5月18日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)顯示，2022年4月份，70個(gè)大中城市中，商品住宅銷售價(jià)格下降城市個(gè)數(shù)增加，一二三線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比總體呈降勢、同比繼續(xù)走低。

其中，北京的新房、二手房價(jià)格漲幅均領(lǐng)跑一線城市。4月份，北上廣深四個(gè)一線城市二手住宅環(huán)比漲幅分別為0.6%、持平，0.5%、0.5%，北京漲幅居前，且已連續(xù)5個(gè)月上漲。

北京房價(jià)漲幅領(lǐng)跑一線城市

二三線城市房價(jià)環(huán)比走低

環(huán)比來看，一線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比略漲，二三線城市環(huán)比下降。4月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降城市分別有47個(gè)和50個(gè)，比上月分別增加9個(gè)和5個(gè)。

4月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，漲幅與上月相同。

其中，北京新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.7%，領(lǐng)跑一線城市。廣州環(huán)比上漲0.1%，深圳環(huán)比下降0.1%，變動(dòng)幅度相對(duì)較小。二手房方面，依然是北京漲幅居前，環(huán)比上漲0.6%，廣州、深圳環(huán)比上漲均為0.5%。上海受疫情等因素影響，4月房價(jià)環(huán)比持平。

二線城市方面，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.1%；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.6%，降幅比上月擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅與上月相同。

值得注意的是，貴陽、成都環(huán)漲0.8%領(lǐng)跑全國，杭州、烏魯木齊環(huán)比漲幅為0.6%。二手住宅方面，成都環(huán)比漲幅0.7%領(lǐng)跑，昆明環(huán)比漲幅0.6%。

一線城市二手房價(jià)格普漲

同比來看，4月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比下降城市分別有39個(gè)和56個(gè)，比上月分別增加10個(gè)和9個(gè)。一二三線城市商品住宅銷售價(jià)格同比漲幅回落或降幅擴(kuò)大。

4月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別上漲3.9%和2.4%，漲幅比上月均回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。

一線城市中，北京、深圳、上海、廣州的新房銷售價(jià)格同比分別上漲5.8%、3.9%、3.8%、2.0%。二手房方面，北京以6.5%的同比漲幅領(lǐng)跑全國。上海、廣州的二手房銷售價(jià)格同比分別上漲3.7%、2.0%。深圳二手房價(jià)格同比降低2.8%。

二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲1.0%，漲幅比上月回落0.6個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷售價(jià)格同比下降1.0%，降幅比上月擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn)。

三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別下降1.5%和2.5%，降幅比上月分別擴(kuò)大0.9和0.6個(gè)百分點(diǎn)。

重點(diǎn)城市來看，新房價(jià)格方面，銀川、重慶、長沙等地同比漲幅明顯；大理、秦皇島、南充等地同比降幅較大。二手房價(jià)格方面，海口、成都、重慶的同比漲幅居前；牡丹江、太原、大理等地的二手房價(jià)格同比下降幅度較大，降溫明顯。

4月份全國銷售規(guī)模同比大幅下降

除了房價(jià)外，我們?cè)賮砜纯?月份的銷售數(shù)據(jù)。5月16日，國家統(tǒng)計(jì)局公布了2022年1-4月宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)。疊加國內(nèi)疫情沖擊的超預(yù)期影響，經(jīng)濟(jì)下行壓力進(jìn)一步加大，房地產(chǎn)行業(yè)銷售與投資雙雙進(jìn)入大幅負(fù)增長。4月東部地區(qū)受疫情影響重挫，商品房銷售規(guī)模同比跌幅擴(kuò)大21個(gè)百分點(diǎn)。房屋施工、新開工和竣工三個(gè)階段的規(guī)模指標(biāo)均創(chuàng)史低，土地購置面積累計(jì)同比降幅再度擴(kuò)大，受三方面拖累前4月開發(fā)投資增速有正轉(zhuǎn)負(fù)，4月同比降幅擴(kuò)大至10%，成為2008年之后第三次大幅負(fù)增長的年份。穩(wěn)定房地產(chǎn)的政策亟需加大力度，重塑市場預(yù)期，不致成為經(jīng)濟(jì)增長的拖累。

克而瑞研究表示，4月全國商品房銷售規(guī)模增速無論是同比還是累計(jì)同比均出現(xiàn)大幅度下降，主要原因有兩點(diǎn)：

一方面是疫情反復(fù)對(duì)區(qū)域樓市造成嚴(yán)重影響，1-4月東部地區(qū)和東北地區(qū)商品房銷售面積分別同比下降28%和42.7%。尤其是受上海疫情輻射，長三角城市群內(nèi)強(qiáng)二三線城市普遍遭遇了間歇性靜態(tài)管控，對(duì)市場情緒和購買能力影響巨大。東部地區(qū)樓市銷售停滯使得全國商品房規(guī)模失去支柱。

另一方面是高度密集的新政未收到明顯成效。截至5月16日，2022年全國累計(jì)出臺(tái)了紓困政策超過270次，單4月66個(gè)地市出臺(tái)123條新政。然而“政策易改，信心難振”。當(dāng)前正處于降息調(diào)規(guī)的政策惠民和居民購房信心的博弈期。據(jù)CRIC調(diào)研，全國50個(gè)主要城市4月平均開盤去化率僅30%，五一假期期間多數(shù)城市購房者仍處于觀望狀態(tài)。

克而瑞研究認(rèn)為，2022年4月房地產(chǎn)業(yè)下行趨勢加劇，新房銷售規(guī)模和企業(yè)投資規(guī)模均進(jìn)一步下降。各地市密集的紓困新政尚未發(fā)揮明顯效果。從新房銷售規(guī)模、房屋施工面積和土地購置面積等指標(biāo)來看，行業(yè)回暖時(shí)刻遠(yuǎn)未到來。

百城密集調(diào)整房地產(chǎn)政策

預(yù)計(jì)下半年各地市場將穩(wěn)步回升

今年以來，全國已有近百城放松了房地產(chǎn)調(diào)控政策，穩(wěn)地產(chǎn)政策仍將不斷加碼發(fā)力。近期監(jiān)管放松房企融資渠道，支持房企發(fā)債、并購貸都可以看出對(duì)房地產(chǎn)的支持。

相比2020年的房地產(chǎn)政策，易居研究院表示，當(dāng)前政策具有更加長期性并非短期針對(duì)疫情期間的政策；例如今年的六部委對(duì)樓市政策的表態(tài)更多是出于三道紅線下房企暴雷頻繁，為防范化解房企風(fēng)險(xiǎn)，研究提出房企向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施，包括房產(chǎn)稅，并購貸等，城市放松政策主要聚焦在公積金放松、購房補(bǔ)貼、住房貸款等方面；而2020年重點(diǎn)在疫情期間的短期政策，例如貸款展期續(xù)期，預(yù)售政策的放松等。城市放松政策主要聚焦在土地出讓金緩交、落戶政策放松、住房公積金和項(xiàng)目預(yù)售方面。

易居研究院副院長崔霽表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場再次迎來了全國全行業(yè)層面的嚴(yán)峻考驗(yàn)，2022年所呈現(xiàn)的生存環(huán)境與2020年疫情之初并非是簡單的重復(fù)。從TOP30房企拿地情況來看，今年一季度的銷售情況比2020年要差，2020年一季度疫情蔓延全國，而今年一季度主要還是受房地產(chǎn)市場低迷影響因素多，而預(yù)計(jì)二季度全國市場也會(huì)受華東疫情的影響，表現(xiàn)也不盡如人意，預(yù)計(jì)下半年各地市場才會(huì)受政策利好影響加速回升。