上周，廣州第二輪土地掛牌，18宗宅地集中上架，靚地不少。房產(chǎn)觀察了一圈，發(fā)現(xiàn)天河、海珠都收獲了不少的熱度，唯獨白云聲量不大。其實，掛出的兩宗地塊，素質都還不錯：一塊在嘉禾望崗，之前拆神已經(jīng)詳細聊過，感興趣的話，可戳回顧：今天要聊的則是另一塊，所在的廣州設計之都。

｜設計之都三期地塊位置示意圖

為什么要聊它呢？因為，房產(chǎn)君長期觀察下來，直觀的感覺是，這個地方被低估了較量白云新城、萬博，設計之都底氣何在？目前提到主城區(qū)的價值板塊，城市界面好、商業(yè)繁茂、有產(chǎn)業(yè)落地的地方，很多人往往只會聯(lián)想到金融城、琶洲、萬博、白云新城。而廣州設計之都，卻深藏閨中，坦白說，這有點可惜。畢竟論綜合素質，我們認為，它完全可以跟其它的CBD一較高下，只是缺少了一些被看見的契機。

(相關資料圖)

｜設計之都實拍圖（@廣州房產(chǎn)）

那么，和這些CBD較量，設計之都底氣何在？

我們不妨從「城市界面」、「開發(fā)速度」、「空間成長性」、「產(chǎn)業(yè)量級」四個切面具體來看：

① 城市界PK：高樓密度“不輸陣”

大部分人對琶洲、白云新城、萬博這些CBD的認可，是因為有看得見的繁華。其中，高樓的密度，是一個重要的指標。來看一張萬博的實拍：

再來看設計之都的實拍：

吶，是不是完全不輸陣？沿著廣云路，大批的高樓大廈拔地而起，場面頗為壯觀。自2020年8月開園以來，設計之都核心區(qū)已有25棟大樓封頂、21棟建成投產(chǎn)，年產(chǎn)值超過480億。其中，白云投資大廈、中交白云大廈、高芯設計大廈等已啟用，思科未來城市總部、歐派創(chuàng)新設計大廈等企業(yè)大樓也都已封頂。｜大批總部已建成（@廣州房產(chǎn)）｜已封頂?shù)臍W派創(chuàng)新設計大廈（@廣州房產(chǎn)）此外，紅點廣場、大型ShoppingMall保利時光匯、郡雅酒店等配套，也都已落成、開業(yè)。整個城市界面的觀感，完全不輸主城區(qū)其它的CBD板塊。

｜紅點廣場、時光匯MALL實拍（@廣州房產(chǎn)）

② 建設速度PK ：3年成型，總部企業(yè)破140家

琶洲、萬博、白云新城等CBD，都是投資超千億，開發(fā)超10年，才逐漸成熟的片區(qū)。設計之都呢，投入超過2000億，量級也在第一梯隊。而且，其開發(fā)速度更是驚人：2018年啟動征拆2019年全面動工2022年一期開園。建設3年，規(guī)模已經(jīng)初具雛形，這樣的兌現(xiàn)速度，全市真沒幾個板塊能比。

而憑借高定位、高效開發(fā)，其也收獲了大批企業(yè)的認可。

開園不到1年，目前聚集的總部企業(yè)已突破140家，其中涵蓋了建筑設計、工業(yè)設計、時尚設計、數(shù)字設計等多個領域龍頭企業(yè)，以及大批央企的華南總部。來看一張入駐企業(yè)分布圖：

國寶級建筑大師何鏡堂院士、中國服飾設計師最高“金頂獎”獲得者計文波等設計界大咖團隊，也紛紛將大師工作室放在了這里。而去年時光匯開業(yè)后，天河的永旺，更直接從珠江新城搬到設計之都，這些都是頗為明顯的信號。

｜永旺實拍（@廣州房產(chǎn)）

③ 空間成長性PK：連片開發(fā)，與CBD雙核驅動

目前廣州主城區(qū)每一個CBD的發(fā)展，都不是單打獨斗的，而是充分與兄弟板塊形成聯(lián)動

比如珠江新城與金融城，琶洲西區(qū)與東區(qū)、萬博與長隆，都是靠一條主干道、一條地鐵線串聯(lián)，形成兩個強勢板塊的聯(lián)盟。

而設計之都，也有先天優(yōu)勢。

其與白云新城接壤，位置上正處白云新城中軸北延上，一條廣云路直接串聯(lián)起兩個片區(qū)核心區(qū)。

｜設計之都與白云新城關系圖

這意味著，兩者可形成“雙核驅動”的格局，價值輪動效應更強。

而北延，又可握手嘉禾望崗商圈，形成連片的發(fā)展模式。

同時經(jīng)過設計之都的2號線、14號線二期，還會直抵灣區(qū)樞紐中心——白云站。

今年白云站啟用后，將形成對灣區(qū)人流、信息流、產(chǎn)業(yè)流的虹吸。

所以說，設計之都的成長空間、增量空間，可能遠比我們想象的更高。

｜白云新城實拍（@廣州房產(chǎn)攝）

｜白云站效果圖

更重要的是，相比其它CBD的基本定型，其本身空間規(guī)劃上，還有足夠強勁的“后發(fā)力”。整個板塊采用連片的開發(fā)模式，除了已開園的一期、逐漸落成的二期，三期、黃邊片區(qū)，也在快速推進中。

｜設計之都規(guī)劃示意圖

而從本周新鮮出爐的《廣州設計之都城市設計優(yōu)化方案》，還能看到其結構的不斷優(yōu)化。比如，7大功能組團、6大“設計+”的劃分，多元聯(lián)動，功能更明確了。

｜設計之都7大功能區(qū)結構示意圖

比如，十字形立體廊道、慢行環(huán)、開放式街區(qū)的打造，把整個片區(qū)打通、串聯(lián)，形成一體化的24小時活力街區(qū)。｜設計之都結構示意圖所以說，雖然目前的設計之都，已經(jīng)有兌現(xiàn)的產(chǎn)業(yè)、扎堆的高樓、成型的配套。但這只是起點，未來其在城市界面、區(qū)域形象上，都仍還有新的期待。

④產(chǎn)業(yè)量級PK：對標世界，天花板不可估量

任何一座城市的發(fā)展，都需要強勢的產(chǎn)業(yè)載體，各大功能區(qū)、產(chǎn)業(yè)板塊各司其職。

因此，廣州的每一座CBD，都有明顯的標簽。

比如，承載“金融夢”的金融城；比如，深耕“電商、科創(chuàng)”賽道的琶洲.......但除此之外，廣州要提升城市競爭力，還有一個領域沒有完全被挖掘——具有國際影響力的設計之都

｜紅點廣場實拍（@廣州房產(chǎn)）

作為千年商都，廣州有扎實的設計產(chǎn)業(yè)鏈，在服裝、美妝、建筑、珠寶、視覺等設計領域，都有很強的全國影響力。比如服裝設計領域，廣州作為全球最大的紡織輔料市場和服裝流通中心，就催生出了全國最老牌的廣東時裝周，以及有例外、希音、UR、MO&CO、歐時力等大批的知名服裝品牌。｜廣東時裝周現(xiàn)場（圖源：廣東時裝周微信公眾號）比如美妝設計領域，廣州也聚集了全國75%的國貨美妝品牌，培育了完美日記、卡姿蘭等全國知名國潮品牌。比如文化創(chuàng)意領域，奧飛娛樂、喜洋洋、豬豬俠、冰墩墩等......也都是出自廣州，聞名全國的文化IP。此外，廣州還有華南地區(qū)最具影響力的美院——廣州美院，以及廣州設計周、廣州國際時尚產(chǎn)業(yè)大會等多個具有影響力的設計盛會。而2022中國城市創(chuàng)意指數(shù)（CCCI 2022），廣州更穩(wěn)居中國創(chuàng)意城市的實力第一陣營，位列TOP4。｜2022廣州設計周（來源：廣州設計周微信公眾號）

換句話，廣州有很好的設計產(chǎn)業(yè)基底，有扎實的時尚產(chǎn)業(yè)供應鏈，在高起點的領域起飛，能觸及的天花板自然更具有想象力。

因而，設計之都從規(guī)劃開始，就有著極高的定位：打造粵港澳大灣區(qū)規(guī)模最大的設計產(chǎn)業(yè)集群、世界一流的設計要素集聚地。甚至，未來還將代表廣州出征，申請“聯(lián)合國設計之都”稱號，成為提升城市競爭力的重要一環(huán)。不難發(fā)現(xiàn)，雖錐處囊中，但其實力、發(fā)展前景都是掩蓋不住的，所以我們才會說，目前的設計之都，其實是被“低估”了的。

宅地那么稀有，這次卻一口氣放出兩宗？

至于缺乏聚光燈的原因，房產(chǎn)君則認為，是這個板塊太過于“務實”了?；仡櫾O計之都的發(fā)展歷程，不難發(fā)現(xiàn)，它一直都只專注于埋頭搞產(chǎn)業(yè)。而且，本身宅地供應也很少，因此很多開發(fā)商和買家并不熟悉。最近幾年，萬博-長隆有不少的宅地供應，連琶洲、白云新城也偶有新宅地亮相。但對于設計之都，你卻很少能在土拍場上，看到其宅地的身影，近幾年唯一的出讓宅地，就是白云空港大道地塊。正是因為宅地少見，去年該地塊拍賣時，就直接吸引了12家企業(yè)激烈爭奪，最終一口氣拍到競價封頂。

說到底，這個板塊不是不熱，而是缺少新供應，缺少聚焦點。因此，5、6月即將拍賣的兩宗宅地：設計之都三期地塊、嘉禾望崗地塊，或許將是一個新的契機。這兩宗地塊，分別位于設計之都三期、北擴區(qū)，未來將承載核心區(qū)產(chǎn)業(yè)延伸，以及配套加碼的要任，推動設計之都的連片發(fā)展。

｜嘉禾望崗西延、北擴示意圖

其中，設計之都三期AB2603065地塊，位于設計之都創(chuàng)意活力區(qū)，占地約2.8公頃，計容建面約8.4萬方。該地塊掛牌總價21.9億，折合樓面價2.6萬/平，對比去年空港大道地塊低了4000元/平，有一定競爭的優(yōu)勢。｜設計之都結構示意圖同時，地塊距離14號線二期鶴南站約200米，6個站可達廣州火車站，接駁5號線后，可串聯(lián)珠江新城。相比白云大多數(shù)樓盤的內(nèi)生，便利的交通，更有利于其拉動外區(qū)需求的涌入。教育方面，地塊直線約600米處，就是黃邊小學，屬于白云老牌省一級公辦小學。這所學校，是白云出了名靠實力“逆天改命”的公辦學校，其多年來斬獲的教育榮譽超過30項，并逐漸形成了自己的特色教育——三童教育，在社會和家長圈中，口碑、認可度很高。本身不錯的教育氛圍，加上地塊附近還規(guī)劃有兩所九年一貫學校，據(jù)我們掌握的信息，不排除落地省一級，也將進一步推動片區(qū)教育的升級。（具體以公告為準）｜設計之都三期地塊位置示意圖至于嘉禾望崗地塊，則位處嘉禾望崗地鐵站的東北側，屬于設計之都北延區(qū)，未來將以TOD模式進行深度開發(fā)。該地塊占地面積約6.6萬方，計容面積約10萬方，起拍樓面價約2.1萬/平，按照房價是地價的2倍來算也才4.2萬/平。相比周邊5萬+/平的一二手房價，也有明顯的利潤空間。此外，據(jù)可靠消息，其地塊西側的教育用地也計劃落地市屬名校，跟執(zhí)信廣雅同等重磅，手握數(shù)張安全牌。（具體以公告為準）｜嘉禾望崗地塊位置示意圖賣地的背后，我看了這些信號......不難發(fā)現(xiàn)，這兩宗地塊的補充，對于整個片區(qū)價值拉動，是極具意義的。一方面，目前設計之都核心區(qū)的樓盤，主要以二手小區(qū)為主，像云山詩意、時代玫瑰園，這些相對“較新”小區(qū)，樓齡也都超過15年，有旺盛的置換需求。加之，隨著設計之都企業(yè)加速落戶，也將產(chǎn)生更大的需求。而新宅地的上架，可提供住宅的新增，助推板塊良性發(fā)展

另一方面，教育等配套的補齊，也將拉動板塊價值躍升。甚至是，借由賣地拉開城市骨架，推動設計之都西延、北拓。

向西延伸產(chǎn)業(yè)功能、嫁接生活配套，向北則探索設計產(chǎn)業(yè)與TOD融合的模式，進一步推動白云新城設計之都北拓區(qū)嘉禾望崗的連片發(fā)展。

未來，這里將形成CBD+TOD+WDC（世界設計之都）三中心合體的超級板塊。

｜設計之都北拓規(guī)劃示意圖

因此，相信2023年，這個被低估的板塊，會得到它應有的熱度。

而我們也是時候，重新審視它的價值了！