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全球快看點丨首輪供地再變!增城派潭鎮(zhèn)地塊臨陣“退縮”,另一宗地命運幾何?

2023-03-21 17:54:48 來源 : 克而瑞廣佛區(qū)域

代表克而瑞業(yè)務(wù)板塊廣佛團(tuán)隊觀點,僅供參考


(相關(guān)資料圖)

本周,廣州2023年第一批集中供地即將拉開帷幕。

不同于往年的集中供地模式,今年廣州首批采用“集中掛牌,散裝競拍”的模式,將8宗涉宅用地分開四天競拍。

2023年廣州第一批集中供地

首批出場的宅地坐落在天河區(qū)(1宗)和增城區(qū)(2宗),分別為天河智慧城AT0307027、AT0307028地塊,增城區(qū)寧西街沙寧路東側(cè)18006212A23014號地塊及派潭鎮(zhèn)增派公路西側(cè)18105209A23001號地塊。

不過,就在昨日,廣州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布補(bǔ)充公告,宣布增城區(qū)派潭鎮(zhèn)增派公路西側(cè)18105209A23001號地塊延后出讓。

這是什么信號?會影響接下來增城的樓市、土市走勢嗎?

01

3月20日,廣州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布補(bǔ)充公告,將原定于3月23日出讓的增城區(qū)派潭鎮(zhèn)增派公路西側(cè)18105209A23001號地塊延后約1個月出讓。

廣州公共資源交易中心同步更新了出讓信息,顯示該地塊競拍時間由3月23日改為4月21日,競買申請截止時間也延至4月18日。

作為增城派潭鎮(zhèn)的宅地,地塊本身討論度不高,唯一的話題是來自極低的起拍樓面價。

從土拍官網(wǎng)獲悉,該地塊坐落在派潭鎮(zhèn)增派公路西側(cè),宗地面積55274.36㎡,計容建筑面積82911㎡,起拍價2.49億元,起拍樓面價僅3003元/㎡。

3003元/㎡的地價,即使是放在增城也是相當(dāng)“炸裂”的!

小編拉取了過去十年增城區(qū)宅地成交單價情況,由圖可見,增城涉宅用地成交樓面價早在2017年就邁入1萬門檻;在近年天量供應(yīng)壓力下,增城地價雖有回落,但去年宅地成交樓面價還是超8000元/㎡。

或許有人說,這宗宅地坐落在增城最北的派潭鎮(zhèn),地價不可一概而論。但克而瑞監(jiān)測到,派潭鎮(zhèn)上一次供地是在2016年(萬科桃源里項目地塊),彼時成交樓面價是4024元/㎡。(項目此前洋房單價約1萬/㎡,聯(lián)排別墅單價在2.5萬/㎡左右;目前,貝殼數(shù)據(jù)顯示,該項目二手成交均價為1.1萬/㎡)

而本次宣布延期的派潭鎮(zhèn)增派公路西側(cè)18105209A23001號地塊,即使是算上各項配建成本,滿打滿算也不超過4000元/㎡。

換言之,派潭鎮(zhèn)這宗宅地,地價甚至比七年前還要便宜。

不過可惜的是,即便地價低廉,派潭鎮(zhèn)這宗宅地也沒有吸引太多關(guān)注。

派潭鎮(zhèn)坐落在增城最北部,西北是從化,東北是惠州,自然風(fēng)光甚好。但隨之而來的短板也很明顯,各種交通不便、配套不足、生活氛圍極其薄弱。

克而瑞監(jiān)測到,地塊周邊五公里內(nèi)就只有萬科桃源里一個售罄項目,周邊配套(學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè))也是較為低檔的村級。

而更為重要的是,如此偏僻遙遠(yuǎn)的位置,未來各項利好和政策也難以觸達(dá),發(fā)展?jié)摿τ邢?,這或許也是地塊延期出讓的原因。

02

派潭鎮(zhèn)地塊延期出讓,很難不讓人擔(dān)憂起同期出讓的另一宗地塊前程幾何。

另一宗寧西街沙寧路東側(cè)18006212A23014號地塊坐落在永寧板塊,區(qū)位上遠(yuǎn)遠(yuǎn)勝過派潭鎮(zhèn)地塊。

從官網(wǎng)獲悉,該地塊出讓面積163117.24㎡,容積率2.7,最大建筑面積441035㎡。地塊起價19億元,樓面起價4308元/㎡。

起拍樓面價不高,但調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,地塊周邊居住氛圍也是偏弱,以廠房、山林為主,周邊三公里內(nèi)無住宅項目,放大至五公里才有荔富廣場、時代廊橋、保利i立方等項目,在售項目一手均價在1.7-1.9萬/㎡;商業(yè)、學(xué)校及醫(yī)院等配套比派潭鎮(zhèn)地塊相對豐富,但同樣檔次不高。

通勤方面,地塊周邊有花莞高速、廣惠高速等,但沒有地鐵,對無車黨較不友好。

總的來看,寧西街沙寧路東側(cè)18006212A23014號地塊短板也不少,但勝在價格低,且相對近主城和新塘,前程未必堪憂。

03

多年來,增城憑借土儲優(yōu)勢,一直穩(wěn)坐廣州“供應(yīng)一哥”的位置。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示,過去十年,在招拍掛市場上,增城區(qū)合計供應(yīng)涉宅用地214宗,占全市31%;在樓市火熱、需求爆發(fā)的2020-2021年,其宅地供應(yīng)量保持在40宗以上的高位,最高占全市四成供應(yīng)量。

不過,受去年房地產(chǎn)下行影響,增城土市跟著急劇收縮,2022年全年宅地供應(yīng)量只剩4宗;在今年首批供應(yīng)中,增城也只戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢掏出了2宗宅地,如今還有1宗宣布延期。

從年初發(fā)布的供應(yīng)藍(lán)皮書來看,今年增城“供貨一哥”的寶座或?qū)⒁字鞣甓葦M供僅9宗,低于番禺和白云。

宅地供應(yīng)的大幅減少,對增城而言,一方面是控制好供應(yīng)節(jié)奏,緩解當(dāng)前樓市庫存高企的壓力;另一方面,減少土市頻頻流拍對樓市帶來的負(fù)面影響。

那么,今年為止,增城樓市表現(xiàn)如何呢?

克而瑞數(shù)據(jù)顯示,今年1-3月中,增城區(qū)一手住宅共計網(wǎng)簽3892套,依然是全市的成交霸主,與去年同期相比增長了39%,市占率達(dá)到27%,同比提升6pts.

土市的表現(xiàn),與樓市走勢緊緊相扣、互相影響。作為廣州的剛需天堂,增城樓市及土市今年能否扳回一局?

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