今年廣州土拍的玩法你別猜，分分鐘像你女朋友的心，超難捉摸。

不僅宅地“單飛”+集中掛牌雙模式結(jié)合，掛出來(lái)的地塊還很可能不按套路出牌，事先根本沒(méi)有預(yù)告。

就比如說(shuō)最近，正當(dāng)各區(qū)紛紛上線甚至成交宅地，以為黃埔準(zhǔn)備要掉隊(duì)的時(shí)候，它卻一言不合甩出了蘿崗立交地塊，宣告蘭亭盛薈“蘿崗分薈”正在路上。

【資料圖】

又比如，除了常規(guī)的土地招拍掛，舊改遍地開(kāi)花的黃埔也正在逐步恢復(fù)元?dú)?，就在蘿崗立交地塊旁的星河華甫荷村舊改，日前也正式破土動(dòng)工，不久后將為科學(xué)城補(bǔ)充一波新供應(yīng)。

△星河華甫荷村舊改項(xiàng)目動(dòng)工現(xiàn)場(chǎng) 來(lái)源網(wǎng)絡(luò)

38萬(wàn)㎡住宅明年補(bǔ)倉(cāng)入市

此次正式動(dòng)工的華甫荷村舊改項(xiàng)目，位于科學(xué)城東部云埔板塊，早在2021年8月就表決通過(guò)星河為改造合作企業(yè)。

實(shí)際上，整個(gè)項(xiàng)目由華甫、荷村兩個(gè)片區(qū)組成，兩者之間直線距離超2公里，都是劉村社區(qū)轄下的自然村。

看最新航拍，位于開(kāi)源大道、開(kāi)創(chuàng)大道交匯處的華甫村，除了零星幾座歷史建筑圍蔽保護(hù)之外，整個(gè)舊村莊用地已基本平整，推進(jìn)建新應(yīng)該會(huì)比較順利。

而且，華甫村鄰近湖麻山、創(chuàng)新公園（植樹(shù)公園），加上距離香雪商圈僅約2公里路程，地段相對(duì)較好。

△華甫村周邊航拍

至于荷村，位于京港澳高速（廣深高速）和開(kāi)創(chuàng)大道交匯處，距離現(xiàn)有的商圈較遠(yuǎn)，關(guān)注度相對(duì)弱一些。

現(xiàn)場(chǎng)來(lái)看，村內(nèi)舊樓拆除工作正在推進(jìn)中，除少量舊樓待拆外其余基本已拆完，現(xiàn)場(chǎng)也有廣播在循環(huán)播放，主要是關(guān)于舊村改造推進(jìn)工作的相關(guān)事宜。

△荷村周邊航拍

其實(shí)，華甫荷村舊改項(xiàng)目的實(shí)施方案，在今年3月中就獲批并在黃埔區(qū)府官網(wǎng)公布。

文件顯示，整個(gè)舊改用地34.66公頃，總建面106.16萬(wàn)㎡，包含住宅、商業(yè)商務(wù)、教育（54班九年一貫制學(xué)校）、文物古跡、綠地與廣場(chǎng)等用途，乍看也是個(gè)超大體量盤。

but，涉及舊改的項(xiàng)目都會(huì)有回遷安置物業(yè)，扣除這部分之后，融資區(qū)用地面積只有12.22公頃，計(jì)容建面42.65萬(wàn)㎡。這…貌似也不小。

其中住宅建面38.38萬(wàn)㎡，粗略估計(jì)提供約6000套商品房（以最終官方數(shù)據(jù)為準(zhǔn)），以剛需、剛改的三至四房為主，預(yù)計(jì)明年開(kāi)始陸續(xù)分批推出市場(chǎng)。

△華甫村舊改效果圖

△荷村舊改效果圖

再看用地分布，融資地塊要么挨著湖麻山，要么遠(yuǎn)離京港澳高速，位置都相對(duì)較好，在目前的科學(xué)城樓市中，都比較有競(jìng)爭(zhēng)力。

△華甫荷村復(fù)建融資地塊劃分方案

就目前來(lái)看，周邊在售的一手住宅樓盤主要有保利錦上、時(shí)代天韻、合生中央城等，售價(jià)約3.3萬(wàn)-4萬(wàn)/㎡。

△周邊樓盤

如果后續(xù)6號(hào)線東延、23號(hào)線納入廣州地鐵4期建設(shè)規(guī)劃，對(duì)整個(gè)片區(qū)尤其是規(guī)劃地鐵附近的華甫荷村舊改，都是一個(gè)不小的利好。

蘭亭盛薈"蘿崗分薈"終于來(lái)了

等啊等，終于等到了黃埔今年第一宗掛牌的宅地，它就是位于開(kāi)創(chuàng)大道與廣深高速連接處的YP-P-3地塊，說(shuō)白了就是蘿崗立交上蓋地塊，蘭亭盛薈“蘿崗分薈”終于來(lái)了。

看這位置也感覺(jué)似曾相識(shí)……沒(méi)錯(cuò)，就在前面說(shuō)的荷村隔壁。

看，地塊光是占地就有18.88萬(wàn)㎡，計(jì)容建面超50萬(wàn)㎡，包含二類居住、商務(wù)商業(yè)、中小學(xué)、公園綠地、環(huán)衛(wèi)等用途，稱得上是“巨無(wú)霸”項(xiàng)目。

△2022年底地塊獲批控規(guī)方案

從早前曝光的設(shè)計(jì)效果圖來(lái)看，整個(gè)項(xiàng)目除了上蓋綜合體的開(kāi)發(fā)，還包括蘿崗立交的改造，包括開(kāi)創(chuàng)大道主線以隧道形式下穿高速，以轉(zhuǎn)盤連接高速與開(kāi)創(chuàng)大道輔路等。

△開(kāi)創(chuàng)大道-蘿崗立交節(jié)點(diǎn)改造效果圖

雖然被戲稱為蘭亭盛薈“蘿崗分薈”，但蘿崗立交上蓋項(xiàng)目體量相當(dāng)于蘭亭盛薈本尊（占地約10萬(wàn)㎡）近2倍，在公建配套方面或許會(huì)更出色。

比如，除了24班小學(xué)、18班幼兒園等配套，還有約7.18萬(wàn)㎡的高速上蓋公益性城市公園，比蘭亭盛薈配建約4.5萬(wàn)㎡公園要大，可休憩娛樂(lè)空間更多。

△網(wǎng)傳蘿崗立交項(xiàng)目效果圖

至于地塊最終會(huì)由哪家開(kāi)發(fā)商操刀，6月19日將會(huì)揭曉。

云埔還有隱藏的彩蛋

看到這里，不知道你會(huì)不會(huì)有點(diǎn)疑惑，為什么云埔板塊最近接二連三推進(jìn)舊改以及涉宅用地招拍掛？

其實(shí)，放眼整個(gè)云埔，目前還在醞釀著一個(gè)大project，而且還是荷村、蘿崗立交地塊的鄰居——宏仁地塊改造項(xiàng)目。

△宏仁地塊（圖中綠地）已大致騰空平整

日前，該地塊掛出了控規(guī)調(diào)整征詢意見(jiàn)公示，調(diào)整范圍覆蓋所在AG0211管理單元的47個(gè)分地塊，將變身巨無(wú)霸城市綜合體項(xiàng)目——云埔中心。

關(guān)于這個(gè)地塊，大家不一定熟悉，它原規(guī)劃以商業(yè)商務(wù)、新型產(chǎn)業(yè)、一類工業(yè)等為主，控規(guī)調(diào)整后新增2處商住混合用地，以及24班小學(xué)+36班完全中學(xué)。

△宏仁地塊控規(guī)

2個(gè)商住混合地塊中的住宅建面約26萬(wàn)㎡，放在整個(gè)規(guī)劃以產(chǎn)業(yè)為主的云埔中心，住宅體量比較一般般。

加上開(kāi)創(chuàng)大道西側(cè)的京廣協(xié)同創(chuàng)新中心，未來(lái)這一帶的居住需求不小，因此推進(jìn)華甫荷村舊改+蘿崗立交地塊的出讓，就顯得比較有必要了。

△云埔中心及周邊規(guī)劃效果圖

好了，最后，小前線給大家出一道數(shù)學(xué)題——問(wèn)：未來(lái)幾年，這一片區(qū)的住宅供應(yīng)量大概會(huì)有多少套？答：天量。