(dòng)，不過(guò)當(dāng)前南京的新房利率仍舊在歷史較低水平。

從去年年底到今年年初，首套房維持在4.1%（LPR-20基點(diǎn)），二套房維持在4.9%（LPR+60基點(diǎn)），而且首付比例相較前幾年也對(duì)購(gòu)房者友好很多，加之公積金可以付首付的新政，當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，是個(gè)不錯(cuò)的上車時(shí)機(jī)。

但對(duì)于存量房貸利率而言，5年期LPR的穩(wěn)定，對(duì)于這部分客戶意味著降息的可能性落空，尤其是那些處于利率高位買房的購(gòu)房者，動(dòng)輒5-6%的貸款利率，相對(duì)現(xiàn)在4.1%要高出很多，在目前未有實(shí)質(zhì)性降低存量房利率的政策出臺(tái)之前，提前還貸不失為權(quán)宜之計(jì)。

據(jù)了解，目前國(guó)內(nèi)各大銀行受理提前還貸的時(shí)間均有所縮減，還有部分城市已經(jīng)取消了提前預(yù)約、只能線下預(yù)約、固定時(shí)間辦理等多重限制。有購(gòu)房者透露，提前還貸根本不用等上3、4個(gè)月時(shí)間，只花了僅僅10秒就將房貸還清。

另外，而在江蘇范圍內(nèi)，無(wú)錫、徐州、淮安、揚(yáng)州、常州等多城房貸利率已下調(diào)至3.8%，這得益于今年1月5日，官方建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，對(duì)新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

年內(nèi)首次降準(zhǔn)

市場(chǎng)仍對(duì)LPR抱有下降期待

事實(shí)上，不少購(gòu)房人對(duì)3月份LPR下調(diào)抱有很大的期待，尤其是在上周五新年第一次降準(zhǔn)突至！

3月17日，據(jù)央行官網(wǎng)披露，為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)質(zhì)的有效提升和量的合理增長(zhǎng)，打好宏觀政策組合拳，提高服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)水平，保持銀行體系流動(dòng)性合理充裕，央行決定于2023年3月27日降低金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個(gè)百分點(diǎn)，其中不包括已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機(jī)構(gòu)。

有相關(guān)人士分析，本次降準(zhǔn)實(shí)質(zhì)是超出市場(chǎng)預(yù)期的。一方面前期MLF超額續(xù)作降低了市場(chǎng)對(duì)降準(zhǔn)的預(yù)期，另一方面在時(shí)間節(jié)點(diǎn)上，兩會(huì)剛剛閉幕后就迅速落地，節(jié)奏也超出預(yù)期。本次降準(zhǔn)靠前發(fā)力，其用意有二：一是對(duì)沖流動(dòng)性波動(dòng)。二是助力寬信用，鞏固企穩(wěn)向好的趨勢(shì)。

一般而言，降準(zhǔn)和房貸利率之間并無(wú)必然聯(lián)系，因?yàn)榉抠J利率與5年期的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）直接掛鉤。

但是，從過(guò)往案例來(lái)看，央行降準(zhǔn)之后，銀行的資金成本會(huì)下降，最直接的影響就是房貸利率下降的可能性進(jìn)一步加大。比如2022年4月降準(zhǔn)后，5年期以上LPR利率就有過(guò)一次單獨(dú)下降15個(gè)基點(diǎn)。

當(dāng)然大部分情況是LPR維持不變，比如去年11月全面降準(zhǔn)后LPR就保持不變，還有這一次LPR依舊維持現(xiàn)有水平。

此前就有專家人士分析，本月LPR報(bào)價(jià)下行存在一定難度，還需更強(qiáng)政策信號(hào)。因?yàn)椋?022年4月、12月兩次降準(zhǔn)后均未能推動(dòng)LPR下行，若疊加本次降準(zhǔn)，預(yù)計(jì)將累計(jì)實(shí)現(xiàn)降成本效果5300*（2.85％-1.62％）+（5000+5000）*（2.75％-1.62％）=178.19億元，不足以推動(dòng)LPR下行。

而可推動(dòng)LPR下調(diào)5bps估計(jì)需300億元左右降成本效果，目前距離300億元還有將近120億的缺口。