明天（3月17日），南京將迎來2023年度首場土拍！共13幅地，用地面積約44.88公頃，起拍總價(jià)166.221億元，其中宅地有11幅，涉及河西南、大校場、雨核等多個(gè)熱門板塊。

花落誰家猶未可知！但，就在今天，土拍報(bào)名房企名單流出，招保萬金齊亮相，從此已經(jīng)能大致看出南京樓市今年走向，貓姐馬上就來為大家分析一波，稍后一起來看！

(資料圖)

01.

南京土拍明顯回暖，

招保萬金海潤六大央企全部下場！

來源：房產(chǎn)南京

從流出名單來看，本次土拍主要有三類房企進(jìn)場，第一類是央企系列，如招商、保利、萬科、金地；第二類是地方國企，如廈門國貿(mào)、廈門建發(fā)、淮安水利等；第三類是本地城投，如棲霞建設(shè)、奧體建設(shè)、頤居等；當(dāng)然偶爾還間隔一些民企開發(fā)商，如偉星、龍湖。

從這次報(bào)名意向來看，南京土拍明顯回暖，一方面是像河西南這種頂級(jí)熱點(diǎn)片區(qū)，去年都是頤居、奧體建設(shè)等地方城投托底，而現(xiàn)在招保萬金都下場了，信號(hào)意義完全不同！

另一方面，據(jù)業(yè)內(nèi)消息，多幅土地報(bào)名超熱，有十幾二十家房企有意向，比如河西南濱江G03，報(bào)名房企21家，數(shù)量居榜首；雨核G05，報(bào)名房企18家，緊追河西南地塊之后；接著就是小行G06，報(bào)名房企也多達(dá)13家……南京土拍市場回暖明顯，預(yù)計(jì)這次會(huì)有地塊觸頂搖號(hào)！

02.

大膽預(yù)測：

今年年底，房價(jià)將真正回暖！

稍微算下上市周期，按照一般的節(jié)奏，開發(fā)商拿地后最快6個(gè)月、最慢9個(gè)月，估計(jì)在10-11月上市！

如果這次土拍有觸頂搖號(hào)地塊，有成交價(jià)較高的地塊，有地價(jià)上升的地塊，明顯成本增加，我們大膽預(yù)測：到年底10-11月，房價(jià)將真正迎來回暖！

03.

全市新房銷量驟跌，

南京房價(jià)3-10月將橫盤！

為什么我們預(yù)測10-11月房價(jià)才真正回暖呢？

其實(shí)這和市場現(xiàn)狀脫不了關(guān)系，2月開工以來，南京幾乎所有樓盤都是銷量大漲，各家捷報(bào)頻傳，以江核為例，青奧四小龍2月賣出300多套房……但還沒高興多久，3月第一周銷量慘跌，江核跌掉60-70%；南京其他區(qū)域來訪量、成交量也是驟減，預(yù)計(jì)全市得跌掉個(gè)30-50%。

背后兩個(gè)原因：①部分熱點(diǎn)地區(qū)優(yōu)惠回收過猛，江核預(yù)計(jì)回收優(yōu)惠5-8個(gè)點(diǎn)，導(dǎo)致購房人不再購買；②多行業(yè)復(fù)蘇還需時(shí)日，老百姓目前收入難以支撐全面回暖的行情。

而其他行業(yè)，比如外貿(mào)形勢較冷，收入不甚理想；餐飲和旅游有所恢復(fù)，但顯然回到正常水準(zhǔn)還需時(shí)日，其他大部分行業(yè)也是如此，都需要復(fù)蘇期。（道理也很簡單，行業(yè)沒錢，購房人則沒錢，如此怎敢大膽買房呢？）

小結(jié)下，居民收入回升到買房無憂水平，還需要時(shí)間，所以我們大膽預(yù)計(jì)在年底這樣能有望反彈。

同時(shí)，樓市主力招保萬金一面回收優(yōu)惠、不在乎房價(jià)銷量大跌，一面又敢于進(jìn)場拿地，只能有兩點(diǎn)原因：①篤定房價(jià)能維持不虧本水平，且見市場回暖不愿虧本賣房；②他們在不沖銷量、不回流資金情況下，居然還有錢拿地，證明他們已取得銀行系金融支持，撐到年底基本沒問題。

說白了，現(xiàn)在你不買房，他們也不著急。

綜合來看，我們預(yù)計(jì)南京房價(jià)在3-10月將橫盤，后續(xù)隨著各行各業(yè)收入穩(wěn)步回升，銷量將緩慢上漲。但要等到量價(jià)齊漲，最起碼到10月，新地上市房價(jià)上升、大家收入也回來了，才能有此景象。

此外，我們也注意到，這次土拍熱點(diǎn)主要集中在河西南、雨核、小行三幅地上，南京各片區(qū)熱度不一，比如江心洲仍無人報(bào)名，或奧體建設(shè)、頤居托底，專業(yè)級(jí)開發(fā)商不看好，就說明沒到火候，我們建議大家緩進(jìn)。

具體情況具體分析，我們將根據(jù)明日的土拍結(jié)果，給大家出個(gè)更明確、更明晰的分析，敬請期待！