ESG，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的長期價值

撰文 | 蘇珊 胡雨晴

主編 | 付慶榮

【資料圖】

圖片來源 | 除特別標(biāo)注外，均來自官方

編者按

Preface

編者按：中國，全球商業(yè)地產(chǎn)最為繁榮的國家之一。疫情過后，這種勢能，還在延續(xù)，卻有變化?！旧虡I(yè)大勢】系列，以長期視角，觀察商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)向標(biāo)式的趨勢，思考未來的方向。此篇為，ESG。

“可持續(xù)發(fā)展”“綠色商業(yè)”，正在成為地產(chǎn)企業(yè)財報、商業(yè)地產(chǎn)報告中年度熱詞。它們的出鏡頻率顯著增加，在報告中所占篇幅逐漸拉長，呈現(xiàn)的顆粒度細(xì)致，從虛到實(shí)多角度演繹。

其中，萬科、龍湖、華潤、太古、恒隆、新鴻基等頭部公司，主動披露的ESG內(nèi)容（Environment, Social and Governance，環(huán)境、社會和公司治理）是可持續(xù)發(fā)展的具象化表達(dá)。

ESG的核心是在傳統(tǒng)企業(yè)分析基礎(chǔ)上，引入對于公司經(jīng)營內(nèi)生性（公司治理水平）和外部性（環(huán)境、社會影響）的考慮，以全面衡量公司發(fā)展的可持續(xù)性和競爭力。

用可持續(xù)發(fā)展的眼光，站在新的高度上重新認(rèn)識商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，成了新的時代命題。

01

商業(yè)地產(chǎn)為什么關(guān)注ESG？

ESG評價體系,有三大核心要素——環(huán)境（Environment）、社會（Social）以及公司治理（Governance），可在以財務(wù)為主的傳統(tǒng)公司年報之外，提供了更多的信息披露維度。

影響公司發(fā)展的因素很多，現(xiàn)階段上市公司的信息披露主要圍繞財務(wù)情況展開。雖然也有行業(yè)、董監(jiān)高、公司治理等章節(jié)，但信息量較小，尚難以橫向?qū)Ρ群饬俊?/p>

而大量公司治理實(shí)踐證明，現(xiàn)代社會任何一個公司的發(fā)展均離不開各種利益相關(guān)者的投入與參與。

企業(yè)并不單純是所有者的企業(yè)，而是所有其他利益相關(guān)者共同的企業(yè)。只有當(dāng)各利益相關(guān)者的利益得到合理的配置與滿足時，才能建立更有利于企業(yè)長遠(yuǎn)可持續(xù)發(fā)展的外部環(huán)境，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價值最大化、股東財富累加的目標(biāo)。

當(dāng)然，在現(xiàn)實(shí)環(huán)境之下，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)普遍關(guān)注ESG，還與以下兩大因素相關(guān)：

01

實(shí)證研究表明，公司ESG表現(xiàn)越好，財務(wù)績效越好

2021年，紐約大學(xué)斯特恩商學(xué)院衛(wèi)蘭教授研究團(tuán)隊(duì)指出，在1000多份ESG研究報告中，58%表明ESG與公司業(yè)績呈正相關(guān)；59%的報告表明ESG表現(xiàn)好的公司，投資回報率高于或至少等于傳統(tǒng)投資回報率。

02

監(jiān)管機(jī)構(gòu)政策引導(dǎo)，企業(yè)強(qiáng)制或自主披露ESG信息

監(jiān)管部門在企業(yè)信息披露、投資引導(dǎo)監(jiān)督兩方面，推動ESG規(guī)范從被動執(zhí)行轉(zhuǎn)向主動接受。

一方面，通過制定詳盡的信息披露規(guī)范并擴(kuò)大適用范圍，提升信息披露質(zhì)量，讓企業(yè)向投資者提供更可靠的投資咨詢；另一方面，企業(yè)投資機(jī)構(gòu)作出要求，支持符合ESG的可持續(xù)發(fā)展投資，同時加強(qiáng)對ESG投資的真實(shí)性監(jiān)督。

● 上海南翔印象城MEGA內(nèi)部景觀

在這樣的核心邏輯之下，ESG正以令人驚訝的速度和廣度改變?nèi)蛲顿Y圖景。據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅僅在五年時間內(nèi)，ESG資產(chǎn)規(guī)模就已經(jīng)從2016年的22.8萬億美元上升至2021年的35萬億美元。

這些積極擁抱ESG戰(zhàn)略的公司，通過提升、展示自己的ESG表現(xiàn)，獲得了更好的社會聲譽(yù)、更大的市場份額、更低的融資成本等效益。僅以中國為例，截至2022年，已有超過1400家A股上市公司發(fā)布了ESG報告。

無論是主動還是被動，關(guān)注ESG，改善治理水平，是大勢所趨。而身處大潮的中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，已經(jīng)開始大步落地實(shí)踐ESG理念。

02

商業(yè)地產(chǎn)ESG實(shí)踐

綠色與文化之旅

商業(yè)地產(chǎn)在整個資產(chǎn)生命周期，ESG實(shí)踐貫穿始終，且逐漸從一個隱藏式任務(wù)變?yōu)楣_式亮點(diǎn)。在當(dāng)前的“雙碳”背景之下，商業(yè)地產(chǎn)的長期價值始于長期視角，且沿著綠色、文化兩條清晰的邏輯脈絡(luò)而展開。

01

商業(yè)地產(chǎn)逐“綠”而上，經(jīng)濟(jì)效益、品牌效應(yīng)雙向提升

目前，規(guī)模較大、以高端商業(yè)/寫字樓為核心業(yè)務(wù)的頭部商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，公開展示了他們的ESG戰(zhàn)略，如太古、九龍倉、恒隆、萬科等單獨(dú)發(fā)布了2022年可持續(xù)發(fā)展報告，實(shí)踐及目標(biāo)主要從環(huán)境視角、圍繞綠色建筑展開：

太古地產(chǎn)自2016年起落地“2030可持續(xù)發(fā)展策略”。報告提及，成都遠(yuǎn)洋太古里成為全球首個獲得LEED O+M（既有建筑）鉑金級認(rèn)證的開放式街區(qū)，前灘太古里為全球首個獲得WELL健康建筑標(biāo)準(zhǔn)核心體（鉑金級）認(rèn)證的購物中心；

九龍倉集團(tuán)自2014年起便成為恒生可持續(xù)發(fā)展企業(yè)指數(shù)系列的成份股之一。截至報告期內(nèi)，超55%的中國內(nèi)地投資物業(yè)已取得綠色樓宇認(rèn)證；

恒隆地產(chǎn)在應(yīng)對氣候變化方面表現(xiàn)突出，是全球首批成功獲得SBTi批核公司所制定的短期及長期凈零排放目標(biāo)的公司，并承諾將于2050年前實(shí)現(xiàn)凈零排放；

萬科早在2014年已在集團(tuán)范圍內(nèi)提出所有新建建筑均需符合綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)的要求。截至報告期內(nèi)，萬科綠色建筑面積達(dá)到3.08億㎡。

而印力作為集團(tuán)旗下的專業(yè)商業(yè)物業(yè)開發(fā)與運(yùn)營能力平臺，在購物中心運(yùn)營上延續(xù)了這一綠色基因，綠色運(yùn)營和共創(chuàng)綠色運(yùn)營正成為印力新的標(biāo)簽，且集中式呈現(xiàn)在《印力可持續(xù)發(fā)展白皮書》中（文末掃碼獲取完整版白皮書） 。

客觀評價購物中心綠色實(shí)踐成效，LEED是行之有效的量化工具，在這方面，印力同樣排行前列。據(jù)贏商大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2022上半年，共有九家商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營企業(yè)管理2個及以上LEED認(rèn)證購物中心。在內(nèi)資企業(yè)中，印力憑借3個LEED認(rèn)證在管項(xiàng)目，在民營中位列第一。

印力綠色實(shí)踐的起點(diǎn)，始于上海七寶萬科廣場，是國內(nèi)第一批做LEED認(rèn)證的商業(yè)綜合體。在這一階段，印力對綠色經(jīng)營理念的實(shí)踐更多地圍繞建筑和場景端的規(guī)劃設(shè)計(jì)展開，但沒有將可持續(xù)理念延伸到項(xiàng)目的全生命周期。

而其首個可持續(xù)發(fā)展全周期開發(fā)的項(xiàng)目，是上海南翔印象城MEGA。作為印力首個旗艦產(chǎn)品，除了規(guī)劃設(shè)計(jì)綠色應(yīng)用外，重新定義“綠色”商業(yè)產(chǎn)品，為消費(fèi)者提供了“全域應(yīng)用消費(fèi)場景”：

以綠色生態(tài)為主導(dǎo)的三大場景打造，解決冷區(qū)難題，形成交互體驗(yàn)場景；釋放更多公共空間，將購物中心作為城市景觀和公共空間組成部分，與之串聯(lián)形成Life hub（生活樞紐）。

● 上海南翔印象城MEGA跑道

上海南翔印象城MEGA于2021年獲得LEED O+M（既有建筑）鉑金級認(rèn)證，成為上海首個純購物中心體LEED鉑金級認(rèn)證項(xiàng) 目 ，也是目前獲得LEED鉑金級認(rèn)證的商業(yè)建筑中體量最大的單一購物中心項(xiàng)目。

據(jù)贏商大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，自開業(yè)以來，南翔印象城MEGA場日均客流指數(shù)5.3萬人。即便在2022上半年疫情肆虐期間，也基本維持在4萬人以上，且7月實(shí)現(xiàn)客流的快速復(fù)蘇，展現(xiàn)出極強(qiáng)的內(nèi)生韌性。

● 上海南翔印象城MEGA內(nèi)部景觀

綜合來看，商業(yè)地產(chǎn)逐“綠”而上，會給相關(guān)企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)效益與品牌效益的雙向賦能與提升，實(shí)現(xiàn)長期價值：

一方面，綠色實(shí)踐帶動經(jīng)濟(jì)效益。首先，作為行業(yè)內(nèi)最具權(quán)威性的綠色建筑認(rèn)證之一，ESG議題下的綠色實(shí)踐——LEED認(rèn)證，可以為資產(chǎn)帶來更高的營收，如提升資產(chǎn)價值、節(jié)約運(yùn)營成本；其次，為投資者創(chuàng)收，ESG有利于拉高企業(yè)估值，帶來綠色溢價。

目前，ESG廣泛地影響商業(yè)地產(chǎn)投資決策：CBRE調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，2022年，將ESG納入投資決策的投資者占比首次突破50%，這一數(shù)字在2023年增長至76%。

另一方面，綠色實(shí)踐擴(kuò)大品牌影響力。ESG符合環(huán)保議題，實(shí)現(xiàn)環(huán)境效益的正向溢出，是企業(yè)社會責(zé)任的體現(xiàn)；具體到項(xiàng)目，LEED認(rèn)證對項(xiàng)目外部環(huán)境、內(nèi)部設(shè)計(jì)與后期運(yùn)營提出更高的標(biāo)準(zhǔn)，提高使用者體驗(yàn)感，以此樹立綠色品牌印象、打造標(biāo)桿。

02

商業(yè)地產(chǎn)文化融合，用長期視角構(gòu)建長期價值

商業(yè)地產(chǎn)的ESG實(shí)踐，并不限于綠色建筑、綠色運(yùn)營等，還有重要的一部分是與城市文化、社區(qū)文化融合而生。

文化與商業(yè)的相互碰撞與融合、重塑，并不是一個簡單的過程，只有充分考慮社會價值的商業(yè)價值，才能走得更穩(wěn)、更遠(yuǎn)。

因此，印力在綠色建筑有所實(shí)踐外，同時不斷探索文化與商業(yè)融合之道。打破傳統(tǒng)的封閉式商業(yè)體驗(yàn)，以開放式街區(qū)的形態(tài)，構(gòu)建戶外漫步空間：

印力打造的12萬㎡福州煙臺山商業(yè)漫步街區(qū)項(xiàng)目，保留了倉前九里 46 棟古厝和 13 條漫步街區(qū)，以“藝文、跨界、社群”為標(biāo)簽，在“一主街、雙環(huán)線、三組團(tuán)、九巷道”的空間格局里，依托底蘊(yùn)深厚的煙臺山歷史文脈，構(gòu)建輕松悠然的步行空間。

● 煙臺山項(xiàng)目規(guī)劃 圖源：印力可持續(xù)發(fā)展白皮書

項(xiàng)目規(guī)劃有東、中、西三大商業(yè)組團(tuán)，其中東、西組團(tuán)構(gòu)成了福州煙臺山一期，于2021年10月30日開業(yè)，業(yè)態(tài)以高端餐飲、生活配套、時尚先鋒零售、小資情調(diào)輕餐等為主。

2022年9月30日二期開業(yè)，以獨(dú)棟建筑為主的中區(qū)組團(tuán)正式亮相。二期在尊重歷史和保護(hù)建筑的基礎(chǔ)上，延續(xù)煙臺山人文詩意和潮流品味的商業(yè)邏輯，通過品牌升級及空間迭代，構(gòu)建面積更大、品牌更強(qiáng)、業(yè)態(tài)更豐富的復(fù)合型藝文商業(yè)街區(qū)，首店品牌占比近30%。

福州煙臺山不僅是福州當(dāng)?shù)匚幕恼故酒脚_，還成為福州品牌走向全國的孵化器，進(jìn)一步激活、發(fā)揮了項(xiàng)目的文旅屬性，使之成為復(fù)合型消費(fèi)目的地，增加了消費(fèi)者的到達(dá)理由。

商業(yè)不僅是商業(yè)場所，亦是社區(qū)的公共空間，更是城市的文化聚落。據(jù)贏商大數(shù)據(jù)，歷史文化建筑相對集中、文化藝術(shù)氛圍更濃厚的印力福州煙臺山二期項(xiàng)目，具備更好的客流表現(xiàn)，相比一期整體高出9%左右?？梢哉f，在打造全新的商業(yè)場所時，將商業(yè)的種子扎進(jìn)社區(qū)、融入文化發(fā)展，商業(yè)的未來可能性、韌性才會更多、更強(qiáng)。

● 福州煙臺山商業(yè)漫步街區(qū) 圖 源： 漫步煙臺山微信公眾號

印力的發(fā)展理念在探索中成長、實(shí)踐中升級，令其成為踐行ESG理念的長期領(lǐng)跑者。

03

印力ESG新動作

與商管戰(zhàn)略圖譜大協(xié)同

01

鄰里友好：強(qiáng)化社區(qū)、社群連接，融入在地文化

截至2022年12月31日止，印力累計(jì)開業(yè)102個商業(yè)項(xiàng)目，已開業(yè)建筑面積868萬平方米，規(guī)劃中和在建商業(yè)建筑面積為124.4萬平方米。

這102個商業(yè)項(xiàng)目，連接著具體的城市商圈、社區(qū)與人群。在印力看來，每一個商場都不是個孤立的存在，與周邊人群共生共進(jìn)，融入在地文化與標(biāo)簽，承擔(dān)對應(yīng)的社會角色，都是把項(xiàng)目做成精品不可或缺的元素。

● 亞洲最大的江豚雕塑，位于武漢青山印象城內(nèi)

武漢青山印象城 ，印力集團(tuán)率先將社區(qū)生活樞紐概念融入改造的項(xiàng)目之一，既體現(xiàn)出其社區(qū)連接的貢獻(xiàn)，亦體現(xiàn)出其數(shù)字化運(yùn)營的能力。

2019年，在重新定位為「Life Hub 生活活力中心」后，武漢青山印象城通過「超新星」平臺，利用多達(dá)200個以上的客群標(biāo)簽數(shù)據(jù)，快速完成了主力目標(biāo)客群的定位——基于到場人群數(shù)據(jù)分析，家庭客群占比48%，為第一大主力客群，消費(fèi)潛力大。

● 武漢青山印象城 游樂場

通過進(jìn)場人數(shù)、進(jìn)店人數(shù)、人均進(jìn)店數(shù)、場內(nèi)停留時長、到店交通方式等多層次的客流指標(biāo)分析，進(jìn)一步鎖定主力目標(biāo)客群鎖定在3-9歲的小太陽家庭（未成年的家庭客群中，3-9歲的兒童顧客占到81.5%），項(xiàng)目定位為「武漢首家陪伴型親子商場」。

2020年至2022年中下旬，武漢青山印象城客流提升135%，較疫情前（2019年）提升了21%；銷售額提升143%，較疫情前提升33%，出租率也超過90%。

● 武漢青山區(qū)圖書館

數(shù)字化提升商業(yè)運(yùn)營，滿足片區(qū)消費(fèi)需求的同時，武漢青山印象城與街道、社區(qū)建立了良好協(xié)同關(guān)系，打造貼合政府與街道、社區(qū)的鄰里中心。

一樓外街部分的區(qū)域，劃分給社區(qū)服務(wù)中心和街道服務(wù)中心來建立鄰里中心；引入青山區(qū)圖書館（新館）、社區(qū)警務(wù)室、獻(xiàn)血站、自助政務(wù)機(jī)等服務(wù)設(shè)施，更好地服務(wù)社區(qū)居民和消費(fèi)者。

● 武漢青山印象城 衛(wèi)生服務(wù)站

這樣的創(chuàng)新案例，在《武漢市青山區(qū)人民政府工作報告（2022年）》被重點(diǎn)提及： “社會治理創(chuàng)新持續(xù)深化，共同締造活動有序推進(jìn)。 ……穩(wěn)步推廣印象城鄰里中心模式，加快推進(jìn)社區(qū)商圈建設(shè)，八大家花園社區(qū)“一刻鐘便民生活圈”成為全市亮點(diǎn)示范。 ”

做城市的文化記憶，做商圈的鄰里中心，做消費(fèi)的公共載體和生活樞紐，印力的ESG實(shí)踐與“社會（Social）”密切相關(guān)，將商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營提升到一個新高度。

02

公司治理：重視風(fēng)險管治架構(gòu)建設(shè)，恪守商業(yè)道德

在外部，扎進(jìn)社區(qū)、融入文化發(fā)展，商業(yè)的未來可能性、韌性才會更多、更強(qiáng)。而在企業(yè)內(nèi)部管治中，產(chǎn)業(yè)鏈較長，相關(guān)利益方復(fù)雜，務(wù)必重視風(fēng)險管治架構(gòu)建設(shè)與制度建設(shè)，才能持續(xù)增強(qiáng)商管公司的信任感、競爭力。

2019年，印力集團(tuán)聯(lián)合中國連鎖經(jīng)營協(xié)會及萬達(dá)、龍湖、華潤等7家企業(yè)共同發(fā)起組建“商業(yè)地產(chǎn)誠信聯(lián)盟”的倡議。

倡議提出，誠信是商業(yè)文明最基本的價值觀，也是商業(yè)社會得以健康發(fā)展的基石。為杜絕行業(yè)失信行為，聯(lián)盟將以“誠信經(jīng)營、陽光同行”為宗旨，倡導(dǎo)守法合規(guī)、廉潔自律的理念，拒絕錄用失信人員，并將以開放的態(tài)度在未來與更多優(yōu)秀企業(yè)攜手，構(gòu)建誠信陽光的商業(yè)環(huán)境與秩序。

中國連鎖經(jīng)營協(xié)會副會長武瑞玲表示，協(xié)會將把此倡議納入到中國商業(yè)行業(yè)道德規(guī)范的整體框架中。

基于此，印力集團(tuán)定期開展經(jīng)營類項(xiàng)目的專項(xiàng)審計(jì)監(jiān)察工作，重點(diǎn)檢查員工內(nèi)部風(fēng)氣、供應(yīng)商關(guān)系等內(nèi)容，邀請員工及供應(yīng)商對公司廉正環(huán)境進(jìn)行評價，并根據(jù)評價情況編制向一線管理團(tuán)隊(duì)下發(fā)《廉正風(fēng)險提示函》。

2022年，印力持續(xù)開展合規(guī)審計(jì)和監(jiān)察，共計(jì)開展了 19 次綜合審計(jì)、14 次離任審計(jì)及 14 次專項(xiàng)審計(jì)，并針對招商、營運(yùn)、財務(wù)、成本、采購等重點(diǎn)風(fēng)險領(lǐng)域，開展內(nèi)控檢查 11 次和紅線底線風(fēng)控走訪 2次，以高壓態(tài)勢嚴(yán)格處理違反紅線行為。

此外印力亦將供應(yīng)商視作支持企業(yè)創(chuàng)造價值的保障。2022 年，其對供應(yīng)商盡職調(diào)查覆蓋率達(dá)到 100%。

嚴(yán)格的治理制度、風(fēng)險管控，是印力團(tuán)隊(duì)的能力體現(xiàn)，也是其能夠穿越數(shù)個周期的關(guān)鍵所在。正如，印力集團(tuán)董事長、總裁丁力業(yè)所言：商業(yè)、零售與百姓生活密切相關(guān)，是一個可以穿越多輪經(jīng)濟(jì)周期的行業(yè)，考驗(yàn)從業(yè)者是否具備穿越周期的商業(yè)運(yùn)營能力。

往后，這個穿越周期的能力，不再僅局限于企業(yè)是否符合合規(guī)底線，更需要企業(yè)鑄造細(xì)致深入的合規(guī)實(shí)踐制度、閉環(huán)的管治鏈、元化的合規(guī)培訓(xùn)方式，以及落到實(shí)處、見到實(shí)效的制度。

ESG作為前沿的理念、現(xiàn)有披露體系的有益補(bǔ)充，在另一個更廣闊的維度，提供評價一家商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的方式。讓企業(yè)時刻帶著長期視角，創(chuàng)造長期價值，成為一個真正的長期主義者。

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