最近到了密集的房企年報季，與去年的分化而行、前年的普天同慶都不同，今年是一片兒的愁云慘霧。

這不，去年一直都以最努力的姿態(tài)在償債的雅居樂，3月22日也毫不意外地發(fā)布了盈利警告：

(資料圖)

公告稱，預計2022年公司將錄得125億元至135億元的凈虧損，相比2021年同期凈利潤90.98億元由盈轉(zhuǎn)虧。

雅居樂表示，業(yè)績虧損主要受到房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營環(huán)境不利、外匯波動、按照香港財務報告準則要求計提資產(chǎn)減值增加等因素影響。

那么，市場對這個成績單和雅居樂給出的虧損理由，又是什么反應？畢竟資本最聰明：

公告發(fā)出當天，雅居樂報1.88港元/股，跌幅約6%。

相比行業(yè)其他房企由于巨虧引發(fā)的股價閃崩，雅居樂這個跌幅算是“超預期”的表現(xiàn)。

從市場的反應來看，我們至少可以獲得兩重信息:

其一：這樣的跌幅，意味著市場對雅居樂的“預警”早有預期，并沒有引發(fā)太多的踩踏和恐慌；

其二：雅居樂目前并無公開市場違約，且近期獲得多筆融資，意味著其目前的經(jīng)營情況以及背后的投資價值依舊能獲得投資人認可。

這或許，是一個信號：

自助者，天恒助之。穩(wěn)健經(jīng)營的房企，市場自然看到其努力。

行業(yè)利潤回歸，盈利預警是常態(tài)

據(jù)不完全統(tǒng)計，截至3月22日，73家上市房企發(fā)布了2022年盈利預警或業(yè)績快報，其中43家企業(yè)預虧，按照預告利潤下限計算，總虧損將超過1700億元。

它們中預計最大虧損在100億及以上的有7家企業(yè)，其中藍光發(fā)展預計虧損219億元，榮盛發(fā)展預計最大虧損約250億元，包括正榮地產(chǎn)、禹洲集團等出險房企2022年預計虧損超百億。

而曾經(jīng)的行業(yè)老大碧桂園，虧損也不可避免。根據(jù)其發(fā)布的盈利警告顯示，預計公司2022年股東應占虧損在55億元至75億元之間。這將是碧桂園上市十多年來首次錄得年度虧損。碧桂園表示，虧損主要是受到地產(chǎn)市場下行的影響。

此外，在34家央企、國企和混合所有制企業(yè)中有17家預告2022年歸股凈利潤虧損，預告虧損占比50%；39家民營企業(yè)中有25家預告去年歸股凈利潤虧損，預告虧損占比超過64%。

保利置業(yè)此前公告，預計公司2022年度核心凈利潤將下跌不超過18%。中國金茂則預計2022年度利潤將同比下降70%至85%；大悅城，預計虧損27.8億元到29.8億元；華僑城A，預計虧損80億元到110億元；首開股份預虧10億元-15億元。

可以看到，在房地產(chǎn)市場下行的當下，利潤下滑成為今年房企財報的普遍現(xiàn)象。

個中原因其實也非常好總結(jié)：

1、毛利下滑：是多數(shù)房企凈利潤下滑的重要原因。

億翰智庫統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年以來，典型房企毛利潤率和凈利潤率進入下滑通道，2021年毛利潤率、凈利潤率均值為21.1%、7.3%，分別較上年下滑4.5個、4.6個百分點。萬科2021年利潤13年來首次大幅度下降，2021年毛利率為21.82%，較2020年下滑7個百分點；華潤置地毛利率為26.97%，下滑3.8個百分點。

2、應監(jiān)管要求做資產(chǎn)減值：行業(yè)的深度調(diào)整還在繼續(xù)，在市場下行壓力下，減值無可避免。

克而瑞研究中心指出，整體來看，經(jīng)歷高速增長期，資產(chǎn)“虛高”企業(yè)不在少數(shù)。隨著行業(yè)回歸理性，驅(qū)動了更多房企計提資產(chǎn)減值。2021年房企計提資產(chǎn)減值的情況就非常突出，成為部分企業(yè)虧損的主因。

3、行業(yè)低迷銷售不振：房地產(chǎn)行業(yè)TOP100全年累計業(yè)績規(guī)模同比降低41.6%。

多數(shù)規(guī)模房企深陷負增長困局，近9成百強房企累計業(yè)績同比下滑。銷售下滑，為了回籠資金和安全，房企不得不以打折促銷等犧牲利潤的方式來保證現(xiàn)金流的穩(wěn)定。

而從雅居樂的預警公告來看，其虧損的原因，基本也是以上3點。

我一直的觀點是，房地產(chǎn)終將回歸制造業(yè)的利潤水平，在利潤中樞不斷下行的過程中，行業(yè)的陣痛不可避免。

尤其是去年，在行業(yè)行至周期底部盡力自保，犧牲短期的規(guī)模和利潤來度過行業(yè)寒冬，策略求存，也在情理之中。

危機是篩子，雅居樂是留下的沙粒

雖然利潤下滑是行業(yè)的普遍現(xiàn)象，但資本市場為何對雅居樂“另眼相看”?

3月22日，瑞銀發(fā)表研究報告指，相信盈警對股價影響有限，主因大部分非國企同業(yè)已發(fā)布盈利預警，又認為關鍵的股價驅(qū)動因素在于合同銷售和現(xiàn)金流，而不是盈利表現(xiàn)。

獲得國際大行認可的背后，是在償債這條路上，雅居樂的努力有目共睹。

實際上，從2021年下半年地產(chǎn)暴雷潮開始，雅居樂是為數(shù)不多的至今在公開市場保持零違約記錄的50強民營房企。

據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前尋求債務展期或者宣布公開市場違約的民營房企，占2021年房地產(chǎn)市場銷售規(guī)模50強中民營房企總數(shù)（33家）的比例約為30%。

這樣的成果顯然來之不易。從去年開始，積極應對到期債務是雅居樂的重中之重。

據(jù)了解，2022年全年，雅居樂債務凈償還超過200億人民幣，其中境外美元債償還11億美元，銀團償還約55.7億港幣。

公開信息顯示，在償還上述債券后，雅居樂下一筆到期的美元優(yōu)先票據(jù)時間是2025年1月。

在民營房企普遍艱難的2022年，雅居樂不僅能穩(wěn)住腳跟積極籌措資金償債，本質(zhì)上是雅居樂對其自身在公開市場信用的重視。

這種拼了老命的償債勁頭，在去年一片兒暴雷房企選擇直接躺平之下，顯得非常“異類”。

但努力沒有白費。自去年底房地產(chǎn)融資放開以后，雅居樂憑借良好的信譽提前獲得了“優(yōu)質(zhì)房企”的待遇：

2022年11月金融16條發(fā)布以來新增的銀行貸款額超30億人民幣。其中，1月在境內(nèi)成功發(fā)行由政府背書的中債增擔保12億人民幣中期票據(jù)，境外也獲得2家銀行的新增融資超4億人民幣。此外，公司近期也公告了由中證金及券商通過CDS擔保的公募債計劃籌資12億人民幣。

2023年，留下才能更好的生存

經(jīng)過過去1年半的努力，雅居樂總體減債成果明顯，經(jīng)營性現(xiàn)金流近三年均為正，資產(chǎn)負債率剔除預收后從2019年約72%降至2022年中期約63%，下降9個百分點；凈負債率從2019年約83%降至2022年中期約48%，下降35個百分點。

境外23、24年均沒有美元債到期，最早到期時間為25年1月；境內(nèi)23年兩筆公開債14.5億人民幣4月到期，12億人民幣10月到期，金額不大。

減負是為了更好的前行。而更重要的原因，是房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展邏輯發(fā)生了深刻的變化：

清醒的房企知道，規(guī)模不再是唯一。它們不再設立宏大的規(guī)模目標，而更在意經(jīng)營的質(zhì)量。

2021年下半年開始，通過聚焦主業(yè)、提前處置非核心資產(chǎn)、退出合營項目36個等措施，主動化解風險，并實現(xiàn)資金回籠超200億人民幣，在市場后期快速下行中，有效補充了整體流動性。

從雅居樂過去一年應對危機的認知、打法和強大的執(zhí)行力這一系列的動作來看，就知道“機會從來都是留給有準備的人”，并不是一句空話。

進入2023年，雅居樂的銷售有非常明顯的起色。從銷售公告看，雅居樂2023年銷售雖然單月同比下跌，但跌幅在收窄。同時預售均價同比有明顯提升。

行業(yè)橫向來看，雅居樂的銷售表現(xiàn)也明顯好于出險房企。據(jù)不完全統(tǒng)計，一些出險房企1月份的銷售同比跌幅水平較大，2月同比跌幅也未收窄，反而有擴大趨勢。

而這背后，同樣是雅居樂的保交付策略打下的基礎。在廣州、佛山、北京、上海等24座城市有序推進按時交樓，全年成功交付7.6萬套，711萬平方米。

在即將到來的2023年，雅居樂面對這場翻身仗，同樣有充足的子彈。

據(jù)公告，雅居樂2023年可售貨值約1200億，銷售金額預計650億-700億，全國有充足的土儲約4000萬平方米，貨值超6000億人民幣，且主要分布在長三角、大灣區(qū)及海南等戰(zhàn)略區(qū)域，平均成本僅約3500人民幣/平米。

結(jié)語

回望地產(chǎn)行業(yè)這場蔓延了近3年的危機，始于2020年盛夏，盛于2022年，盡管終局尚未到來，也基本步入尾聲。

黃金時代，已成往事。耐磨的沙粒經(jīng)過危機的洗禮，最終被時代留下。

雅居樂成長于地產(chǎn)莽荒，經(jīng)過十余年的努力耕耘，也在黃金時代留下濃墨重彩的一筆。在行業(yè)低谷時期，它的自救，本身也是一個時代的符號。

大多數(shù)騰飛于2008年以后的民營房企，對危機預判不足、應對失據(jù)，他們的結(jié)局早有征兆。但在雅居樂身上，我們看到的是另外一種可能：未必要一條路子走到黑，但面對時代變局，最佳方式是調(diào)整姿態(tài)，擁抱變量。唯有變化才能應對變化。

政策夢回2008，市場天翻地覆。發(fā)布盈利預警的房企，有的或許也沒那么糟糕。

它們穿越黑暗而來，快步向前。而隧道的盡頭，已能看見曙光。

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