正文前，明源君有話先說：

(資料圖片僅供參考)

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近兩年，地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了一場(chǎng)劇烈的洗牌。很多千億巨頭遭遇業(yè)績(jī)滑坡，還有一部分暴雷出險(xiǎn)瀕臨出局。

目之所及，哀鴻遍野。

但在這行業(yè)最黯淡的時(shí)刻，也有一些發(fā)光者。其中既有地產(chǎn)國央企，也不乏優(yōu)秀民企及外資企業(yè)。他們不僅守住了業(yè)績(jī)，還加碼投資力度，形成地產(chǎn)行業(yè)一股逆流而上的堅(jiān)實(shí)力量。

這些房企都有誰？他們又憑什么堅(jiān)挺？明源君梳理各類數(shù)據(jù)后，做出了以下總結(jié)——

仍然堅(jiān)挺的三類地產(chǎn)民企

這兩年，百強(qiáng)民企陣營發(fā)生了翻天覆地般的變化，由于現(xiàn)金流吃緊，絕大部分的民企都在收縮戰(zhàn)略，減少或停止拿地，同時(shí)采取區(qū)域合并措施，縮小投資力度。

可以說，這兩年在投資及銷售上沒有減半的民企，已經(jīng)領(lǐng)先了至少50%的同行；還逆勢(shì)上升的民企，則是鳳毛麟角。從機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，這兩年確實(shí)存在極少數(shù)仍保持在上升通道的佼佼者。

第一類，“背靠大樹”的地產(chǎn)民企

例如，偉星房產(chǎn)。這家低調(diào)的房企，2022年公司拿地20宗，拿地金額達(dá)到243億元；近兩年總計(jì)在長(zhǎng)三角拿了39塊地，投資金額達(dá)到460多億元。

銷售方面的增速也是領(lǐng)跑眾多同行。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2022年偉星房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售額323.6億元，同比增長(zhǎng)18.19%。僅合肥一個(gè)城市，權(quán)益銷售額就達(dá)到109.98億元。

對(duì)于這家房企，很多人可能還比較陌生。但提起它的母公司偉星集團(tuán)，可能要耳熟得多。偉星集團(tuán)是一家大型的綜合型企業(yè)，擁有服裝輔料、新型建材、光學(xué)制品、金融投資等產(chǎn)業(yè)，旗下?lián)碛袃杉疑鲜泄?，其中，偉星股份是輔料行業(yè)的龍頭，主要生產(chǎn)紐扣、拉鏈等產(chǎn)品；偉星新材則是管材龍頭，主要生產(chǎn)給排水PPR管。

行業(yè)內(nèi)，這應(yīng)該算是比較典型的一類房企——背靠強(qiáng)大的非地產(chǎn)母公司，在地產(chǎn)領(lǐng)域混得風(fēng)生水起。同類房企如新希望地產(chǎn)、美的置業(yè)等，在這一輪的地產(chǎn)下行中，也普遍表現(xiàn)出比同行更強(qiáng)的韌性。

第二類，穩(wěn)健型的老牌民企

有一類地產(chǎn)企業(yè)，入行時(shí)間較早，卻一直保持在中等、中小規(guī)模陣列，即便是在行業(yè)快速上升期，也嚴(yán)守安全底線，不做過度擴(kuò)張。雖然規(guī)模不大，卻擁有扎實(shí)的產(chǎn)品底子，較好的市場(chǎng)口碑。這是它們穿越周期的重要的武器。

仁恒置地就是一個(gè)例子。

去年，百強(qiáng)房企的銷售業(yè)績(jī)整體下滑了40%左右，仁恒置地實(shí)現(xiàn)銷售額776.9億元，與2021年基本持平。其中，非代建的銷售金額為680.9億元，較2021年同比上升14.3%。是為數(shù)不多的銷售額正增長(zhǎng)的民企之一。

值得一提的是，仁恒置地的銷售均價(jià)一直位于行業(yè)第一梯隊(duì)，與濱江、綠城等并稱為品質(zhì)型房企的代表。去年，仁恒置地的銷售均價(jià)再創(chuàng)新高，達(dá)到47498元/平方米，這與其聚焦一二線、走高品質(zhì)路線的產(chǎn)品策略密不可分。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，去年仁恒置在國內(nèi)新增土儲(chǔ)153.1萬方，同比上升23.2%；拿地金額為177.4億元，同比下降21.6%。雖然拿地金額有所減少，但其0.3的拿地銷售比例，仍遠(yuǎn)高于百強(qiáng)均值（0.18）。

第三類，區(qū)域深耕型房企

提到區(qū)域深耕，相信不少人第一反應(yīng)就想到濱江集團(tuán)。近年來，憑借業(yè)績(jī)穩(wěn)、產(chǎn)品好、人效高等優(yōu)勢(shì)，濱江集團(tuán)頻頻出圈，成為行業(yè)對(duì)標(biāo)學(xué)習(xí)的對(duì)象。

在對(duì)2022年做復(fù)盤時(shí)，董事長(zhǎng)戚金興說，“不是我們猛，而是人家往后退的速度比我們快。”

2022年濱江集團(tuán)的銷售額略有下降，全年實(shí)現(xiàn)銷售金額約1539億，降幅約8%。

投資力度非常強(qiáng)勁。2022年濱江集團(tuán)共拿地41塊，拿地總金額733.5億，權(quán)益拿地金額51%，也就是374.1億。土地儲(chǔ)備量位列行業(yè)第7，較2021年同期上升了15位。拿地規(guī)模超過了龍湖、碧桂園等規(guī)模型房企。

戚金興總結(jié)，濱江能夠勝出或者說能夠堅(jiān)守，靠的是“所有的思維形式和經(jīng)營形式，沒有舍近取遠(yuǎn)。”

杭州是濱江集團(tuán)的發(fā)家地，也是其一直堅(jiān)守的大本營。去年拿下的41地，就有38塊位于杭州。

用戚金興的話來說，“城市中心有得拿，就不到外圍拿；杭州有的，盡量少到浙江拿；浙江有的，盡量少到長(zhǎng)三角；長(zhǎng)三角有的，就盡量不到全國拿?！眻?jiān)持區(qū)域深耕，讓濱江的半徑、優(yōu)勢(shì)充分得到體現(xiàn)。

強(qiáng)勢(shì)回歸的港資房企

港資房企在中國房地產(chǎn)界是一支特別的力量。經(jīng)歷過金融危機(jī)洗禮的他們，普遍強(qiáng)調(diào)安全，投資克制，信奉行穩(wěn)致遠(yuǎn)。

正是這批“保守”的港資房企，近兩年在內(nèi)地頻頻出手，與幾近停擺的內(nèi)地民企形成鮮明反差。

明源君留意到，在2022年房企新增貨值排行榜上罕見的出現(xiàn)了一些港資房企面孔。

比如，宸嘉發(fā)展集團(tuán)，2022年全年新增貨值341億元，位列行業(yè)第30；此外，入圍新增貨值top100的還有嘉里建設(shè)，新增貨值238億元，排第56位；嘉華國際，新增貨值205億元，排第76位。

內(nèi)地一批房企潦倒之際，港資房企加緊補(bǔ)倉，完成又一次的逆周期操作操作。

比如嘉里建設(shè)在去年上海第四批集中供地中，便豪擲133億元拿下了上海黃浦區(qū)核心地段的商住辦地塊。

這些房企不僅活躍在土拍市場(chǎng)，還積極加碼資產(chǎn)收并購，趁機(jī)收割了一批優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

排名上升最猛的宸嘉發(fā)展，除了在公開市場(chǎng)“買買買”之外，還扮演著“白衣騎士”的角色。

比如其在深圳的四個(gè)舊改項(xiàng)目：龍華區(qū)大布頭項(xiàng)目、寶安區(qū)翻身項(xiàng)目、龍崗區(qū)述昌圍項(xiàng)目以及守珍街項(xiàng)目是國華人壽轉(zhuǎn)手過來的，而國華人壽則是通過收購福晟地產(chǎn)股權(quán)獲得的這些項(xiàng)目。

去年，據(jù)媒體報(bào)道，宸嘉發(fā)展接手了陽光城位于長(zhǎng)沙的一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，購入了成都錦江一宗地標(biāo)性的高端公寓，受讓了武漢一宗豪宅項(xiàng)目……

港資房企抄底內(nèi)地房地產(chǎn)，成了一個(gè)顯而易見的事實(shí)。盡管港資房企偏好商業(yè)寫字樓等存量物業(yè)，且企業(yè)規(guī)模普遍較小，但是此次卷土重來，無疑也成為房地產(chǎn)市場(chǎng)不容忽視的一支力量。這也表明一個(gè)重要信號(hào)：外資依然看好中國房地產(chǎn)市場(chǎng)。

厚積薄發(fā)的地產(chǎn)特長(zhǎng)生

如果說，前面十年是快周轉(zhuǎn)玩家的高光時(shí)刻，當(dāng)前則進(jìn)入賺慢錢者的輝煌時(shí)代。

地產(chǎn)變天之后，原本被奉為圭臬的滾動(dòng)開發(fā)模式受到極大挑戰(zhàn)。輕資產(chǎn)、強(qiáng)運(yùn)營的優(yōu)勢(shì)表露無遺。

一批擅長(zhǎng)“賺慢錢”的房企，在這一輪地產(chǎn)下行中逆流而上。

典型如萬達(dá)。這幾年大家發(fā)現(xiàn)，萬達(dá)真是穩(wěn)：

僅在去年，就買入了5家奧克斯廣場(chǎng)，拿下了北京SOLANA藍(lán)色港灣、五棵松卓展購物中心的經(jīng)營管理權(quán)，還接管了建業(yè)集團(tuán)的全部商業(yè)項(xiàng)目。

去年，萬達(dá)商管租金收入508.5億，在管面積達(dá)到6556萬平方米。

輕資產(chǎn)的萬達(dá)，為同行趟出了一條新路子。

其實(shí)，在住宅開發(fā)領(lǐng)域，也有一批堅(jiān)持賺快錢和賺慢錢相結(jié)合的房企，典型如龍湖集團(tuán)、新城控股，前者六大航道之一的商業(yè)航道，去年租金收入已增加至81.5億元，后者奉行住宅+商業(yè)雙輪驅(qū)動(dòng)的經(jīng)營策略，是這一輪為數(shù)不多安全著陸的民企之一，也是今年第一批出手拿地的民企代表。

存量物業(yè)運(yùn)營得當(dāng)，將是源遠(yuǎn)流長(zhǎng)的“現(xiàn)金?！薄２粌H能貢獻(xiàn)業(yè)績(jī)，還能有效增厚房企的安全墊，讓房企擁有穿越周期的底氣。

快速躥升的地方國企

眾所周知，這兩年各地土拍都是國央企唱主角。不過，很多人可能沒注意到一個(gè)細(xì)節(jié)，就是地方國資已成為拿地主力中的主力。

據(jù)中指研究院的統(tǒng)計(jì)，去年22城集中供地，地方國資拿地金額達(dá)到總量42.0%，是幾類拿地主體中占比最大的。

這個(gè)規(guī)模，從上榜名單也能窺見一斑。

以建發(fā)房產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份等為代表的地方國企，以強(qiáng)勁姿態(tài)晉升為地產(chǎn)行業(yè)的新黑馬。

以建發(fā)房產(chǎn)為例，去年全年累計(jì)權(quán)益拿地金額544億元，位列行業(yè)第4，僅次于華潤(rùn)、中海、保利，是排名上升最快的地產(chǎn)國企。銷售業(yè)績(jī)也保持正增長(zhǎng)，2022年全年銷售額超1700億元，入圍行業(yè)10強(qiáng)。

建發(fā)房產(chǎn)的母公司是廈門最大國企——建發(fā)集團(tuán)。

來源：中指研究院

再如越秀地產(chǎn)，也是近兩年備受關(guān)注地產(chǎn)國企。

近兩年，越秀地產(chǎn)增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁，無論的銷售排名還是拿地力度都持續(xù)上升。其中，2022年合同銷售額達(dá)1250.3億元，較2021年同比上升約8.6%。堪稱當(dāng)之無愧的行業(yè)黑馬。

越秀地產(chǎn)的前身為廣州城建，后來又有廣州地鐵入股，這為越秀地產(chǎn)拓展TOD業(yè)務(wù)創(chuàng)造了得天獨(dú)厚的條件。目前，TOD開發(fā)已成為越秀地產(chǎn)的招牌，去年TOD項(xiàng)目的銷售額為越秀地產(chǎn)貢獻(xiàn)了約20%的業(yè)績(jī)。

地產(chǎn)國資房企崛起，已成為一種普遍現(xiàn)象。除了建發(fā)房產(chǎn)和越秀地產(chǎn)外，還有來自珠海的華發(fā)股份、來自廈門的國貿(mào)地產(chǎn)等等，以及其他一眾的地方城建城投、安居集團(tuán)等都在快速“上位”，形成了地產(chǎn)行業(yè)一股新的勢(shì)力。

全面爆發(fā)的建筑企業(yè)

近兩年，地產(chǎn)行業(yè)還有另一股強(qiáng)勁力量在逆勢(shì)上位，這便是以房屋建筑/基建建設(shè)為主業(yè)的建筑巨頭們。

據(jù)中指研究院公布的2022年新增貨值排行榜上，中國鐵鐵建、中國中鐵、中建旗下多家子公司等中字頭建筑“大佬”均榜上有名。

其中，中國鐵建全年新增貨值1218億元（全口徑），位列行業(yè)第五，僅次于保利發(fā)展、華潤(rùn)置地、招商蛇口及中海地產(chǎn)。

中國中鐵也憑借613億元的新增貨值擠進(jìn)了行業(yè)top20。

中建系旗下的中建三局、中建東孚、中建玖合、中建八局均入圍百強(qiáng)榜單，新增貨值累計(jì)達(dá)1029億元。

2023年以來，中字頭建筑企業(yè)繼續(xù)在土拍市場(chǎng)“買買買”，截至目前，中國鐵建、中建壹品、中建智地等也都有新增拿地。

從銷售業(yè)績(jī)來看，建筑企業(yè)的房開業(yè)務(wù)已進(jìn)入爆發(fā)階段。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2022中建系有6個(gè)工程局的地產(chǎn)平臺(tái)銷售額破百億，其中，中建東孚（屬八局旗下）和中建壹品（屬三局旗下）的銷售額分別達(dá)到505.2億和401.8億。

中國鐵建的地產(chǎn)銷售額也達(dá)到1283億，位列行業(yè)第15，中國中鐵憑借752億銷售額躋身行業(yè)第24。

目前，部分建筑企業(yè)出品的地產(chǎn)項(xiàng)目，在市面上已頗有影響力。憑借著較低的融資成本，完善的產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢(shì)，再加之近年來新增的大規(guī)模土儲(chǔ)，接下來建筑企業(yè)的房開業(yè)績(jī)進(jìn)一步爆發(fā)，也是水到渠成的事。

這股地產(chǎn)勢(shì)力，絕對(duì)不容小覷。

小結(jié)

經(jīng)過這一輪的深度調(diào)整，地產(chǎn)行業(yè)原本的競(jìng)爭(zhēng)格局已被改寫，一批房企沒落的同時(shí)，新的勢(shì)力也在崛起。盡管無法斷言誰會(huì)領(lǐng)勝，但可以肯定的是，隨著行業(yè)分化加劇，未來的中國房地產(chǎn)業(yè)一定會(huì)更加多元化。

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