洛陽(yáng)市場(chǎng)：政策松動(dòng)，效果遲滯，筑底盤(pán)恒

2022年洛陽(yáng)政策端持續(xù)發(fā)力，利好不斷，從金融信貸端、需求端、供給端多方出擊以期市場(chǎng)良性循環(huán)。多維政策傳導(dǎo)樓市，一二線熱點(diǎn)城市效果初顯，但洛陽(yáng)政策仍屬邊際回調(diào)，成交乏力，市場(chǎng)信心重建仍待時(shí)日。

從洛陽(yáng)一級(jí)土地、二級(jí)樓市、開(kāi)盤(pán)和房企營(yíng)銷(xiāo)效果等各維度數(shù)據(jù)表現(xiàn)來(lái)看，市場(chǎng)未見(jiàn)好轉(zhuǎn)。土地、樓市規(guī)模萎縮，城市分化加劇。后市在供需兩端托舉并用下，成交規(guī)?；?qū)㈦A段性回調(diào)，將會(huì)進(jìn)一步凸顯機(jī)會(huì)性空間、階段性回調(diào)。

(資料圖)

1、政策篇：組合出擊，保證合理購(gòu)房需求

(1) 向穩(wěn)發(fā)展，保證合理購(gòu)房需求

2022年洛陽(yáng)樓市政策核心就是洛政18條，從企業(yè)端、土地端、信貸端、市場(chǎng)端分條羅列，尤其是限貸松綁、首付比例調(diào)至兩成，寬松政策組合拳出擊。為保障整體行業(yè)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展，滿足購(gòu)房者合理性需求，后續(xù)不斷針對(duì)企業(yè)端以及居民購(gòu)房消費(fèi)端等各個(gè)端口有的放矢，核心在于減少購(gòu)房者壓力，在購(gòu)房需求端給予新的刺激。購(gòu)房者置業(yè)信心恢復(fù)，市場(chǎng)有望企穩(wěn)。表：2022年洛陽(yáng)市核心政策梳理

(2) 期待而行，市場(chǎng)信心修復(fù)仍需時(shí)間洛陽(yáng)房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比低位維穩(wěn)，市場(chǎng)價(jià)格層面整體相對(duì)穩(wěn)定，階段性受結(jié)構(gòu)性因素等影響，價(jià)格整體波動(dòng)性趨穩(wěn)。但是整體同比價(jià)格指數(shù)下滑比較明顯，市場(chǎng)信心不足前提下，價(jià)格調(diào)整是緩解市場(chǎng)運(yùn)行的第一步。洛陽(yáng)政策對(duì)于購(gòu)房者刺激有限，一是需求端前置，在市場(chǎng)強(qiáng)周期發(fā)展階段，樓市強(qiáng)內(nèi)生特征和高規(guī)劃驅(qū)動(dòng)影響下，客戶需求存在一定程度的透支；二是市場(chǎng)端信心缺失，目前企業(yè)客觀問(wèn)題尚未完全解決，交付等風(fēng)險(xiǎn)依然存在，居民信心缺失為核心現(xiàn)狀，新政刺激出現(xiàn)一定點(diǎn)狀復(fù)蘇反饋，但新政調(diào)整僅為邊際回調(diào)，力度稍弱，市場(chǎng)信心完全修復(fù)仍需時(shí)間。

2、市場(chǎng)篇:筑底周期不變、短期依賴(lài)強(qiáng)營(yíng)銷(xiāo)

(1) 二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)供銷(xiāo)低位、樓市筑底不變

?供銷(xiāo)規(guī)模歷年最低、價(jià)格近五年首降

2022年洛陽(yáng)市區(qū)商品住宅供求量均出現(xiàn)不同程度的下滑，首先是供應(yīng)，2022年商品住宅供應(yīng)148萬(wàn)㎡，同比下滑68%，整體下滑幅度較大。而供不出來(lái)成為開(kāi)發(fā)企業(yè)常態(tài)，一方面是新增地塊入市較少，無(wú)實(shí)質(zhì)性可供應(yīng)項(xiàng)目，另一方面是續(xù)銷(xiāo)項(xiàng)目受工程進(jìn)度影響，開(kāi)發(fā)企業(yè)以存貨消化為主，暫不新增供應(yīng)。

其次是成交，商品住宅市場(chǎng)成交172萬(wàn)㎡，同比下滑19%,洛陽(yáng)在22年經(jīng)歷幾次規(guī)模性周期封控，疊加行情周期調(diào)整以及市場(chǎng)信心不足等客戶心理狀態(tài)，市場(chǎng)去化難度較大，從21年起持續(xù)下滑。

最后是價(jià)格，商品住宅成交均價(jià)9660元/㎡，同比下滑3%。且為近五年價(jià)格層面的首降，側(cè)面反應(yīng)了市場(chǎng)信心的不足，開(kāi)發(fā)商依然選擇價(jià)格調(diào)整為首要要素，以期在市場(chǎng)層面出現(xiàn)“以價(jià)換量的”局面。

?洛陽(yáng)樓市庫(kù)存承壓、去化周期已近30個(gè)月

受供求結(jié)構(gòu)影響，2022年底商品住宅供應(yīng)下滑幅度大于成交，市場(chǎng)存量暫時(shí)有所下滑。截止到12月底，洛陽(yáng)樓市商品住宅庫(kù)存達(dá)403萬(wàn)方，但去化周期卻持續(xù)拉長(zhǎng)，已經(jīng)達(dá)到27個(gè)月，持續(xù)往30個(gè)月逼近，面臨樓市去庫(kù)存的新形勢(shì)，進(jìn)一步印證土地市場(chǎng)以銷(xiāo)定產(chǎn)，庫(kù)存積壓較為嚴(yán)重下，市場(chǎng)或?qū)⑦M(jìn)一步放緩?fù)恋匦略龉?yīng)，緩和二級(jí)市場(chǎng)壓力。

?居民收入降低為痛點(diǎn)，改善需求有所后延

根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)系統(tǒng)，洛陽(yáng)市區(qū)商品住宅120-140㎡產(chǎn)品市占率由20年的32%下滑至21年24%，22年雖然整體上移到27%，仍不及20年水平。同時(shí)100-120㎡剛需及剛改產(chǎn)品的市占率由20年的30%上漲到21年的36%，22 上半年下滑至32%，但仍高于20年水平。

疫情時(shí)代引發(fā)客戶置業(yè)需求轉(zhuǎn)變，老城居民核心向好的物業(yè)進(jìn)行置換為重要引導(dǎo)，但是疫情帶來(lái)的變化更多還是在居民收入端的不良預(yù)期，居民預(yù)期降低、收入下降和失業(yè)率增加，改善產(chǎn)品置業(yè)支撐力明顯不足。產(chǎn)品進(jìn)行擠壓的過(guò)渡階段，120 ㎡以下的剛需及剛改產(chǎn)品需求小幅提升。

圖：2018-2022年洛陽(yáng)市住宅面積段成交套數(shù)占比

(2) 房企推盤(pán)意愿不強(qiáng)、且去化創(chuàng)新低

?開(kāi)盤(pán)去化走低、客戶觀望加深購(gòu)房周期拉長(zhǎng)

22年全年市場(chǎng)累計(jì)開(kāi)盤(pán)共11個(gè)項(xiàng)目，11-12月受疫情管控等因素影響，市場(chǎng)無(wú)開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目。全年累計(jì)推出1328套房源，同比下滑89%，成交290套房源，去化率為22%，同比下滑57%。開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售以存量平銷(xiāo)為主，搶占客戶為第一要素，不再以集中蓄客等形式進(jìn)行開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，“先搶先得”為當(dāng)下?tīng)I(yíng)銷(xiāo)關(guān)鍵點(diǎn)。

?信用危機(jī)加劇，成交周期拉長(zhǎng)，轉(zhuǎn)化率降低

洛陽(yáng)市區(qū)在售項(xiàng)目單盤(pán)周均成交僅5套，來(lái)訪轉(zhuǎn)化率達(dá)15:1。在節(jié)假日當(dāng)周，比如五一、端午、國(guó)慶等營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)，增加刺激政策以價(jià)換量，效果呈現(xiàn)邊際遞減的狀態(tài)。

3、土地篇：土拍無(wú)規(guī)模無(wú)驚喜無(wú)溢價(jià)

土地市場(chǎng)預(yù)期不佳、房企參與度幾近為零

洛陽(yáng)土地市場(chǎng)供地僅完成35%，供地節(jié)奏放緩，供應(yīng)規(guī)模下滑，較去年同期下滑42%。全年涉宅用地供應(yīng)28宗，且其中7宗地為撤牌，老城區(qū)全年無(wú)土地供應(yīng)。庫(kù)存高企、以銷(xiāo)定產(chǎn)，企業(yè)對(duì)于地塊的獲取積極度不高，洛陽(yáng)地鐵公司以及城投成為拿地贏家。全年成交土地16宗，其中洛陽(yáng)地鐵公司斬獲7宗，城投摘地7宗，開(kāi)發(fā)企業(yè)中僅中浩德摘地，無(wú)其他房企參與。在此情形下，全年土地溢價(jià)率為0%，與21年土地市場(chǎng)相比，實(shí)為慘淡。

4、房企篇：民企領(lǐng)跑T0P10，上榜房企業(yè)績(jī)收窄五成

T0P10房企年度累計(jì)成交金額榜114.4億，去年同期為228.2億，同比下降約50%。首先，從上榜房企均為民企，無(wú)一例外，且外來(lái)民企略勝一籌，占據(jù)6席位，河南本土房企建業(yè)、綠都名列前茅，洛陽(yáng)本土房企中弘、浩德分別位居TOP5、T0P9。其次，上榜房企之間的實(shí)力懸殊較大，TOP1與T0P2銷(xiāo)售金額之差接近10億，TOP1 與TOP10差額近29億元。

碧桂園“兵多將廣”，核心區(qū)域改善項(xiàng)目嶄露頭角。基于前期土儲(chǔ)充裕，今年碧桂園多個(gè)新項(xiàng)目逆勢(shì)進(jìn)場(chǎng)，疊加營(yíng)銷(xiāo)持續(xù)發(fā)力，尤其是降價(jià)保量動(dòng)作不斷，高性價(jià)比帶動(dòng)銷(xiāo)量領(lǐng)跑。植根洛陽(yáng)，綠都以品質(zhì)立足市場(chǎng)，無(wú)論短期的市場(chǎng)如何動(dòng)蕩，在洛陽(yáng)走過(guò)十六載的綠都地產(chǎn)，始終圍繞產(chǎn)品、服務(wù)、交付升級(jí)為核心，憑借持久的品質(zhì)把控贏得了洛陽(yáng)市場(chǎng)的口碑與客戶的信賴(lài)。多處交付細(xì)節(jié)的品質(zhì)都能體現(xiàn)綠都在洛陽(yáng)的深耕決心，更能體現(xiàn)企業(yè)的責(zé)任與擔(dān)當(dāng)。

5、預(yù)判篇：保企業(yè)、促消費(fèi)、穩(wěn)市場(chǎng)

(1) 政策預(yù)判：圍繞保交樓，整體定調(diào)回穩(wěn)

2023年中央政策定調(diào)將繼續(xù)寬松，首要在于全面落實(shí)保交樓，強(qiáng)力刺激性政策較難落地，逐步引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)底部修復(fù)。具體而言, 2023年將是全力拼經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵期，但房地產(chǎn)長(zhǎng)期所扮演的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)重要抓手功能將進(jìn)一步弱化，預(yù)計(jì)行業(yè)整體定調(diào)回穩(wěn)，促進(jìn)市場(chǎng)底部修復(fù)。

受此影響，中央政策力度仍將相對(duì)克制，“托而不舉”將是大概率事件，政策層面將繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”的定位，因城施策支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。類(lèi)比于上一輪市場(chǎng)調(diào)整期2014年，“930”、“330”這類(lèi)強(qiáng)力刺激性政策，短期暫無(wú)落地的可能性。

值得強(qiáng)調(diào)的是，保交樓依舊是必須堅(jiān)守的政策底線，難點(diǎn)在于破局保交樓資金困境，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)紓困基金、政策性銀行專(zhuān)項(xiàng)借款、金融機(jī)構(gòu)配套融資等或?qū)⒓涌炻涞?。而在?shí)際執(zhí)行層面，保交樓的核心原則是救項(xiàng)目但不救企業(yè)，盡快督促停工項(xiàng)目全面復(fù)工，保證問(wèn)題項(xiàng)目都能順利交付，最大程度維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定大局。

(2) 市場(chǎng)預(yù)判：規(guī)模突破筑底，優(yōu)質(zhì)房企回歸一級(jí)市場(chǎng)

2022年整體商品房市場(chǎng)完成了從情緒殺跌到企穩(wěn)筑底，整體上有規(guī)模筑底的態(tài)勢(shì)。

竣工交付繼續(xù)是房企投資重心，國(guó)央企及平臺(tái)公司仍將成為二三線城市土拍市場(chǎng)支柱力量。同時(shí)我們認(rèn)為將會(huì)出現(xiàn)兩個(gè)變化：

一是優(yōu)質(zhì)地塊將更加被熱捧，同時(shí)其出讓條件的放寬也將為房企帶來(lái)更高利潤(rùn)預(yù)期，溢價(jià)率等指標(biāo)的上升將帶動(dòng)新房市場(chǎng)升溫；二是隨著“第三支箭”等進(jìn)一步金融政策的實(shí)施，一部分優(yōu)質(zhì)民企將重新回到土拍市場(chǎng)，參與到優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)土地的競(jìng)拍中。（來(lái)源：克而瑞河南區(qū)域）