今年房地產(chǎn)真的有那么不好嗎？

最近發(fā)生在上海的這場大規(guī)模的土地拍賣事件，就有些讓人看不懂了，50家房地產(chǎn)商集體做出了與市場大勢相反的選擇。

(資料圖片)

這背后隱藏著什么樣的真相呢？

50家房地產(chǎn)商搶灘大上海

我們先來回顧一下事情的原貌。

2023年4月18-21日，上海今年首輪土地拍賣，19個地塊起拍總金額483億，最終以519億成交。

最引人注目的是，國內(nèi)50家房地產(chǎn)企業(yè)參加了這次集體掃貨。這是2023年土拍金額最大的城市，而且是1-3月全國其他所有城市土拍金額的總和。

換句話說，在全國土地拍賣市場一片慘淡，大家都認為土地財政時代即將落幕的大背景下，上海逆市跑出了一波大牛市。

更重要的背景是，今年房地產(chǎn)市場開局，3月份出現(xiàn)短暫復蘇跡象以后，4月份開始出現(xiàn)了明顯的下滑，大多數(shù)人都已經(jīng)相信房地產(chǎn)市場是不可能再出現(xiàn)所謂的反彈了，就連大家期待的小陽春可能也不會有了，3月份的短暫復蘇，不過是三年來積壓的需求集中釋放而已。

在這種背景下，花大價錢在上海搶拍土地，真的是明智的選擇嗎？還是大上海真的那么有魔力嗎？

那么這背后到底隱藏著什么樣的故事呢？

坊間猜測難掩背后謀劃

我們看到各種各樣的評論，有人說，這是土地財政的一次大演練，一次成功打樣，這是要給全國看的；也有人說，這是開發(fā)商們集體為房地產(chǎn)市場撐腰打氣表決心；有人說，這是資本對上海的一次圍獵。

這些說法有沒有道理呢？都有一定的道理，在某些情況下是成立的。但是，這些說法顯然不太符合目前房地產(chǎn)整體的市場情況和開發(fā)商們的處境。

房地產(chǎn)市場的情況，相信大家都看到了。開發(fā)商目前的處境相信大家也很清楚，很多開發(fā)商雖然拿到了錢，轉(zhuǎn)身卻面臨背水一戰(zhàn)的境地。

那么你們認為，房地產(chǎn)商們在目前的市場情況下，會花大價錢去參加表演嗎？這很顯然是不太可能的事情。即使他們想做，背后的資本力量也不會答應的。沒有人不會嚴肅認真地對待目前的困難，否則就是死路一條，再也沒有翻身的機會。

在商言商，房地產(chǎn)商們最近幾個月好不容易拿到了錢，他們當然要把錢投入到最有可能賺錢的方向上去，甚至最保險的方向上去。上海就成了他們的最佳選擇。換句話說，這是他們背后的資本做出的選擇，這幾個月向他們投錢資本方必然掌握了相當大的話語權。

所以，這不是房地產(chǎn)開發(fā)商們的集體選擇，而是他們背后資本力量的集體選擇。

那么，他們?yōu)槭裁磿患s而同地選擇上海呢？

房地產(chǎn)橫盤周期的緊急避險

參與土拍要先繳納20%的保證金，這也是一筆不小的錢，50家房地產(chǎn)商都是有一定實力的，最近幾個月拿到了錢的，否則也沒有能力在大上海出手。

但是，上海的房價已經(jīng)足夠高了，短期內(nèi)上漲的可能性也不大，所以即使拿下上海的土地，短期賺大錢的機會也不大了，最好的解釋就是上海是最佳的資本避險地，資金可以短期保值，再期望長期增值。

在整個市場沒有更好投資方向的情況下，過去幾個月大量的資本又重新涌入房地產(chǎn)行業(yè)，但是最近兩三個月房地產(chǎn)市場表現(xiàn)把他們嚇壞了，他們需要選擇一個安全之地，緊急避險。

目前來看，房地產(chǎn)的安全之地，當然首選四大一線城市。前兩天我們講了，從長期來看，中小城市未必沒有機會。但是無論從目前還是從更長的周期來看，一線城市都是更安全和更長久的賺錢高地和避險之地。

這是房地產(chǎn)開發(fā)商背后資本力量的集體恐慌。

有人也許就會說了，難道沒可能是樓大反彈要來了嗎？

是不是樓市大反彈來了？前4個月，市場已經(jīng)用腳投了票，全國其他城市的土拍也用數(shù)據(jù)投了票。

前兩天我們發(fā)文《央行又表態(tài)樓市！房地產(chǎn)背后的真相，原來我們都想錯了！》，現(xiàn)在已經(jīng)非常明確了，“既管冷又管熱”，這意味著不會有大反彈，也不會有大跌，市場進入橫盤周期，未來幾年逐漸切換到新模式。

所以，房地產(chǎn)市場未來幾年的趨勢，已經(jīng)非常清楚了。